용도지역과 건폐율·용적률 ― 그 땅에 얼마나 큰 집을 지을 수 있을까

같은 100제곱미터 땅이라도 지을 수 있는 집의 크기는 장소마다 다릅니다. 13종류의 용도지역(用途地域)이 '무엇을 지어도 되는지'를 정하고, 건폐율(建ぺい率)과 용적률(容積率)이 '얼마나 지어도 되는지'를 정하는 구조. 계산 예, 모퉁이 땅 완화, 높이 제한, 조사하는 법을 택지건물거래사의 실무 눈높이로 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

"도시계획도에 200이라고 적혀 있으니까 연면적 200제곱미터까지 지을 수 있죠?" 상속받은 땅 100제곱미터에 2세대 주택을 지으려던 남성이 처음 한 말입니다. 용도지역은 제1종 주거지역, 건폐율 60%, 용적률 200%. 하지만 앞 도로 폭이 4미터였습니다. 주거계 지역의 전면도로 제한으로 4×0.4=160%. 도시계획의 200%와 도로에서 나오는 160% 중 작은 쪽이라 상한은 160제곱미터. 남성이 그리던 2세대 주택 도면은 연면적 195제곱미터였습니다. 이 글은 그 35제곱미터에 관한 이야기입니다.

땅을 산다, 상속받은 땅에 집을 짓는다, 옆에 맨션이 들어선다는 말을 들었다. 어느 경우든 가장 먼저 보는 것이 '용도지역(用途地域)'과 '건폐율(建ぺい率)·용적률(容積率)'입니다. 용도지역은 그 땅에 무엇을 지어도 되는지를 정하는 구분이고, 건폐율과 용적률은 어느 크기까지 지어도 되는지를 정하는 숫자입니다. 이 둘로 땅을 쓰는 방법의 상한이 거의 정해집니다.

용도지역은 일본 도시계획법(都市計画法)상 13종류가 있습니다. 주거계가 8개(제1종·제2종 저층주거전용, 전원주거, 제1종·제2종 중고층주거전용, 제1종·제2종 주거, 준주거), 상업계가 2개(근린상업, 상업), 공업계가 3개(준공업, 공업, 공업전용). 이름 그대로 저층주거전용지역에는 높은 건물이나 큰 점포를 지을 수 없고, 상업지역에는 거의 무엇이든 지을 수 있습니다. 내 땅의 용도지역은 시정촌(市町村)의 도시계획도(많은 지자체가 웹에 공개)에서 지번으로 찾아볼 수 있습니다.

13종류의 대략적인 성격은 이렇습니다. 주거계 가운데 제1종·제2종 저층주거전용지역과 전원주거지역은 저층 주택이 중심이고, 높이 10~12m의 상한이 있으며, 작은 점포는 한정적으로만 됩니다. 제1종·제2종 중고층주거전용지역은 맨션도 지을 수 있지만 점포·사무소는 규모에 제한이 있습니다. 제1종·제2종 주거지역과 준주거지역은 주택에 더해 점포·사무소·호텔 등도 규모에 따라 지을 수 있습니다. 상업계의 근린상업지역과 상업지역은 점포·사무소·상업시설의 지역이며, 상업지역은 거의 제한이 없습니다. 공업계의 준공업·공업·공업전용지역은 공장이 중심이고, 공업전용지역에는 주택을 지을 수 없습니다.

건폐율은 '부지 면적에 대한 건축면적(건물을 바로 위에서 본 면적)의 비율'입니다. 100제곱미터 땅에 건폐율 60퍼센트라면 건물 1층 면적은 최대 60제곱미터. 나머지 40제곱미터는 마당이나 주차장, 옆집과의 틈이 됩니다. 불이 났을 때 번지는 것을 막고 햇빛과 바람길을 확보하기 위한 숫자로, 용도지역마다 30~80퍼센트 범위에서 도시계획으로 정해져 있습니다.

용적률은 '부지 면적에 대한 연면적(延べ床面積, 각 층 바닥 면적의 합계)의 비율'입니다. 100제곱미터 땅에 용적률 200퍼센트라면 연면적은 최대 200제곱미터. 2층이라면 각 층 100제곱미터, 건폐율이 60퍼센트라면 1층 60·2층 60·3층 60으로 180제곱미터 같은 조합이 됩니다. 용적률에는 '전면도로 폭에 따른 제한'도 있어서, 도로 폭이 12미터 미만이면 주거계에서는 폭(미터)×0.4, 그 밖의 지역에서는 ×0.6으로 계산한 값과 도시계획의 용적률 중 작은 쪽이 상한이 됩니다. 폭 4미터 도로에 접한 주거계 땅이라면 용적률은 4×0.4로 160퍼센트가 상한입니다. 도시계획도에 '200'이라고 적혀 있어도 도로가 좁으면 160까지밖에 못 씁니다. 여기는 놓치기 쉬운 부분입니다.

계산 예를 하나 들어 봅니다. 부지 100㎡, 건폐율 60%, 용적률 200%, 전면도로 4m(주거계)인 경우, 건폐율 60%로 건축면적 상한은 1층 60㎡이고 나머지 40㎡는 빈 땅입니다. 도시계획 200%로 보면 연면적 상한은 200㎡입니다. 그런데 도로 폭 4m × 0.4로 160%가 되어 실제 상한은 160㎡이고, 40㎡는 쓸 수 없습니다. 도시계획의 용적률과 전면도로 폭에서 나오는 용적률 중 작은 쪽이 상한이 됩니다.

