借地權的基本 ― 地租、更新、底地，出租土地的一方和承租的一方有什麼不同

自己的房子蓋在別人的土地上的「借地」。本文整理借地借家法的普通借地權與定期借地權的差別、地租的參考、更新費與承諾費、繼承稅評價的借地權比例，以及底地（底地，出租方的土地）的價值為什麼低。這是考慮繼續出租土地還是出售之前的前提。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

父親留下的土地，是蓋著三戶房子的底地。三戶都是借地人的房子，地租合計每月4萬2,000日圓。繼承的男士說：「從路線價知道，空地的話是6,000萬日圓的土地。請三戶搬走的話，就能賣了吧。」請不走。三戶都是舊借地法的契約，只要繼續付地租，事實上可以一直住下去。「那麼，這塊土地對我來說是什麼？」本文就是那個問題的答案。

「土地是地主的，房子是自己的。」這個狀態就是借地。借土地蓋建物的權利叫借地權（借地権），從出租方看的土地叫底地（底地）。繼承的諮詢中，承租方和出租方都會來，明明看的是同一塊土地，對價值的感受完全不同。這裡整理那個機制。

借地的規則由借地借家法（借地借家法）決定。這是1992年8月1日施行的法律，在那之前簽訂的契約繼續適用舊借地法。現在還留著的借地很多是這種舊法的契約，地主要結束契約需要「正當事由」（自己有使用的必要、支付搬遷費等），實際上幾乎不被承認。承租方只要繼續付地租，事實上可以一直使用。

借地借家法的借地權有兩種。「普通借地權」規定當初的期間30年以上、更新後20年、之後10年以上，要拒絕更新需要正當事由。「定期借地權」是沒有更新的借地，有一般定期借地權（50年以上）、事業用定期借地權（10年以上未滿50年）、附建物讓渡特約借地權（30年以上）三種。期間到了，土地要恢復空地歸還，或把建物賣給地主而結束。分售住宅標示「附定期借地權」的，是土地價格便宜、但以50年後歸還為前提的房子。

把借地權的種類整理一下（借地借家法，2026年9月時點）。舊法借地權（1992年7月以前的契約）：期間依契約，無正當事由則更新，事實上一直持續。普通借地權：當初30年以上、更新後20年、之後10年，無正當事由則更新，期滿時原則上更新。一般定期借地權：50年以上，無更新，期滿時恢復空地歸還。事業用定期借地權：10年以上未滿50年，無更新，期滿時恢復空地歸還（僅限事業用）。附建物讓渡特約借地權：30年以上，無更新，期滿時把建物賣給地主而結束。

地租法律上沒有固定的金額，由契約決定。作為參考，常說住宅地的行情是土地的固定資產稅和都市計畫稅合計的3到5倍左右，但因地區和簽約時期差異很大。地租在情況變化（稅額上升、與周邊地租的差距）時可以請求增減，談不攏就進入調解或訴訟。

更新費（更新料）和承諾費（承諾料）也不是法律規定的義務。更新費是更新時借地人付給地主的一次性費用，契約有約定或該地區有慣例時發生。承諾費是把借地權賣給第三人、改建建物等情況下，為取得地主的承諾而付的一次性費用。無法取得承諾時，有向法院請求代替地主承諾的許可的「借地非訟」程序。

繼承稅的評價，把借地權和底地分開評價。用本站另有文章說明路線價圖時提到的借地權比例（A到G），空地的評價額乘以借地權比例就是借地權的評價，剩下的是底地的評價。借地權比例60%的地區，空地6,000萬日圓的土地，借地權是3,600萬日圓，底地是2,400萬日圓。

不過，這個評價和實際能賣的價格差很多。底地是有地租收入但自己不能用、借地人也沒有搬走的可能的土地。第三人要買的話，會以地租的報酬率判斷，所以多半只有空地價格的一成到兩成左右。另一方面，借地權單獨出售買家也有限。兩者的價值最高的時候，是地主和借地人一起賣，或一方買下另一方的權利恢復空地的時候。對透過繼承接下底地的人，我會先說明這個結構。

用長條的方式看空地6,000萬日圓、借地權比例60%的土地的繼承稅評價和底地實際行情的概念（單位：萬日圓）。繼承稅評價：借地權3,600＋底地2,400。底地賣給第三人的情況（參考）：600到1,200。底地的實際行情由地租的報酬率決定，所以比評價額大幅下降是正常的。地主和借地人一起賣的話會接近空地價格。

把現場的數字排出來。空地的繼承稅評價額按路線價是6,000萬日圓，借地權比例60%。繼承稅的評價，底地是6,000萬日圓×40%，2,400萬日圓。不過，這是為了稅金的數字，想把底地賣給第三人的話，價格由地租的報酬率決定。年地租是4萬2,000日圓×12，50萬4,000日圓，固定資產稅和都市計畫稅每年約19萬日圓，手邊剩下每年約31萬日圓。以5%報酬率買的投資者約620萬日圓，底地收購業者的估價是空地的一成到一成五，600到900萬日圓。繼承稅評價2,400萬日圓的土地，賣的話600到900萬日圓。是男士最初說的「6,000萬日圓」的一成。

另一方面，也有價值上升的路。三戶借地人當中的一戶，那一年提出「想改建房子」。改建的承諾費，這個地區的慣例是空地價格的3到5%。這戶的基地約80平方公尺，按空地價格分攤約1,450萬日圓，承諾費約50萬日圓。而且，那位借地人說「乾脆想把土地買下來」，變成把底地的那一部分賣給借地人的談話。借地人買的情況，價格和賣給第三人時完全不同，參考是空地價格的40到50%。約1,450萬日圓的40%，580萬日圓。三戶當中只一戶的底地，就接近賣給第三人時三戶份的價格。

相反地，也有地主買下借地權恢復空地的路。剩下兩戶當中的一戶，借地人高齡，子女另外有房子。將來那位借地人過世時，子女有可能說想把借地權賣給地主。借地權的價格參考是空地的60%，約1,400萬日圓的基地就是840萬日圓。買下來的話，那80平方公尺恢復空地，能以1,400萬日圓賣掉。840萬日圓買、1,400萬日圓賣，這樣的計算。底地是「賣給誰、向誰買」會讓價格差四倍的土地。

本站的工具「地代の未来」（地租的未來）是站在出租方的立場，輸入每月地租和家庭成員，以各世代的累積金額比較現在賣掉還是由家族繼續出租。如果底地實際行情低的理由如本文所寫，那麼把出售金額和幾十年份地租的合計並排來看是有意義的。

對問「對我來說是什麼」的男士，我給了三個數字。賣給第三人600到900萬日圓，賣給借地人每戶580萬日圓，買下借地權恢復空地每戶1,400萬日圓。男士把第一戶以580萬日圓賣給借地人，剩下的兩戶一邊繼續收地租，一邊觀望。本文寫了「兩者的價值最高的時候，是一方買下另一方的權利的時候」。底地的繼承，是等待的繼承。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

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