고정자산세의 주택용지 특례와 도시계획세 ― ‘집을 헐면 세금이 6배’의 진짜 모습

주택이 서 있는 토지는 고정자산세(固定資産税)가 최대 6분의 1, 도시계획세(都市計画税)가 최대 3분의 1로 경감되어 있습니다. 이것이 주택용지 특례(住宅用地の特例)입니다. 오래된 본가를 헐면 이 특례가 빠져 ‘세금이 6배가 된다’고들 하지만, 실제로 얼마나 느는지는 물건에 따라 다릅니다. 특례의 구조, 200㎡라는 선, 관리부전빈집(管理不全空家) 권고로 특례가 빠지는 제도, 도시계획세의 의미, 1월 1일 기준일의 활용법을 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

“헐면 6배가 된다고 부동산 중개소에서 그러더라고요.” 본가(実家, 부모님 집)의 해체 견적서를 가져온 남성은 고정자산세(固定資産税) 납세통지서도 가져왔습니다. 토지 평가액 1,800만 엔, 180㎡, 건물 평가액 100만 엔, 지은 지 48년. 지금의 연간 세액은 토지와 건물과 도시계획세(都市計画税)를 합쳐 약 6만 3,000엔. “6배면 38만 엔이죠?” 그렇게 되지 않습니다. 계산하면 약 21만 4,000엔이었습니다. 이 글은 38만 엔과 21만 4,000엔의 차이에 관한 이야기입니다.

“본가를 헐면 고정자산세가 6배가 된다.” 빈집 상담에서 거의 반드시라고 해도 좋을 만큼 나오는 말입니다. 반은 맞고 반은 틀립니다. 구조를 알아 두면, 허는 시기와 파는 시기의 판단이 달라집니다.

고정자산세는 매년 1월 1일 시점의 소유자에게 시정촌(市町村, 일본의 기초 지자체)이 부과하는 세금입니다. 세율은 표준 1.4%, 과세표준은 고정자산세 평가액입니다. 고정자산세 평가증명서 글에서 쓴 평가액이 그대로 계산의 바탕이 됩니다. 여기에 ‘주택용지 특례(住宅用地の特例)’가 있습니다. 주택이 서 있는 토지는 200㎡까지의 부분(소규모 주택용지, 小規模住宅用地)은 과세표준이 6분의 1, 200㎡를 넘는 부분(일반 주택용지, 一般住宅用地)은 3분의 1이 됩니다. 300㎡ 택지라면 200㎡분이 6분의 1, 100㎡분이 3분의 1입니다.

도시계획세는 시가화구역(市街化区域, 시가지로 정비해 나가기로 정한 구역) 안의 토지와 건물에 고정자산세와 함께 부과되는 시정촌세로, 세율 상한은 0.3%(시정촌에 따라 0.2% 등도 있고, 부과하지 않는 시정촌도 있습니다). 시가화조정구역(市街化調整区域) 글에서 쓴 구분에서 말하는 시가화구역이 대상이며, 도로나 공원 등 도시계획사업의 비용에 충당됩니다. 여기에도 주택용지 특례가 있어, 소규모 주택용지는 3분의 1, 일반 주택용지는 3분의 2입니다. 납세통지서에서는 고정자산세와 도시계획세가 한 장에 정리되어 있으므로, 둘의 합계로 보십시오.

‘6배’의 의미는 이 특례가 빠지는 것입니다. 집을 헐어 나대지(更地, 건물이 없는 빈 땅)로 만들면, 다음 해 1월 1일에는 주택용지가 아니게 되어 과세표준이 6분의 1에서 본래 금액으로 돌아갑니다. 계산상으로는 토지의 고정자산세가 최대 6배입니다. 다만 실제 세액이 느는 폭은 많은 경우 그보다 작습니다. 이유는 두 가지. 하나, 나대지(비주택용지)에는 부담조정조치(負担調整措置, 세액의 급증을 누그러뜨리는 장치)가 있어, 과세표준은 평가액의 7할을 상한으로 하는 취급이 일반적이므로 6배가 아니라 4배 안팎이 되는 경우가 많다. 둘, 집을 헐면 건물의 고정자산세가 없어지므로, 토지와 건물의 합계로는 느는 폭이 더 작다. 오래된 건물의 평가액이 낮으면 효과는 작지만 0은 아닙니다. ‘6배’는 토지만 본 계산상의 상한이며, 통지서의 합계로 보면 ‘3~4배 정도’가 실무에서 자주 보는 숫자입니다.

주택용지 특례(과세표준의 경감)를 정리하면 이렇습니다. 소규모 주택용지(주택 1호당 200㎡까지)는 고정자산세가 평가액의 1/6, 도시계획세가 평가액의 1/3. 일반 주택용지(200㎡를 넘는 부분)는 고정자산세가 평가액의 1/3, 도시계획세가 평가액의 2/3. 비주택용지(나대지, 점포, 주차장 등)는 특례가 없고, 부담조정으로 평가액의 7할이 상한인 취급이 일반적이며, 도시계획세도 마찬가지입니다. 특정빈집·관리부전빈집으로 권고를 받은 토지는 고정자산세·도시계획세 모두 특례가 빠집니다.

