用途地域與建蔽率、容積率 ― 那塊土地上，能蓋多大的房子

同樣是100平方公尺的土地，能蓋的房子大小因地點而異。13種用途地域（用途地域）決定「可以蓋什麼」，建蔽率（建ぺい率）和容積率決定「可以蓋多少」。本文以宅建士的實務角度，整理計算例、角地的放寬、高度限制、查詢方法。

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「都市計畫圖上寫著200，所以總樓地板面積可以蓋到200平方公尺對吧。」一位想在繼承來的100平方公尺土地上蓋兩代同堂住宅的男士，第一句話是這樣。用途地域是第一種住居地域，建蔽率60%、容積率200%。不過，前面道路寬4公尺。依住居系的前面道路限制，4×0.4＝160%。都市計畫的200%和道路的160%取較小者，上限是160平方公尺。男士畫的兩代同堂圖面，總樓地板面積是195平方公尺。本文談的就是那35平方公尺。

買土地、在繼承的土地上蓋房子、聽說隔壁要蓋大樓。無論哪種場面，最先看的都是「用途地域」和「建蔽率、容積率」。用途地域是決定那塊土地可以蓋什麼的區分，建蔽率和容積率是決定可以蓋到多大的數字。靠這兩樣，土地使用的上限大致就決定了。

用途地域依都市計畫法有13種。住居系8種（第一種、第二種低層住居專用，田園住居，第一種、第二種中高層住居專用，第一種、第二種住居，準住居），商業系2種（近鄰商業、商業），工業系3種（準工業、工業、工業專用）。如名稱所示，低層住居專用地域不能蓋高的建物或大型店鋪，商業地域幾乎什麼都能蓋。自己土地的用途地域，可以在市町村的都市計畫圖（很多自治體在網路上公開）用地番查。

把13種用途地域的大致性格整理一下。住居系的第一種、第二種低層住居專用、田園住居：以低層住宅為中心，高度上限10到12公尺，小規模店鋪有限。住居系的第一種、第二種中高層住居專用：也可以蓋大樓，店鋪、事務所有規模限制。住居系的第一種、第二種住居、準住居：除了住宅，店鋪、事務所、旅館等也依規模可蓋。商業系的近鄰商業、商業：店鋪、事務所、商業設施，商業地域幾乎沒有限制。工業系的準工業、工業、工業專用：以工廠為中心，工業專用地域不能蓋住宅。

建蔽率是「建築面積（從正上方看建物的面積）占基地面積的比例」。100平方公尺的土地、建蔽率60%的話，建物1樓的面積最大60平方公尺。剩下的40平方公尺是庭院、停車位、與鄰地的間隔。這是為了防止火災延燒、確保日照和通風的數字，依用途地域在30到80%的範圍內由都市計畫訂定。

容積率是「總樓地板面積（各樓層樓地板面積的合計）占基地面積的比例」。100平方公尺的土地、容積率200%的話，總樓地板面積最大200平方公尺。2層樓的話各層100平方公尺；建蔽率60%的話，就是1樓60、2樓60、3樓60共180平方公尺這樣的組合。容積率還有「依前面道路寬度的限制」，道路寬度未滿12公尺時，住居系為寬度（公尺）×0.4，其他為×0.6，與都市計畫的容積率取較小者為上限。面對寬4公尺道路的住居系土地，容積率上限是4×0.4的160%。就算都市計畫圖上寫著「200」，道路窄的話只能用到160。這是容易被忽略的地方。

用長條的方式看計算例：基地100平方公尺、建蔽率60%、容積率200%、前面道路4公尺（住居系），單位平方公尺。建築面積的上限（建蔽率60%）：1樓60＋空地40。總樓地板的上限（都市計畫200%）：200。道路寬度4公尺×0.4→160%：實際的上限160＋不能用的40。都市計畫的容積率和由前面道路寬度算出的容積率，取較小者為上限。

也有放寬。角地（接兩條道路的基地）或防火地域內的耐火建築物，建蔽率各加10%。容積率方面，有把地下室或車庫的部分樓地板面積從總樓地板面積中排除的規定。相反地，因為高度限制（絕對高度、道路斜線、鄰地斜線、北側斜線、日影規制），有時無法用滿容積率。低層住居專用地域有高度10公尺或12公尺的絕對限制，有時難以蓋3層樓。

對土地價格的影響是直接的。同樣面積，容積率越高的土地能蓋越多的樓地板面積，地價就越高。本站另有文章提到路線價圖的地區區分（普通住宅地區、普通商業與併用住宅地區等），也大致對應這個用途地域。用途地域從住居專用變成商業的話，能蓋的東西改變，地價的位數也改變。

實務上確認的順序是：用途地域，建蔽率與容積率，前面道路的寬度，高度限制與日影規制，然後是防火、準防火地域的指定。用都市計畫圖和公所的窗口把這五項確認之後，再問設計者「這塊土地能蓋什麼樣的房子」，談起來會很快。中古住宅的重要事項說明裡，這五項也一定會寫。

把數字依序寫出來。基地100平方公尺、建蔽率60%，1樓的建築面積最大60平方公尺。容積率，都市計畫200%，前面道路4公尺為160%，取較小的160%，總樓地板最大160平方公尺。蓋3層樓的話，60＋60＋40為160平方公尺。不過，第一種住居地域有日影規制，這個市是「5公尺範圍內4小時、10公尺內2.5小時」。依設計者的日影圖，3樓的北側需要部分降低，實際能蓋的是1樓58平方公尺、2樓58平方公尺、3樓38平方公尺的154平方公尺。比當初的195平方公尺少了41平方公尺，兩代同堂中父母那一代的房間減了一間。

也有靠放寬拿回來的部分。不是角地，所以沒有建蔽率的10%加算。不過，把車庫納入1樓，用車庫部分的樓地板面積（最多總樓地板的五分之一）可從容積率計算中排除的規定，排除車庫14平方公尺。總樓地板的上限，160平方公尺加上車庫的排除部分，實質可到174平方公尺。因為日影規制限制了3樓，這部分用2樓的外推來用，最後總樓地板含車庫168平方公尺。雖然達不到當初的195平方公尺，但從154平方公尺拿回了14平方公尺。

也寫一個相反的例子。另一件諮詢中，同樣100平方公尺的土地，面對寬6公尺的道路。6×0.4＝240%，都市計畫的200%可以直接用，總樓地板200平方公尺。道路的寬度只差2公尺，能蓋的樓地板面積差40平方公尺。本文寫的「就算都市計畫圖上寫著200，道路窄的話只能用到160」的差距，就是這40平方公尺。土地的價格也反映了這個差距，面對寬6公尺道路的土地，在同一個町內每平方公尺高約一成成交。

用「土地価格スキャン」（本站的土地價格估算工具）算出面積後，想知道「那個面積能蓋多少」時，請把面積乘以建蔽率和容積率。圈出的土地100平方公尺、建蔽率60、容積率200的話，1樓60平方公尺、總計200平方公尺是上限，位數馬上就出來。

「因為寫著200」的答案是，道路寬度讓它變160，日影規制變154，車庫的排除變168。圖面的195平方公尺，從一開始就是蓋不了的數字。本文寫的先確認「用途地域，建蔽率與容積率，前面道路的寬度，高度限制與日影規制，防火地域」這五項的順序中，這塊土地是第三項和第四項起了作用。都市計畫圖的數字是上限的上限，實際的上限由道路和影子決定。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

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