固定資產稅的住宅用地特例與都市計畫稅 ― 「拆了房子稅金變6倍」的真相

有住宅的土地，固定資產稅（固定資産税）最多減輕到六分之一、都市計畫稅（都市計画税）最多減輕到三分之一。這就是住宅用地特例。拆掉老家之後這項特例就不適用，所以常聽人說「稅金會變6倍」，但實際增加的幅度依物件而異。本文整理特例的機制、200平方公尺的分界線、管理不全空屋受到勸告時特例失效的制度、都市計畫稅的意義，以及1月1日基準日的運用方法。

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「房仲跟我說，拆了會變6倍。」帶著老家拆除估價單來的男士，也帶了固定資產稅的納稅通知書。土地評價額1,800萬日圓、180平方公尺，建物評價額100萬日圓、屋齡48年。現在的年稅額，土地、建物加上都市計畫稅，約6萬3,000日圓。「6倍的話就是38萬日圓對吧。」不會。算出來是約21萬4,000日圓。本文談的就是38萬日圓和21萬4,000日圓之間的差距。

「拆了老家固定資產稅會變6倍」。在空屋的諮詢中，幾乎每次都會出現這句話。一半對，一半不對。了解機制之後，拆除時機和出售時機的判斷會改變。

固定資產稅是市町村對每年1月1日時點的所有權人課的稅。稅率標準為1.4%，課稅標準是固定資產稅評價額。本站另有文章說明的固定資產稅評價證明書上的評價額，就是計算的依據。這裡有「住宅用地特例」。有住宅的土地，200平方公尺以內的部分（小規模住宅用地）課稅標準為六分之一，超過200平方公尺的部分（一般住宅用地）為三分之一。300平方公尺的宅地，200平方公尺的部分是六分之一，100平方公尺的部分是三分之一。

都市計畫稅是對市街化區域內的土地和建物，連同固定資產稅一起課徵的市町村稅，稅率上限0.3%（也有市町村是0.2%等，也有不課的市町村）。對象是本站另有文章說明的區域劃分中的市街化區域，用於道路、公園等都市計畫事業的費用。這邊也有住宅用地特例，小規模住宅用地為三分之一，一般住宅用地為三分之二。納稅通知書上固定資產稅和都市計畫稅合在一張，請看兩者的合計。

「6倍」的意思是這項特例不再適用。把房子拆成空地後，隔年的1月1日就不再是住宅用地，課稅標準從六分之一回到原本的金額。計算上土地的固定資產稅最多6倍。不過，實際稅額增加的幅度，多數情況會比這小。理由有兩個。第一，空地（非住宅用地）有負擔調整措施，課稅標準一般以評價額的七成為上限，所以常常不是6倍而是4倍左右。第二，拆了房子就沒有建物的固定資產稅，土地加建物的合計，增加幅度會更小。舊建物的評價額低的話效果小，但不是零。「6倍」是只看土地的計算上限，看通知書的合計，「3到4倍左右」是實務上常見的數字。

把住宅用地特例（課稅標準的減輕）整理一下。小規模住宅用地（每戶住宅200平方公尺以內）：固定資產稅為評價額的1/6，都市計畫稅為評價額的1/3。一般住宅用地（超過200平方公尺的部分）：固定資產稅為評價額的1/3，都市計畫稅為評價額的2/3。非住宅用地（空地、店鋪、停車場等）：沒有特例（一般以負擔調整將評價額的七成作為上限），都市計畫稅相同。特定空屋、管理不全空屋受到勸告的土地：固定資產稅和都市計畫稅的特例都不再適用。

特例失效的另一個場面，是空屋的放置。2015年的空屋等對策特別措施法（空家等対策特別措置法）規定，市町村對有倒塌之虞等的「特定空屋」（特定空家）發出勸告後，住宅用地特例就失效。2023年12月的修法，更前一階段的「管理不全空屋」（管理不全空家，放著不管可能變成特定空屋的空屋）受到勸告後，特例也會失效。也就是說，「房子留著不拆稅金就便宜」這句話，變成只限於有在管理的房子。本站另有文章提到的「放置的成本」，在稅金方面也明顯提高了。