완화도 있습니다. 모퉁이 땅(角地, 두 도로에 접한 부지)이나 방화지역(防火地域) 안의 내화건축물은 건폐율이 각각 10퍼센트씩 더해집니다. 용적률에서는 지하실이나 차고 바닥 면적의 일부를 연면적에서 뺄 수 있는 규정이 있습니다. 반대로 높이 제한(절대 높이, 도로사선, 인지사선, 북측사선, 일영규제(日影規制, 주변에 그림자가 드리우는 시간을 제한하는 규제)) 때문에 용적률을 꽉 채워 쓰지 못하는 경우도 있습니다. 저층주거전용지역에는 높이 10미터 또는 12미터의 절대 제한이 있어서 3층 건물이 어려운 경우가 있습니다.

땅값에 미치는 영향은 직접적입니다. 같은 면적이라면 용적률이 높은 땅일수록 바닥 면적을 많이 지을 수 있으므로 땅값이 높아집니다. 노선가도(路線価図) 글에서 다룬 지구 구분(보통주택지구, 보통상업·병용주택지구 등)도 이 용도지역과 대체로 대응합니다. 용도지역이 주거전용에서 상업으로 바뀌면 지을 수 있는 것이 달라지고, 땅값의 자릿수가 달라집니다.

실무에서 확인하는 순서는 용도지역, 건폐율·용적률, 전면도로 폭, 높이 제한과 일영규제, 그리고 방화·준방화지역 지정입니다. 이 다섯 가지를 도시계획도와 관청 창구에서 확인한 다음, 설계자에게 "이 땅에 어떤 집을 지을 수 있나요?"라고 물으면 이야기가 빨리 진행됩니다. 중고주택의 중요사항설명에도 이 다섯 가지는 반드시 적혀 있습니다.

숫자를 차례로 적습니다. 부지 100제곱미터, 건폐율 60%로 1층 건축면적은 최대 60제곱미터. 용적률은 도시계획으로 200%, 전면도로 4미터로 160%, 작은 쪽인 160%라서 연면적은 최대 160제곱미터. 3층으로 하면 60+60+40으로 160제곱미터. 그런데 제1종 주거지역에는 일영규제가 있고, 이 시에서는 '5미터 범위에서 4시간, 10미터에서 2.5시간'이었습니다. 설계자의 일영도를 보니 3층 북쪽을 일부 낮춰야 했고, 실제로 지을 수 있었던 것은 1층 58제곱미터, 2층 58제곱미터, 3층 38제곱미터로 154제곱미터. 처음의 195제곱미터에서 41제곱미터가 줄어, 2세대 가운데 부모 세대의 방을 하나 줄였습니다.

완화로 되찾은 부분도 있습니다. 모퉁이 땅이 아니라서 건폐율 10% 가산은 없었습니다. 다만 차고를 1층에 넣고, 차고 부분 바닥 면적(연면적의 5분의 1까지)을 용적률 계산에서 뺄 수 있는 규정을 써서 차고 14제곱미터를 제외했습니다. 연면적 상한은 160제곱미터에 차고 제외분을 더해 실질 174제곱미터까지. 일영규제로 3층이 제한되어 있었기 때문에 이 몫은 2층을 내밀어 쓰는 데 활용했고, 최종적으로 연면적은 차고 포함 168제곱미터가 되었습니다. 처음의 195제곱미터에는 못 미치지만 154제곱미터에서 14제곱미터를 되찾았습니다.

반대 사례도 하나. 다른 상담에서 같은 100제곱미터 땅이 폭 6미터 도로에 접해 있었습니다. 6×0.4=240%라서 도시계획의 200%를 그대로 쓸 수 있고, 연면적 200제곱미터. 도로 폭이 2미터 다를 뿐인데 지을 수 있는 바닥 면적이 40제곱미터 차이 납니다. "도시계획도에 200이라고 적혀 있어도 도로가 좁으면 160까지밖에 못 쓴다"고 본문에 쓴 차이가 바로 이 40제곱미터입니다. 땅값도 이 차이를 반영하고 있어서, 폭 6미터 도로에 접한 땅은 같은 동네에서 제곱미터당 1할 정도 비싸게 거래되고 있었습니다.

'토지가격 스캔(土地価格スキャン)'으로 면적을 낸 뒤 '그 면적에 얼마나 지을 수 있는지' 알고 싶을 때는 면적에 건폐율과 용적률을 곱하세요. 둘러싼 땅이 100제곱미터, 건폐율 60·용적률 200이라면 1층 60제곱미터·연면적 200제곱미터가 상한이라는 자릿수가 바로 나옵니다.

"200이라고 적혀 있으니까"에 대한 답은 도로 폭으로 160, 일영규제로 154, 차고 제외로 168이었습니다. 도면의 195제곱미터는 처음부터 지을 수 없는 숫자였습니다. "용도지역, 건폐율·용적률, 전면도로 폭, 높이 제한과 일영규제, 방화지역" 다섯 가지를 먼저 확인하라고 본문에 쓴 순서 가운데, 이 땅에서는 셋째와 넷째가 효과를 냈습니다. 도시계획도의 숫자는 상한의 상한이고, 실제 상한은 도로와 그림자가 정합니다.

글쓴이: 長澤湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

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