Artículos en español

Inmuebles, herencias y derecho de familia en Japón ― explicado para extranjeros que viven en Japón

Explicamos con palabras sencillas cómo funcionan las reglas japonesas: comprar y tener un inmueble, qué pasa cuando alguien fallece y cómo es el trámite de divorcio. Son traducciones de artículos escritos en japonés por el responsable del sitio, que tiene las licencias japonesas de agente inmobiliario y de gestor administrativo.

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Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos.

En Japón ya se pide declarar la "nacionalidad" al registrar un inmueble (desde el 5 de octubre de 2026) ― también aplica a los japoneses, no aparece en el registro público y se exige aunque usted viva en el extranjero ― Desde el 5 de octubre de 2026, toda persona que pase a ser titular de un inmueble en Japón ―porque lo compra, lo hereda o lo recibe como donación― debe declarar su "nacionalidad, etc." (国籍等) al solicitar el registro (登記). No es una regla solo para extranjeros: los japoneses también declaran "Japón". La nacionalidad declarada es información interna de la Oficina de Asuntos Legales (法務局) y no aparece en el certificado de registro (登記事項証明書) que cualquiera puede pedir. Si no la escribe, le pedirán una corrección. A partir de la circular del Ministerio de Justicia, este artículo explica qué documentos adjuntar, qué pasa si usted vive en el extranjero y si quienes ya son titulares tienen que hacer algo.
Cómo leer el certificado de registro (登記事項証明書) ― la sección de descripción, la sección A y la sección B muestran el "ahora" de un inmueble ― El certificado de registro (登記事項証明書, antes llamado copia del registro o 登記簿謄本) es como el documento de identidad de un inmueble. En la sección de descripción (表題部) se leen los datos físicos del inmueble; en la sección A (甲区), la historia de sus propietarios; en la sección B (乙区), las garantías como la hipoteca (抵当権). Este artículo explica cómo pedirlo y cuánto cuesta, la diferencia entre el número de lote y la dirección, qué mirar en cada caso (herencia, compraventa, límites del terreno) y qué significa el subrayado de un registro cancelado.
El impuesto de adquisición de inmuebles y el impuesto de registro y licencias ― los dos impuestos que se pagan al obtener un inmueble ― Usted compró un inmueble, se lo regalaron o lo heredó. En ese momento hay dos impuestos que se cobran por el hecho de "haberlo adquirido": el impuesto de adquisición de inmuebles (不動産取得税), que cobra la prefectura, y el impuesto de registro y licencias (登録免許税), un impuesto nacional que se paga al hacer el registro. En una herencia, el impuesto de adquisición de inmuebles no se cobra y el de registro es del 0,4%. En una donación o una compraventa se pagan los dos, y con tasas más altas. Este artículo resume, según el sistema vigente a septiembre de 2026, las tasas según la causa de adquisición, las rebajas para viviendas y la exención del registro de herencia para terrenos de 1 millón de yenes o menos.
La régimen especial para terrenos residenciales del impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de planificación urbana ― lo que hay de cierto en "si demuele la casa, el impuesto sube seis veces" ― En un terreno con una vivienda construida, el impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) se rebaja hasta a un sexto y el impuesto de planificación urbana (都市計画税) hasta a un tercio. Es el régimen especial para terrenos residenciales (住宅用地の特例). Si se demuele la vieja casa familiar, esta regla deja de aplicarse, y por eso se dice que "el impuesto sube seis veces"; pero cuánto sube en realidad depende de cada inmueble. Este artículo explica cómo funciona la regla, la línea de los 200 m², el sistema por el que la regla se pierde cuando se recibe una recomendación por vivienda vacía mal administrada, para qué es el impuesto de planificación urbana y cómo aprovechar la fecha de referencia del 1 de enero.
El tope de la comisión de corretaje ― el cálculo de "3% + 60.000 yenes" y la regla especial para inmuebles de 8 millones de yenes o menos ― La comisión de corretaje (仲介手数料) que se paga a la inmobiliaria en una compraventa de inmuebles tiene un tope fijado por ley. Si el precio de venta pasa de 4 millones de yenes, el tope es "precio × 3% + 60.000 yenes" más el impuesto al consumo. Es un tope, no un precio fijo. Este artículo explica cómo se calcula, cuánto es en un inmueble de 30 millones de yenes, la regla especial para inmuebles de bajo precio de 8 millones de yenes o menos que se amplió en julio de 2024 (hasta 300.000 yenes), cuándo se paga, qué significa la intermediación doble y cómo es en realidad negociar un descuento.
