用途地域和建蔽率、容积率 ― 那块地上，能建多大的房子

同样100平方米的土地，能建的房子大小因地点而不同。13种用途地域（用途地域）决定“可以建什么”，建蔽率（建ぺい率）和容积率（容積率）决定“可以建多少”。计算例子、转角地的放宽、高度限制、查法，从宅建士的实务角度整理。

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“城市规划图上写着200，所以建筑总面积可以建到200平方米吧。”想在继承的100平方米土地上建两代同堂住宅的一位男士，第一句话是这样说的。用途地域是第一种住居地域，建蔽率60%，容积率200%。但是，前面的道路宽4米。住居系的前面道路限制，4×0.4＝160%。城市规划的200%和道路的160%取小的那个，上限是160平方米。男士画好的两代同堂图纸，建筑总面积是195平方米。本文讲的，就是那35平方米。

买土地，在继承的土地上建房，听说隔壁要建公寓。无论哪个场面，最先看的都是“用途地域”和“建蔽率、容积率”。用途地域是决定那块地上可以建什么的区分，建蔽率和容积率是决定可以建到多大的数字。这两样，基本就决定了土地用法的上限。

用途地域，按《城市规划法》（都市計画法）有13种。住居系8种（第一种、第二种低层住居专用，田园住居，第一种、第二种中高层住居专用，第一种、第二种住居，准住居），商业系2种（近邻商业，商业），工业系3种（准工业，工业，工业专用）。顾名思义，低层住居专用地域不能建高的建筑和大型店铺，商业地域几乎什么都能建。自己土地的用途地域，可以在市町村的城市规划图（多数地方政府在网上公开）上按地番查。

用一张表写13种用途地域的大致性格。住居系：第一种、第二种低层住居专用，田园住居，以低层住宅为主，高度上限10〜12米，小规模店铺有限。住居系：第一种、第二种中高层住居专用，公寓也可以，店铺、办公室在规模上有限制。住居系：第一种、第二种住居，准住居，除住宅外，店铺、办公室、酒店等按规模也可以。商业系：近邻商业，商业，店铺、办公室、商业设施，商业地域几乎没有限制。工业系：准工业，工业，工业专用，以工厂为主，工业专用地域不能建住宅。

建蔽率是“建筑面积（从正上方看建筑物的面积）相对于地块面积的比例”。100平方米的土地建蔽率60%，建筑物1层的面积最大60平方米。剩下的40平方米是院子、停车位、与邻地的空隙。这是为了防止火灾时延烧、确保日照和通风的数字，按用途地域在30〜80%的范围内由城市规划规定。

容积率是“建筑总面积（各层楼面面积的合计）相对于地块面积的比例”。100平方米的土地容积率200%，建筑总面积最大200平方米。2层的话每层100平方米；建蔽率60%的话，1层60、2层60、3层60共180平方米，是这样的组合。容积率还有“按前面道路宽度的限制”，道路宽度不足12米时，住居系按宽度（米）×0.4，其他按×0.6，与城市规划的容积率取小的那个作为上限。面向宽4米道路的住居系土地，容积率上限是4×0.4，160%。城市规划图上写着“200”，道路窄的话也只能用到160。这是容易被看漏的一点。

用一张图写计算的例子：地块100平方米，建蔽率60%，容积率200%，前面道路4米（住居系）。建筑面积的上限（建蔽率60%）：1层60平方米，空地40平方米。建筑总面积的上限（城市规划200%）：建筑总面积200平方米。道路宽度4米×0.4→160%：实际的上限160平方米，用不上的40平方米。城市规划的容积率，和由前面道路宽度得出的容积率，小的那个是上限。

也有放宽。转角地（与两条道路相接的地块）和防火地域内的耐火建筑物，建蔽率各加10%。容积率方面，有把地下室和车库楼面面积的一部分从建筑总面积中扣除的规定。反过来，因为高度限制（绝对高度、道路斜线、邻地斜线、北侧斜线、日影规制），也有不能把容积率用满的情况。低层住居专用地域有10米或12米的绝对高度限制，有时很难建3层。

对土地价格的影响是直接的。同样面积，容积率越高的土地能建的楼面面积越多，所以地价越高。在路线价图的文章里提到的地区区分（普通住宅地区、普通商业与并用住宅地区等），也和这个用途地域大致对应。用途地域从住居专用变为商业，能建的东西就变了，地价的位数也变了。

实务中确认的顺序是：用途地域，建蔽率和容积率，前面道路的宽度，高度限制和日影规制，然后是防火、准防火地域的指定。把这五项在城市规划图和政府窗口确认之后，再问设计师“这块地能建什么样的房子”，谈起来就快。二手住宅的重要事项说明里，这五项也一定会写。

把数字按顺序写。地块100平方米，建蔽率60%，1层的建筑面积最大60平方米。容积率，城市规划是200%，前面道路4米则是160%，取小的160%，建筑总面积最大160平方米。建3层的话，60＋60＋40，160平方米。但是，第一种住居地域有日影规制（日影規制），在这个市是“5米范围内4小时，10米范围内2.5小时”。按设计师的日影图，3层的北侧需要局部降低，实际建成的是1层58平方米、2层58平方米、3层38平方米，共154平方米。比当初的195平方米少41平方米，两代同堂当中，父母一代的房间减了一间。

靠放宽拿回来的部分也有。不是转角地，所以没有建蔽率加10%。但是，把车库并入1层，使用车库部分的楼面面积（建筑总面积的五分之一以内）可以从容积率计算中扣除的规定，扣除了车库14平方米。建筑总面积的上限，是160平方米加上车库的扣除部分，实际可到174平方米。因为3层受日影规制限制，这部分用在了2层的外挑上，最终建筑总面积含车库168平方米。没有达到当初的195平方米，但从154平方米拿回了14平方米。

相反的例子也有一个。另一次咨询里，同样100平方米的土地，面向宽6米的道路。6×0.4＝240%，城市规划的200%可以原样使用，建筑总面积200平方米。道路宽度只差2米，能建的楼面面积差40平方米。本文中写的“城市规划图上写着200，道路窄的话也只能用到160”的差距，就是这40平方米。土地的价格也把这个差距算了进去，面向宽6米道路的土地，在同一个街区每平方米的成交价高出1成左右。

用土地价格扫描（土地価格スキャン）算出面积之后，想知道“那个面积上能建多少”时，请把面积乘以建蔽率和容积率。圈出的土地100平方米，建蔽率60、容积率200的话，1层60平方米、总面积200平方米是上限，这个位数马上就能出来。

“写着200”的答案，是道路宽度160，日影规制154，车库扣除168。图纸上的195平方米，从一开始就是建不出来的数字。本文中写的要先确认“用途地域，建蔽率和容积率，前面道路的宽度，高度限制和日影规制，防火地域”这五项的顺序，在这块地上，起作用的是第三项和第四项。城市规划图的数字是上限的上限，实际的上限，由道路和影子决定。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

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