中古住宅重要事項說明的讀法 ― 宅建士簽約前一定會看的9個項目

買中古住宅時，簽約前由宅地建物交易士（宅地建物取引士，簡稱宅建士）進行的「重要事項說明」（重要事項説明）。幾十頁的文件，該讀哪裡？登記、法令上的限制、私設道路、基礎設施、建物狀況調查、水災風險、契約不適合責任、定金與貸款特約、大樓的管理。本文按照宅建士實際看的順序整理。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

簽約前一天，買方的男士打電話來。「我拿到重要事項說明書的影本了，可是有48頁，明天之前讀不完。該讀哪裡？」我用頁碼告訴他9個項目的位置。那天晚上男士只讀了那9個項目，隔天在說明的席上問了三個問題。三個當中有一個，改變了契約的條件。本文談的就是那48頁、9個項目和三個問題。

中古住宅的買賣，依宅地建物交易業法規定，簽約前宅建士必須對買方進行「重要事項說明」。出示交易士證、交付書面（35條書面）、口頭說明。常常有幾十頁，當天要全部理解是不可能的。請事先拿到影本，先讀以下9個項目。

把重要事項說明中要先讀的9個項目整理一下。登記紀錄：看所有權人、抵押權、共有；漏看的話，名義和擔保的處理到交屋都辦不完。法令上的限制：看用途地域、建蔽率容積率、道路、退縮（セットバック）；漏看的話，改建時只能蓋比現在小的房子。私設道路：看持分、通行與挖掘的承諾；漏看的話，無法改建或做配管工程。基礎設施：看上下水道、瓦斯、引入管；漏看的話，會發生重拉的費用。建物狀況調查、耐震、石綿：看有無實施及結果；漏看的話，不知道漏水、劣化就買了。災害風險：看水災災害潛勢圖、警戒區域；漏看的話，影響保險費和將來的好賣程度。契約不適合責任：看對象、期間、免責；漏看的話，出了瑕疵也無法請求。定金、貸款特約：看金額、解除期限；漏看的話，錯過期限失去定金。管理（大樓）：看管理費、修繕準備金、欠繳、修繕計畫；漏看的話，會來一次性費用或漲價。

第一，登記紀錄。所有權人是不是賣方本人、有沒有設定抵押權。抵押權通常用買賣價金清償後塗銷，要看這個安排有沒有寫在說明裡。共有名義的話，也要確認共有人全員都是賣方。

第二，法令上的限制。用途地域、建蔽率與容積率、高度限制，以及本站另有文章說明的道路種類與寬度、有無退縮。改建時能不能蓋和現在一樣大的房子，看這裡就知道。市街化調整區域的話，要確認能不能改建這件事本身。

第三，私設道路的負擔。前面道路是私設道路時，持分是否一起買，通行和挖掘（水管引入）的承諾是否已取得。沒有私設道路的持分、也沒有承諾的話，將來改建時工程車進不來、水管無法重拉，這類問題會發生。

第四，基礎設施。上水道、下水道（或淨化槽）、瓦斯（天然瓦斯還是桶裝瓦斯）的整備狀況，以及從前面道路到基地的引入管是誰的。引入管穿過鄰地、口徑太細改建時要重拉，這類情況寫在這裡。

第五，建物狀況調查（住宅檢查）。2018年4月起，既有住宅的買賣，要在重要事項說明中說明是否實施了建物狀況調查，實施的話要說明結果概要。調查不是義務，所以常常寫「未實施」，但實施過的話，有無劣化、漏水在這裡就能知道。建築時期和有無耐震診斷（1981年5月以前的建物尤其要看）也一起看。有無石綿（アスベスト）使用調查的紀錄也是項目之一。

第六，災害風險。2020年8月起，說明物件在水災災害潛勢圖（ハザードマップ）上的位置成為義務。是否在洪水、內水、暴潮的淹水假想區域內，是否屬於土砂災害警戒區域或海嘯災害警戒區域。直接影響保險費和將來的好賣程度。

第七，契約不適合責任。交屋後的住宅有與契約內容不符的瑕疵（漏水、白蟻、設備故障等）時，賣方要負責到什麼程度。賣方是個人的中古住宅，常附有特約，把負責的期間限制在交屋後3個月左右，或對部分設備免責。一定要讀「什麼是對象、到什麼時候」。

第八，定金（手付金）與貸款特約。定金的金額，和可以解除的期限。以及房貸未獲核准時可以讓契約回到白紙的「貸款特約」（ローン特約）的有無和期限。特約期限內貸款沒核下來的話，必須在期限內表示解除的意思。漏讀這裡而失去定金的例子，實務上每年都看到。

第九，大樓的話，管理狀況。管理費和修繕準備金的金額、有無欠繳、有無長期修繕計畫、大規模修繕的預定、管理規約（寵物、民宿、裝修的限制）。準備金相對於計畫不足的話，可以預見將來會有一次性費用或漲價。

把三個問題照原樣寫下來。第一，「私設道路負擔的欄位寫著『無持分』，挖掘的承諾取得了嗎？」賣方的回答是「未確認」。契約加上了賣方向私設道路所有權人取得通行與挖掘承諾書的條件，承諾書在交屋前取得了。第二，「契約不適合責任的期間寫著『交屋後2個月』，熱水器和漏水是對象嗎？」回答是，熱水器作為「設備」免責，漏水是對象。男士確認了熱水器的製造年份（14年前），在價格交涉中得到15萬日圓的折扣。第三，「貸款特約的期限是簽約後3週，但銀行說審查要4週。」把特約的期限延長到4週後簽約。這第三個問題改變了契約的條件，要是沒延長，審查來不及的話，就會失去200萬日圓的定金。

9個項目中，這個物件「沒問題」的項目也寫一下。登記紀錄是賣方的單獨名義，抵押權寫明了用買賣價金清償、塗銷的安排。法令上的限制是第一種低層住居專用地域，建蔽率50%、容積率100%，現在的建物建蔽率42%，改建也能蓋同樣規模。基礎設施是上下水道和天然瓦斯，引入管在自己的基地內。建物狀況調查「未實施」，1998年建，所以是新耐震。災害風險，在淹水假想區域外、土砂災害警戒區域外。不是大樓，所以第9項不適用。48頁當中，靠這6個項目「讀完就結束」的大約20頁，剩下的是條款和附圖。

也寫一個留在書面上的事實保護了買方的例子。這間房子，交屋三個月後發現漏水。契約不適合責任的期間是2個月，已經過了。不過，重要事項說明書附帶的「物件狀況報告書」裡，賣方寫了「漏水：過去有（2019年，已修理）」。是從和修理處相同的地方漏水，修理不完全的可能性很高，和賣方交涉後，由賣方負擔修理費的一半。這是過了期間，書面的記載仍成為交涉依據的例子。

最後，一個讀的態度。重要事項說明是宅建士說明「知道的事」的書面，「不知道的事」不會寫。在意的地方，請在接受說明之前提問，請他們反映在書面上。只有留在書面上的事實，之後才會保護你。

前一天被交付48頁的男士，讀了9個項目，問了三個問題，其中一個守住了200萬日圓的定金。本文最後寫了「重要事項說明是宅建士說明知道的事的書面，不知道的事不會寫」。挖掘的承諾是「不知道的事」，問了之後才知道「未確認」。9個項目，就是在簽約之前找出那些「不知道的事」的順序。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

全部譯文 · 閱讀日文原文