Cómo leer la explicación de asuntos importantes de una casa usada ― los 9 puntos que un agente inmobiliario con licencia siempre revisa antes del contrato ― Cuando usted compra una casa usada, antes del contrato un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士) le da la "explicación de asuntos importantes" (重要事項説明). ¿Qué partes de un documento de varias decenas de páginas hay que leer? El registro, las restricciones legales, la vía privada, los servicios, la inspección del estado del edificio, el riesgo de inundación, la responsabilidad por falta de conformidad, las arras y la cláusula de préstamo, y la administración del condominio. Aquí los ordeno tal como un agente con licencia los revisa en la práctica.
Las arras y la cancelación del contrato ― qué pasa cuando quiere echarse atrás en una compraventa de inmuebles ― ¿Para qué sirven las arras (手付金) que se pagan al firmar el contrato? La cancelación renunciando a las arras o devolviendo el doble, el "inicio del cumplimiento" que pone fin a esa opción, la cancelación sin costo por la cláusula de préstamo, la penalidad, y cuándo se puede usar el cooling-off. Ordeno lo que ocurre cuando alguien quiere echarse atrás en una compraventa de inmuebles, desde la práctica de un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士).
Zona de uso del suelo, coeficiente de ocupación y coeficiente de edificabilidad ― qué tan grande puede ser la casa que se construye en ese terreno ― Aunque dos terrenos tengan los mismos 100 metros cuadrados, el tamaño de la casa que se puede construir cambia según el lugar. Las 13 zonas de uso del suelo (用途地域) deciden "qué se puede construir", y el coeficiente de ocupación (建ぺい率) y el coeficiente de edificabilidad (容積率) deciden "cuánto se puede construir". Explico este mecanismo con un ejemplo de cálculo, el beneficio para terrenos de esquina, los límites de altura y cómo averiguarlo, desde la práctica de un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士).
La obligación de acceso a la vía pública y el terreno donde no se puede reconstruir ― qué significa "2 metros frente a una vía" y qué se puede hacer con un terreno que no permite reconstruir ― Para construir, el terreno debe estar en contacto con una vía de 4 metros o más de ancho a lo largo de 2 metros o más. ¿Por qué existen los terrenos donde no se puede reconstruir (再建築不可), que no cumplen esta obligación de acceso a la vía pública (接道義務)? ¿Qué se puede hacer con ellos y cómo se puede resolver el problema? Ordeno los tipos de vía según la Ley de Normas de Edificación, el retranqueo y el permiso del artículo 43, desde la práctica de un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士).
Un departamento usado se compra mirando la "administración" ― los 5 números del informe de investigación de asuntos importantes y la verdad sobre el departamento 2 millones de yenes más barato ― El precio de un departamento usado en un condominio se decide por el tamaño y la distancia a la estación, pero lo que usted gasta después de mudarse se decide por la administración. El saldo del fondo de reserva para reparaciones, la morosidad de todo el edificio, el plan de reparaciones a largo plazo, las cuotas extraordinarias o aumentos previstos, y la morosidad del propio vendedor. Si compra a través de una inmobiliaria intermediaria, mucho de esto se sabe por el "informe de investigación de asuntos importantes" (重要事項調査報告書) que prepara la empresa administradora. Los criterios del sistema nacional de certificación del plan de administración también sirven como regla para medir (en revisión a octubre de 2026). Pongo en una tabla los gastos de 10 años del departamento 2 millones de yenes más barato.
La obligación de registrar el cambio de domicilio (desde abril de 2026) ― si se muda, también debe actualizar el registro de su inmueble dentro de 2 años ― Después de la obligación de registrar las herencias, desde el 1 de abril de 2026 también es obligatorio registrar el cambio de domicilio o de nombre del propietario de un inmueble. Si su domicilio o su nombre cambian por una mudanza o un matrimonio, debe registrarlo dentro de 2 años; si no lo hace, puede recibir una multa administrativa (過料) de hasta 50.000 yenes. También se incluyen los cambios ocurridos antes de que empezara la obligación, con plazo hasta fines de marzo de 2028. Este artículo explica el sistema en que la Oficina de Asuntos Legales (法務局) se conecta con la Red del Registro Básico de Residentes y cambia el registro de oficio («registro de cambio inteligente»), cómo se presenta la solicitud, cuánto cuesta y qué relación tiene con el registro de la herencia.