특례가 빠지는 또 하나의 장면이 빈집 방치입니다. 2015년의 빈집 등 대책 특별조치법(空家等対策特別措置法)으로, 붕괴 우려 등이 있는 ‘특정빈집(特定空家)’에 시정촌이 권고를 하면 주택용지 특례가 빠지는 구조가 생겼습니다. 2023년 12월 개정으로, 그 앞 단계인 ‘관리부전빈집(管理不全空家)’(방치하면 특정빈집이 될 우려가 있는 빈집)도 권고를 받으면 특례가 빠지게 되었습니다. 즉 “집을 세워 둔 채로 두면 세금이 싸다”는 관리되고 있는 집에 한한 이야기가 되었습니다. 빈집 글에서 쓴 ‘방치 비용’은 세금 면에서도 분명히 올라갔습니다.

평가액 1,800만 엔·180㎡ 택지에 평가액 100만 엔의 오래된 집이 있는 경우의 연간 세액을 고정자산세 1.4%만으로 어림하면, 오래된 집이 있을 때는 토지 4.2만 엔(1,800만 엔×1/6×1.4%)+건물 1.4만 엔(100만 엔×1.4%)으로 합계 5.6만 엔. 나대지라면 1,800만 엔×7할×1.4%로 약 17.6만 엔. 합계로 약 3.1배입니다. 도시계획세는 별도입니다.

1월 1일이라는 기준일은 실무에서 쓸 수 있습니다. 예를 들어 12월에 집을 헐면 다음 해 과세부터 특례가 빠지지만, 1월 2일 이후에 헐면 그해 과세는 주택용지 그대로입니다. 반대로 나대지를 갖고 있고 주택을 지을 예정이라면, 1월 1일까지 건물이 완성(정확히는 주택으로 인정되는 상태)되어 있으면 그해부터 특례를 쓸 수 있습니다. 매각 예정인 빈집이라면, 헐고 나서 파는 것보다 오래된 집이 딸린 채로 팔아 매수인이 허는 것, 혹은 1월 1일을 지나서 허는 순서가 세금 면에서는 유리해지는 경우가 있습니다.

통지서의 숫자로 계산합니다. 지금의 세액. 토지는 평가액 1,800만 엔이고, 180㎡는 전부 소규모 주택용지(200㎡ 이하)이므로 과세표준은 6분의 1인 300만 엔, 고정자산세 1.4%로 4만 2,000엔. 도시계획세는 3분의 1인 600만 엔에 0.3%로 1만 8,000엔. 건물은 평가액 100만 엔에 1.4%로 1만 4,000엔, 도시계획세 0.3%로 3,000엔. 합계 7만 7,000엔. 남성의 통지서는 부담조정으로 조금 낮아, 약 6만 3,000엔이었습니다.

헌 뒤. 토지의 특례가 빠지고, 과세표준은 평가액 1,800만 엔의 7할(부담조정의 상한)로 1,260만 엔. 고정자산세 1.4%로 17만 6,400엔, 도시계획세 0.3%로 3만 7,800엔. 건물은 없어지므로 0. 합계 약 21만 4,000엔. 지금의 6만 3,000엔과 비교해 약 3.4배. ‘6배’는 토지의 고정자산세만을, 부담조정 없이, 6분의 1에서 1로 되돌렸을 때의 계산상 숫자이며, 통지서의 합계로 보면 3~4배라는 것이 본문에 쓴 실무의 숫자입니다. 이 집에서는 3.4배였습니다.

시기 판단도 그 자리에서 했습니다. 남성은 본가를 팔 생각이었고, 해체는 “나대지 쪽이 팔기 쉽다”고 부동산 회사가 말했기 때문이었습니다. 다만 이 지역에서는 오래된 집이 딸린 채로 팔고 매수인이 허는 형태도 보통이며, 그 경우 해체 비용(목조 2층 건물, 약 140만 엔)은 매수인 부담이거나 가격에 반영하는 형태입니다. 남성은 12월에 해체할 예정이었지만, 1월 1일을 지나서 해체하면 다음 해 세액은 주택용지 그대로. 매각 전망이 다음 해 봄이라면, 1월 2일 이후에 해체하고 봄에 나대지로 팔면 나대지 세액 21만 4,000엔을 내는 해는 0. 12월에 헐었다면 다음 해 1년분, 약 15만 엔의 차이였습니다.

마지막으로 평가 갱신 이야기. 고정자산세 평가액은 3년에 한 번 재검토되며(평가 갱신, 評価替え. 최근은 2024년도, 다음은 2027년도), 그 사이에는 원칙적으로 그대로 유지됩니다. 토지는 공시지가(公示地価)의 7할이 기준이므로, 지가가 오르고 있는 지역에서는 평가 갱신 해에 세액이 오릅니다. 급격한 상승을 억제하는 부담조정조치가 있어 한꺼번에 오르지는 않지만, 납세통지서의 과세표준 칸을 평가 갱신 해에는 살펴 두십시오.

“38만 엔이죠?”라고 물었던 남성의 답은 약 21만 4,000엔이었고, 게다가 해체를 1월 2일 이후로 하면 그 21만 4,000엔을 내는 해가 없었습니다. “반은 맞고 반은 틀리다”고 본문 처음에 적었습니다. 맞는 것은 특례가 빠진다는 것. 틀린 것은 6배라는 숫자와, 언제 빠질지 고를 수 없다는 믿음입니다. 납세통지서와 1월 1일이라는 날짜. 이 두 가지로 38만 엔은 0이 되었습니다.

글쓴이: 長澤湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

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