1月1日這個基準日，在實務上可以運用。例如12月拆掉房子，隔年的課稅就失去特例，但1月2日以後拆的話，那一年的課稅仍然是住宅用地。反過來，持有空地、打算蓋住宅的話，只要在1月1日前建物完工（嚴格說是達到被認定為住宅的狀態），那一年起就能用特例。打算出售的空屋，與其拆了再賣，不如帶著老屋出售、由買方拆除，或者過了1月1日再拆，這樣的順序在稅金方面有時更有利。

用通知書的數字來算。現在的稅額。土地評價額1,800萬日圓，180平方公尺全部是小規模住宅用地（200平方公尺以下），所以課稅標準是六分之一的300萬日圓，固定資產稅1.4%為4萬2,000日圓。都市計畫稅是三分之一的600萬日圓乘0.3%，1萬8,000日圓。建物評價額100萬日圓乘1.4%為1萬4,000日圓，都市計畫稅0.3%為3,000日圓。合計7萬7,000日圓。男士的通知書因為負擔調整稍低，約6萬3,000日圓。

用長條的方式看一下評價額1,800萬日圓、180平方公尺的宅地上有評價額100萬日圓老屋時的年稅額（只算固定資產稅1.4%，單位：萬日圓）。有老屋：土地4.2＋建物1.4。空地：土地約17.6。有老屋：土地1,800萬日圓×1/6×1.4%＝4.2萬日圓，建物100萬日圓×1.4%＝1.4萬日圓，合計5.6萬日圓。空地：1,800萬日圓×七成×1.4%＝約17.6萬日圓。合計約3.1倍。都市計畫稅另計。

拆除之後。土地的特例失效，課稅標準是評價額1,800萬日圓的七成（負擔調整的上限）1,260萬日圓。固定資產稅1.4%為17萬6,400日圓，都市計畫稅0.3%為3萬7,800日圓。建物沒了，所以是零。合計約21萬4,000日圓。和現在的6萬3,000日圓相比約3.4倍。「6倍」是只把土地的固定資產稅、在沒有負擔調整的情況下從六分之一回到1時的計算數字，看通知書的合計是3到4倍，這是本文寫的實務數字。這間房子是3.4倍。

時機的判斷也當場做了。男士打算賣掉老家，拆除是因為不動產公司說「空地比較好賣」。不過這個地區帶著老屋出售、由買方拆除的做法也很普遍，這種情況下拆除費用（木造兩層樓，約140萬日圓）由買方負擔，或者反映在價格裡。男士原本預定12月拆除，但過了1月1日再拆的話，隔年的稅額仍是住宅用地。如果預計隔年春天出售，1月2日以後拆除、春天以空地出售，要繳空地稅額21萬4,000日圓的年份就是零。要是12月拆的話，隔年一整年，差了約15萬日圓。

最後談重新評價。固定資產稅評價額每3年重新檢討一次（最近是2024年度，下次是2027年度），期間原則上維持不變。土地以公示地價的七成為基準，所以在地價上漲的地區，重新評價那一年稅額會上升。有抑制急劇上升的負擔調整措施，不會一口氣暴漲，但在重新評價的年度，請看一下納稅通知書的課稅標準欄。

問「是38萬日圓對吧」的男士，答案是約21萬4,000日圓，而且，只要把拆除排在1月2日以後，就沒有要繳那21萬4,000日圓的年份。本文開頭寫了「一半對，一半不對」。對的是特例會失效。不對的是6倍這個數字，以及「什麼時候失效不能選」的先入為主。納稅通知書，和1月1日這個日期。靠這兩樣，38萬日圓變成了零。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

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