Los impuestos al vender un inmueble ― cómo se calcula la ganancia y la «regla del 5 %» para terrenos cuyo precio de compra no se conoce ― Cuando vende un terreno o una casa, el impuesto no se calcula sobre el precio de venta, sino sobre la «ganancia». La fórmula de la ganancia por transmisión (譲渡所得), la tasa que cambia según si lo tuvo más o menos de 5 años, el costo de adquisición estimado (5 %) cuando no se sabe cuánto se pagó por un terreno heredado, la deducción de 30 millones de yenes por la vivienda propia y la suma del impuesto sobre sucesiones al costo de adquisición. Este artículo ordena, desde la mirada práctica de un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士), los números que conviene conocer antes de vender.
Lo básico del derecho de arrendamiento de terreno ― renta, renovación y terreno gravado: qué cambia entre quien presta el terreno y quien lo alquila ― El «terreno arrendado» (借地) es cuando su casa está construida sobre el terreno de otra persona. La diferencia entre el derecho de arrendamiento ordinario y el de plazo fijo según la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios (借地借家法), una referencia para la renta del terreno, la cuota de renovación y la cuota de consentimiento, la proporción del derecho de arrendamiento en la valuación del impuesto sobre sucesiones, y por qué el terreno gravado (底地, el terreno visto desde el lado del dueño que lo presta) vale tan poco. Este artículo ordena lo que conviene saber antes de decidir si seguir arrendando el terreno o venderlo.
Quiénes son los herederos y las cuotas legales de herencia ― cónyuge, hijos, padres, hermanos: quién hereda y cuánto ― Cuando no hay testamento, ¿quiénes son los herederos y en qué proporción se reparte? El cónyuge siempre es heredero; el orden de hijos, padres y hermanos; la sucesión por representación; los hijos adoptivos y los hijos de una esposa anterior; la pareja de hecho; los medios hermanos. Este artículo ordena, con gráficos de ejemplos concretos, el «alcance de los herederos», lo primero que se define en una consulta de herencia.
El panorama completo de los trámites de herencia y sus plazos ― desde la notificación de defunción hasta el registro de la herencia a los 3 años: qué hacer y cuándo ― Los trámites después de una muerte se resuelven en orden, empezando por los que tienen plazo. La notificación de defunción dentro de 7 días, los avisos de pensión y seguro dentro de 14 días, la renuncia a la herencia en 3 meses, la declaración de impuestos del fallecido en 4 meses, la declaración del impuesto sobre sucesiones en 10 meses, el registro de la herencia en 3 años. Este artículo pone todo en una sola línea de tiempo y ordena, para cada trámite, a quién se le entrega qué y en qué artículo lo expliqué en detalle.
El registro de herencia ahora es obligatorio ― cómo distinguir una herencia que puede registrar usted mismo de una que conviene dejar en manos de un profesional ― Desde abril de 2024, el registro (登記) de la herencia es obligatorio en Japón. Este artículo ordena el plazo y la multa, los casos típicos en los que basta con que usted mismo presente la solicitud y el punto a partir del cual conviene pasar el asunto a un profesional sin dudarlo, desde la experiencia práctica de un gestor administrativo (行政書士).
Plazo y pasos de la renuncia a la herencia ― cómo contar los 3 meses, qué no hay que hacer y qué queda después de renunciar ― La “renuncia a la herencia” (相続放棄) sirve cuando usted no quiere heredar deudas o inmuebles que no puede cuidar. Este artículo ordena la solicitud ante el Tribunal de Familia (家庭裁判所), desde cuándo se cuentan los 3 meses del plazo de reflexión, la prórroga del plazo, los actos que anulan la posibilidad de renunciar, a quién pasa el derecho a heredar después de la renuncia y el deber de conservación tras la reforma de 2023.
Tipos de testamento y cómo elegir ― ológrafo, notarial y secreto: requisitos, costos y para quién conviene cada uno ― En Japón hay tres formas de testamento (遺言): el ológrafo, que uno escribe a mano; el notarial, que redacta un notario; y el secreto, que casi no se usa. Este artículo ordena los requisitos de cada uno (si falta uno solo, el testamento no vale), los costos, si necesita o no verificación judicial y para quién conviene, y explica las tres cosas que hay que decidir antes de escribir un testamento: la lista de bienes, a quién se le deja qué y el albacea.
