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日本的不动产、继承与家庭法 ― 写给在日外国人的说明
用平实的语言说明日本的制度：购买和持有不动产、有人去世后会发生什么、离婚的手续。由持有日本宅地建物取引士和行政书士资格的运营者撰写，并从日文原文翻译而来。
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关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。
- 日本不动产登记开始要求申报“国籍”（2026年10月5日起） ― 日本人也要申报、登记簿上不显示、住在海外也必须提交 ― 从2026年10月5日起，凡是通过买卖、继承、赠与、新建等方式成为日本不动产所有权登记名义人的人，都要在办理登记申请时申报“国籍等”（国籍等）。这不是只针对外国人的制度，日本人也要申报“日本”。申报的国籍由法务局作为内部信息保管，不会出现在任何人都能领取的登记事项证明书（登記事項証明書）上。如果不写就提交，法务局会要求补正。本文依据法务省的通达，整理需要附上什么材料、住在海外怎么办、已经是名义人的人是否需要做什么。
- 登记事项证明书怎么读 ― 从表题部、甲区、乙区看懂这处不动产的“现在” ― 登记事项证明书（登記事項証明書，旧称登记簿誊本）相当于不动产的身份证。表题部（表題部）记录房产的物理信息，甲区记录所有权人的变迁，乙区记录抵押权等担保。本文整理它的领取方式和手续费、地番与住址的区别、在继承・买卖・边界咨询中各自该看哪里，以及“注销”下划线的含义。
- 固定资产税的住宅用地特例与都市计划税 ― “拆了房子税金变6倍”的真相 ― 建有住宅的土地，固定资产税（固定資産税）最多减为六分之一，都市计划税（都市計画税）最多减为三分之一。这就是住宅用地特例（住宅用地の特例）。拆掉老家的旧房子后这项特例就不再适用，于是有人说“税金会变成6倍”，但实际增加的幅度因房产而异。本文整理特例的机制、200平方米这条线、管理不善空房被劝告后特例失效的制度、都市计划税的含义，以及1月1日基准日的用法。
- 定金与合同解除 ― 不动产买卖中，想退出时会发生什么 ― 签约时支付的定金（手付金）是为了什么的钱？放弃定金与双倍返还定金的解除、作为其期限的“履行着手”、依贷款特约（ローン特約）的白纸解除、违约金、可以使用冷静期（クーリングオフ）的情形。本文从宅建士的实务视角，整理不动产买卖中“想退出”时会发生的事。
- 临路义务与不可重建 ― “与道路相接2米”的含义，以及不能重建的土地能做什么 ― 要建房子，地块必须与宽4米以上的道路相接2米以上。不满足这项临路义务（接道義務）的“不可重建”（再建築不可）土地，为什么会产生、能做什么、怎样化解？本文从宅建士的实务视角，整理《建筑基准法》（建築基準法）上道路的种类、退让（セットバック），直到第43条的许可。
- 住所变更登记的义务化（2026年4月起） ― 搬家之后，不动产的登记也要在2年内变更 ― 继继承登记之后，从2026年4月1日起，不动产所有人的住所、姓名变更登记也成为义务。因搬家或结婚导致住所、姓名变更后，要在2年内办理登记，怠于办理将处以5万日元以下的过料（過料，行政罚款）。义务化之前的变更也是对象，期限为2028年3月底。本文整理法务局与住基网络联动、依职权办理变更的机制（智能变更登记，スマート変更登記）、申请方法与费用，以及与继承登记的关系。
- 借地权的基本 ― 地租、续期、底地，出租土地一方与承租一方有什么不同 ― 自己的房子建在他人土地上的“借地”（借地）。《借地借家法》（借地借家法）下普通借地权与定期借地权的区别、地租的参考、续期费与承诺费、继承税评估中的借地权比例，以及底地（底地，出租一方的土地）的价值为什么低。本文整理在考虑继续出租还是出售土地之前的前提。
- 继承手续的全貌与期限 ― 从死亡申报到3年后的继承登记，什么时候之前做什么 ― 人去世之后的手续，按有期限的先后顺序处理。7天以内的死亡申报（死亡届）、14天以内的年金和保险申报、3个月的放弃继承、4个月的准确定申告（準確定申告）、10个月的继承税申报、3年的继承登记。本文把全部整理成一张年表，并整理每项手续向谁提交什么、在哪篇文章中详细写过。
- 继承登记的义务化 ― 可以自己申请的继承，与应该委托专业人士的继承，怎么区分 ― 从2024年4月起，继承登记（相続登記）成为义务。本文从行政书士（行政書士）的实务视角，整理期限与过料、本人申请就能办完的典型案件，以及应当毫不犹豫交给专业人士的案件之间的分界线。