La deducción básica del impuesto sobre sucesiones y si hay que declarar ― sepa en 10 minutos si su familia pagará el impuesto ― El impuesto sobre sucesiones (相続税) solo lo pagan las familias cuya herencia supera “30 millones de yenes + 6 millones de yenes × el número de herederos legales”. Este artículo explica el cálculo de la deducción básica (基礎控除), qué se incluye y qué no en la herencia, cómo estimar el valor del terreno y la trampa de los regímenes especiales que “exigen declarar aunque el impuesto sea cero”. Lo ordeno desde la posición de gestor administrativo (行政書士) y agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士), como investigación previa antes de consultar a un asesor fiscal certificado (税理士).
Lo básico del divorcio internacional ― con qué ley de qué país se divorcia, la sustracción de hijos y el Convenio de La Haya ― Si uno de los cónyuges tiene otra nacionalidad o vive en el extranjero, no siempre se puede usar el divorcio de mutuo acuerdo (協議離婚) de Japón. Este artículo ordena cómo se decide la ley aplicable (準拠法), si un divorcio de mutuo acuerdo japonés se reconoce en el extranjero (reconocimiento en el país del otro cónyuge), el Convenio de La Haya cuando un hijo es traído a Japón sin permiso (trámite de restitución del menor), los trámites que se pueden hacer en embajadas y consulados de Japón, y cómo buscar a un profesional que se ocupe de divorcios con elementos internacionales.
Cómo se hace en la práctica un testamento notarial (公正証書遺言) ― de la cita en la notaría a la entrega de la copia auténtica: los pasos del día y el costo ― El testamento notarial (公正証書遺言) es un testamento que redacta un notario (公証人) en una oficina notarial (公証役場). Aunque se usa menos desde que existe el sistema de custodia de testamentos, sigue siendo la primera opción para testamentos de contenido complicado y para personas cuya capacidad de juicio empieza a generar dudas. En el orden en que se hace en la práctica, este artículo explica cómo elegir la oficina notarial, qué documentos se entregan en las reuniones previas, cómo conseguir a los dos testigos, la lectura en voz alta y la firma del día, el cálculo de los honorarios (que dependen del valor de los bienes y del número de personas que los reciben), qué hacer con la copia auténtica y la copia certificada, y qué pasa si se pide que el notario vaya a donde está la persona.
La verificación judicial del testamento (検認) ― qué hacer antes de abrir un testamento escrito a mano que encontró ― Si encuentra en casa un testamento escrito a mano, no lo abra y llévelo al Tribunal de Familia (家庭裁判所). Abrir el sobre puede costarle una multa administrativa, y deshacerse de él por su cuenta le hace perder el derecho a heredar. Este artículo ordena a qué tribunal se presenta la solicitud de verificación judicial del testamento (検認), qué documentos se necesitan, cómo es el día de la audiencia, el plazo de 1 a 2 meses, el hecho de que la verificación "no decide si el testamento es válido", cómo se usa el certificado de verificación, y por qué no hace falta si el testamento estaba guardado en la Oficina de Asuntos Legales (法務局).
Las deudas también se heredan ― el préstamo hipotecario y su seguro de vida, la fianza solidaria, y cómo averiguar si hay deudas cuando no se sabe ― En una herencia o sucesión (相続) no solo se reciben bienes. Las deudas también pasan automáticamente a los herederos según las cuotas legales de herencia (法定相続分). Este artículo explica que el préstamo hipotecario (住宅ローン) muchas veces se cancela con el seguro de vida colectivo de crédito (団体信用生命保険), que la fianza solidaria (連帯保証) es lo más peligroso porque casi nunca sale a la luz, cómo averiguar los préstamos a nombre de la persona pidiendo sus datos a las agencias de información crediticia, qué relación tiene todo esto con el plazo de 3 meses, y por qué un acuerdo de que "uno solo se hace cargo de todo" no vale frente a los acreedores.
La herencia de los ahorros ― cuándo se congela la cuenta, y el "sistema de pago provisional" para retirar dinero antes de la partición de la herencia ― Las cuentas de una persona fallecida se congelan cuando la entidad financiera se entera de la muerte, y en principio no se pueden mover hasta que termine la partición de la herencia (遺産分割). ¿Cómo pagar el funeral o los gastos de vida inmediatos? Este artículo ordena el sistema de pago provisional (仮払い制度) que empezó en julio de 2019 (un tercio de la cuota legal de herencia, hasta 1,5 millones de yenes por entidad financiera), cómo es en la práctica el congelamiento, los trámites hasta cerrar la cuenta, y los problemas de retirar dinero por su cuenta.
Cómo obtener y para qué sirve el cuadro de información de herederos legales (法定相続情報一覧図) ― un sistema gratuito que convierte el montón de registros familiares en una sola hoja ― El "sistema de certificación de información de herederos legales" (法定相続情報証明制度) le ahorra tener que volver a presentar todo el juego de registros familiares (戸籍) en cada trámite de herencia. Este artículo explica dónde se presenta la solicitud (申出), qué documentos se necesitan, cómo se dibuja el cuadro, para qué sirven las copias, que se entregan gratis y en la cantidad que haga falta, y lo que este sistema no puede hacer.
¿Quién paga el impuesto sobre bienes inmuebles de una persona fallecida? ― El propietario al 1 de enero, el representante de los herederos y la declaración del propietario actual ― Aunque uno de sus padres haya fallecido, el aviso de pago del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) sigue llegando. El impuesto de ese año corresponde al propietario al 1 de enero (el padre o la madre fallecidos), y los herederos lo heredan y lo pagan. A partir del año siguiente, si la propiedad sigue a nombre del fallecido, el impuesto recae en "quien la posee actualmente"; y si todavía no se ha decidido el reparto, en todos los herederos de forma solidaria. Con el ejemplo de una casa con un impuesto anual de 120.000 yenes, se ordenan la notificación del representante de los herederos, la declaración del propietario actual y su relación con el registro de la herencia.
Si heredó una casa vacía ― el costo de dejarla abandonada, la "casa vacía mal administrada" de la reforma de 2023, la cesión al Estado y la deducción de 30 millones de yenes ― Para quienes heredaron la casa familiar donde ya no vive nadie. El mecanismo por el que el impuesto sobre bienes inmuebles puede multiplicarse hasta por 6 (casa vacía especificada y casa vacía mal administrada), la obligación de conservación que queda aun después de renunciar a la herencia, el sistema de cesión al Estado de terrenos heredados, que se puede usar si se demuele la casa, y la deducción especial de 30 millones de yenes que conviene usar si se vende. Se ordenan las opciones junto con sus plazos.
Cómo se vende un inmueble y el contrato de intermediación ― los pasos desde la tasación hasta la entrega, y cómo elegir entre los 3 tipos de contrato de intermediación ― Va a vender la casa familiar que heredó. Para quien lo hace por primera vez, lo que más preocupa al vender un inmueble es no ver "qué hacer y en qué orden". Desde el punto de vista del vendedor, se ordenan los pasos —tasación, contrato de intermediación, comercialización, contrato de compraventa, liquidación y entrega—, el tiempo que lleva cada uno, y las diferencias entre los 3 tipos de contrato de intermediación que se firman al principio (general, exclusivo y exclusivo especial) y cómo elegir.
La responsabilidad por falta de conformidad después de vender ― lo que debe dejar decidido en el formulario de declaración y en la cláusula de exención quien vende la casa familiar heredada ― Si después de vender y entregar una casa aparecen goteras o termitas, ¿de qué responde el vendedor? El contenido de la "responsabilidad por falta de conformidad" creada con la reforma del Código Civil de 2020, las cuatro cosas que puede reclamar el comprador, el plazo para avisar, la cláusula de exención que usan los vendedores particulares y los casos en que esa cláusula no sirve. Se ordena con los números reales de una consulta de alguien que vendió la casa familiar que había heredado.
Vender una casa con el préstamo hipotecario sin terminar de pagar ― si se puede pagar todo el día de la liquidación, y tres caminos cuando no alcanza ― Una casa con préstamo hipotecario (住宅ローン) pendiente también se puede vender. Pero la condición es que, el día de la liquidación, con el dinero del comprador se pague el préstamo y se pueda cancelar la hipoteca (抵当権). Si el precio de venta, menos la comisión de corretaje, el timbre fiscal y los gastos de cancelación, alcanza para cubrir la deuda pendiente; y, si no alcanza, los fondos propios, el préstamo para cambio de vivienda o la venta voluntaria. Con los números reales de un hombre que vendió su departamento por un traslado laboral, explico cómo calcular "el precio por debajo del cual no se puede vender".