- 放弃继承的期限与步骤 ― 3个月怎么算、不能做的事、放弃之后还剩下什么 ― 不想接手债务或无法管理的不动产时的“放弃继承”（相続放棄）。本文整理向家庭法院（家庭裁判所）的申述、3个月熟虑期间的起算点、期限的延长、会使放弃无效的行为、放弃后继承权转移的去向，以及2023年修法后的保存义务。
- 遗嘱的种类与选法 ― 自书、公证、秘密证书，要件、费用与各自适合的人 ― 遗嘱有三种形式。自己写的自书遗嘱（自筆証書遺言）、由公证人制作的公证遗嘱（公正証書遺言）、很少使用的秘密证书遗嘱（秘密証書遺言）。本文整理各自的要件（缺一项即无效）、费用、是否需要检认（検認）、适合的人，并写出写遗嘱之前要定好的三件事（财产一览、给谁什么、执行人）。
- 国际离婚的基本 ― 按哪个国家的法律离婚、带走孩子与《海牙公约》 ― 夫妻一方是外国籍、或住在海外的离婚，不一定能用日本的协议离婚（協議離婚）。本文整理适用法律（准据法）的确定方法、日本的协议离婚在海外是否被认可（对方国的承认）、未经同意把孩子带回日本时的《海牙公约》（子女返还程序）、在驻外使领馆能办的手续，以及找涉外离婚专业人士的方法。
- 二手公寓要看“管理”再买 ― 重要事项调查报告书的5个数字，和便宜200万日元那套房的真相 ― 二手公寓（中古マンション）的价格由面积和离车站的距离决定，但住进去之后的开支由管理决定。修缮公积金的余额、整栋楼的欠缴、长期修缮计划、一次性分摊金和涨价的安排、卖方本人的欠缴。通过中介公司，从物业公司出具的“重要事项调查报告书”（重要事項調査報告書）就能了解大部分。国家的管理计划认定标准也可以当作尺子（2026年10月时点正在修订中）。本文用一张表并列便宜200万日元那套房10年间的开支。
- 继承人的范围和法定继承份额 ― 配偶、子女、父母、兄弟姐妹，谁继承多少 ― 没有遗嘱时，谁成为继承人，按什么比例分。配偶总是继承人，子女、父母、兄弟姐妹的顺位，代位继承，养子和前妻的孩子，事实婚姻的配偶，同父异母或同母异父的兄弟。继承咨询中最先要确定的“继承人的范围”，本文用具体例子的条形图整理。
- 二手住宅重要事项说明怎么读 ― 宅建士签约前一定要看的9个项目 ― 买二手住宅时，签约前由宅地建物取引士（宅地建物取引士）进行的“重要事项说明”（重要事項説明）。几十页的文件，该读哪里。登记、法令上的限制、私道、基础设施、建筑物状况调查、水灾风险、合同不适合责任、定金和贷款特约、公寓的管理。按宅建士实际看的顺序整理。
- 用途地域和建蔽率、容积率 ― 那块地上，能建多大的房子 ― 同样100平方米的土地，能建的房子大小因地点而不同。13种用途地域（用途地域）决定“可以建什么”，建蔽率（建ぺい率）和容积率（容積率）决定“可以建多少”。计算例子、转角地的放宽、高度限制、查法，从宅建士的实务角度整理。
- 卖出不动产时的税金 ― 转让所得的计算，不知道取得费的土地的“5%规则” ― 卖了土地或房子，税金不是按卖价，而是按“赚到的钱”征收。转让所得（譲渡所得）的计算公式、持有期间5年为界的税率变化、继承的土地不知道当初买价时的概算取得费（5%）、自住房的3,000万日元扣除、继承税的取得费加算。卖之前应该知道的数字，从宅建士的实务角度整理。
- 继承税的基础扣除和要不要申报 ― 我家要不要交继承税，10分钟估个大概 ― 要交继承税（相続税）的，只有遗产超过“3,000万日元＋600万日元×法定继承人的人数”的家。基础扣除（基礎控除）的计算、遗产要算进去的和不算进去的、土地评估的估算方法，以及“税额为零也要申报”的特例陷阱。作为咨询税理士之前的预习，从行政书士、宅建士的立场整理。
- 中介费的上限 ― “3%＋6万日元”的计算，和800万日元以下房产的特例 ― 不动产买卖中付给不动产公司的中介费（仲介手数料），法律规定了上限。买卖价格超过400万日元的，是“价格×3%＋6万日元”再加消费税。这是上限，不是定价。本文整理计算的原理、3,000万日元房产的金额、2024年7月扩大的800万日元以下低价房产的特例（最高30万日元）、支付时期、双边中介的含义、砍价的现实。
- 不动产取得税和登录许可税 ― 取得不动产时要交的两种税 ― 买了、受赠了、继承了不动产。这时对“取得这件事”征收的税有两种。都道府县税的不动产取得税（不動産取得税），和登记时缴纳的国税登录许可税（登録免許税）。继承的话不动产取得税免税，登录许可税0.4%。赠与和买卖两种都要交，税率也高。按取得原因的税率、住宅的减轻、100万日元以下土地继承登记的免税等，整理2026年9月时点的制度。