Cancelación del registro de la hipoteca ― aunque termine de pagar el préstamo, la hipoteca inscrita en el registro no se borra sola ― Cuando termina de pagar el préstamo hipotecario (住宅ローン), el banco le envía un juego de documentos para cancelar la hipoteca (抵当権). Si en ese momento no hace el registro (登記), la hipoteca sigue figurando en el registro de la propiedad. En la práctica, lo típico es descubrirlo con apuro al vender o al heredar. Aquí se ordenan los documentos necesarios, el impuesto de registro y licencias (登録免許税) (1.000 yenes por cada inmueble), la diferencia entre hacerlo usted mismo y encargarlo a un escribano judicial (司法書士), qué hacer si el banco se fusionó o desapareció, y cómo hacer la herencia y la cancelación juntas.
La titularidad del inmueble y la deducción por préstamo hipotecario ― las cuotas de copropiedad (持分) de la casa que compra un matrimonio, el préstamo en pareja y la trampa del impuesto sobre donaciones ― Al comprar una casa, a nombre de quién la pone cambia la deducción por préstamo hipotecario (住宅ローン控除) y el impuesto sobre donaciones (贈与税). La regla es que las cuotas de copropiedad (持分) coincidan con «la proporción del dinero que puso cada uno»; si no coinciden, puede aplicarse el impuesto sobre donaciones. La deducción es del 0,7 % del saldo del préstamo a fin de año, por un máximo de 13 años, y cada cónyuge puede recibirla según su cuota y lo que pidió prestado; la forma de recibirla cambia entre el préstamo en pareja (ペアローン), la deuda solidaria (連帯債務) y la fianza solidaria (連帯保証). También se explica por qué una casa heredada no tiene deducción, los problemas de titularidad al divorciarse y el monto exento para la ayuda económica de los padres.
Asuntos a declarar y defecto psicológico (心理的瑕疵) ― «la casa donde murió alguien»: hasta cuándo y hasta dónde hay que decirlo ― Su padre o su madre murió en la casa familiar. Al vender o alquilar esa casa, ¿hay que decirle al comprador o al inquilino que «aquí murió alguien»? Con las «Directrices sobre la declaración de la muerte de personas» (人の死の告知に関するガイドライン) que publicó el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省) en octubre de 2021, por primera vez hubo un criterio. Las muertes naturales y las muertes accidentales de la vida cotidiana, en principio, no hay que declararlas; si hubo limpieza especial, se declaran; en alquiler, aproximadamente 3 años; en compraventa, sin plazo. Aquí se ordena cómo se aplica en la práctica y lo que debe tener en cuenta como vendedor.
Cómo leer los mapas de riesgo de inundación ― qué significan los colores, la «escala máxima prevista» y cómo se tratan en la explicación de asuntos importantes ― Desde agosto de 2020, en la explicación de asuntos importantes (重要事項説明) de la compraventa y el alquiler de inmuebles es obligatorio mostrar dónde está la propiedad en el mapa de riesgo de inundaciones (水害ハザードマップ). En las zonas previstas de inundación por desborde de ríos, el color indica la profundidad del agua; la «escala máxima prevista» (想定最大規模) es una lluvia del orden de una vez cada mil años; y la «zona prevista de derrumbe de casas por inundación» (家屋倒壊等氾濫想定区域) indica riesgo de que la casa sea arrastrada. Aquí se ordenan la diferencia entre inundación interna y marea de tormenta, las pautas para evacuar, la relación con la prima del seguro contra inundaciones y cómo mirar un terreno heredado o antes de comprar.
Patria potestad ― la patria potestad compartida y la exclusiva desde abril de 2026, el progenitor a cargo del cuidado y las visitas ― Con la reforma del Código Civil (民法) que entró en vigor el 1 de abril de 2026, ahora se puede elegir la «patria potestad compartida» (共同親権), en la que ambos padres siguen siendo titulares de la patria potestad (親権) después del divorcio. También se puede elegir, como antes, la patria potestad exclusiva (単独親権). Aquí se ordena qué cambió (el contenido de la patria potestad, el progenitor a cargo del cuidado diario (監護者), el acuerdo para las decisiones importantes, los casos urgentes), cómo se decide (por acuerdo, y si no hay acuerdo, el Tribunal de Familia, 家庭裁判所), qué pasa si hay violencia doméstica o maltrato, cómo decidir las visitas (面会交流) y qué pasa con quienes se divorciaron antes de la reforma.
Cuando no se paga la pensión alimenticia de los hijos ― el orden de los medios de cobro, desde la recomendación de cumplimiento hasta el embargo, y las vías nuevas que trajo la reforma ― La falta de pago de la pensión alimenticia para los hijos (養育費) es el problema más frecuente en las consultas después del divorcio. Los medios que puede usar cambian según lo que tenga en la mano (una escritura notarial, un acta de conciliación o solo una promesa verbal). Aquí se ordenan los medios de cobro del más débil al más fuerte: la recomendación y la orden de cumplimiento, la ejecución forzosa (embargo de sueldo y de ahorros), el procedimiento de revelación de bienes, el procedimiento de obtención de información de terceros y, por último, la pensión alimenticia legal y el privilegio crediticio que se agregaron con la reforma vigente desde abril de 2026.
Cómo llenar el formulario de divorcio y los testigos ― los motivos típicos de rechazo y la "solicitud de no aceptación" que conviene presentar antes ― El formulario de divorcio (離婚届) se consigue en la ventanilla de la municipalidad y se presenta con la firma de los dos cónyuges y la de dos testigos. Pero puede ser rechazado si falta indicar quién tendrá la patria potestad, si los testigos no cumplen los requisitos, si el domicilio del registro familiar está mal escrito o si las correcciones no se hicieron de la forma correcta. Aquí se ordenan los cuidados en cada casilla, quién puede ser testigo, dónde presentarlo y qué llevar (desde marzo de 2024, en principio ya no hace falta adjuntar la copia del registro familiar), la presentación de noche o en días feriados, y la "solicitud de no aceptación" (不受理申出) para que la otra persona no lo presente sin su consentimiento.
Trámites después del divorcio ― el orden: apellido y registro familiar, apellido de los hijos, seguro de salud, pensión, subsidio de crianza infantil y dirección ― Después de que aceptan el formulario de divorcio, todavía quedan cerca de diez trámites. Si quiere seguir usando el apellido de casada o casado, una notificación dentro de 3 meses; si quiere pasar a los hijos a su registro familiar, el permiso del Tribunal de Familia y la notificación de ingreso al registro; el cambio de seguro de salud dentro de 14 días; el cambio de categoría en la Pensión Nacional; el subsidio de crianza infantil y el subsidio infantil; la dirección y el hogar; la tarjeta My Number; y el cambio de nombre en el banco, la licencia de conducir y demás. Aquí se ordenan, empezando por los que tienen plazo, junto con los documentos necesarios.
Cómo leer el detalle de tributación del impuesto sobre bienes inmuebles ― por qué el valor de tasación y la base imponible son distintos, y los terrenos que no aparecen en el detalle ― El aviso de pago del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) que llega cada primavera trae un "detalle de tributación" (課税明細書) que enumera los terrenos y los edificios uno por uno. ¿Por qué el precio (valor de tasación) y la base imponible son distintos? ¿Qué significan las columnas de terreno residencial, base imponible del año anterior y reducción? ¿Cómo se calcula el impuesto? Y una trampa en la herencia: hay terrenos que no aparecen en el detalle, como un camino privado exento de impuestos. Lo explico con los números de una mujer que trajo el detalle de la casa de su madre.
El departamento que alquilaba su padre o madre fallecido ― terminar el contrato de alquiler, retirar las pertenencias y la relación con la renuncia a la herencia ― Cuando un padre o una madre que vivía solo fallece en un departamento de alquiler, el dueño suele apurar a la familia para terminar el contrato y desocupar. El derecho de alquiler se hereda, así que el contrato no termina automáticamente con la muerte. Aquí se ordena lo siguiente: si piensa renunciar a la herencia, terminar el contrato o deshacerse de las pertenencias puede considerarse una aceptación pura y simple; el deber de conservación que queda aun después de renunciar; el alcance de la responsabilidad del fiador solidario; las cláusulas modelo de 2021; y el detalle de lo que costaron en esta familia el alquiler, el retiro de las cosas y la restauración del departamento, que en neto fueron 237.000 yenes.

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