A regra especial do terreno residencial no imposto sobre bens imóveis e o imposto de planejamento urbano ― a verdade sobre "demolir a casa multiplica o imposto por 6"

O terreno onde há uma moradia tem o imposto sobre bens imóveis (固定資産税) reduzido a até 1/6 e o imposto de planejamento urbano (都市計画税) a até 1/3. É a regra especial do terreno residencial (住宅用地の特例). Ao demolir a casa antiga dos pais, a regra deixa de valer e dizem que "o imposto fica 6 vezes maior", mas o aumento real depende do imóvel. Organizo o mecanismo da regra, a linha dos 200 m², o sistema em que a advertência por casa vazia mal conservada cancela a regra, o sentido do imposto de planejamento urbano e como usar a data-base de 1º de janeiro.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

"A imobiliária me disse que, se eu demolir, fica 6 vezes maior." O homem que trouxe o orçamento de demolição da casa dos pais trouxe também o aviso de cobrança do imposto sobre bens imóveis. Terreno avaliado em 18 milhões de ienes, 180 m²; edificação avaliada em 1 milhão de ienes, 48 anos de construção. O imposto anual atual, somando terreno, edificação e imposto de planejamento urbano: cerca de 63 mil ienes. "Seis vezes dá 380 mil ienes, não é?" Não dá. Fazendo a conta, ficou em cerca de 214 mil ienes. Este artigo é sobre a diferença entre 380 mil e 214 mil ienes.

"Se demolir a casa dos pais, o imposto sobre bens imóveis fica 6 vezes maior." Nas consultas sobre casas vazias, essa frase aparece quase sempre. Metade é verdade, metade não é. Conhecendo o mecanismo, muda a decisão sobre quando demolir e quando vender.

O imposto sobre bens imóveis (固定資産税) é cobrado pelo município de quem é proprietário em 1º de janeiro de cada ano. A alíquota padrão é de 1,4% e a base de cálculo é o valor venal do imposto sobre bens imóveis (固定資産税評価額). O valor venal de que falei no artigo sobre a certidão de avaliação é exatamente a base desse cálculo. E aqui entra a "regra especial do terreno residencial" (住宅用地の特例). No terreno onde há uma moradia, a parte de até 200 m² (terreno residencial de pequeno porte) tem a base de cálculo reduzida a 1/6, e a parte acima de 200 m² (terreno residencial comum) a 1/3. Num lote de 300 m², 200 m² ficam a 1/6 e 100 m² a 1/3.

O imposto de planejamento urbano (都市計画税) é um imposto municipal cobrado junto com o imposto sobre bens imóveis sobre terrenos e edificações dentro da área de urbanização (市街化区域), com alíquota máxima de 0,3% (há municípios com 0,2% etc., e municípios que não cobram). O alvo é a área de urbanização, na divisão de que falei no artigo sobre a área de controle de urbanização, e a receita é destinada a obras de planejamento urbano, como vias e parques. Aqui também há regra especial do terreno residencial: 1/3 no terreno de pequeno porte e 2/3 no terreno comum. No aviso de cobrança, o imposto sobre bens imóveis e o imposto de planejamento urbano vêm numa só folha; olhe a soma dos dois.

Em palavras, a tabela da regra especial do terreno residencial (redução da base de cálculo). Terreno residencial de pequeno porte (até 200 m² por moradia): 1/6 do valor venal no imposto sobre bens imóveis e 1/3 no imposto de planejamento urbano. Terreno residencial comum (parte acima de 200 m²): 1/3 do valor venal no imposto sobre bens imóveis e 2/3 no imposto de planejamento urbano. Terreno não residencial (lote vazio, loja, estacionamento etc.): sem regra especial (pelo ajuste de carga, é comum o tratamento com teto de 70% do valor venal), nos dois impostos. Terreno que recebeu advertência como casa vazia específica ou casa vazia mal conservada: a regra especial é cancelada, nos dois impostos.

O sentido do "6 vezes" é a perda dessa regra. Quando a casa é demolida e o lote fica vazio, em 1º de janeiro do ano seguinte ele deixa de ser terreno residencial e a base de cálculo volta de 1/6 ao valor original. Na conta, o imposto sobre bens imóveis do terreno fica até 6 vezes maior. Mas o aumento real do imposto costuma ser menor. Por duas razões. Uma: o lote vazio (terreno não residencial) tem medidas de ajuste de carga (負担調整措置), e é comum a base de cálculo ter como teto 70% do valor venal, de modo que o aumento fica em torno de 4 vezes, não 6. Duas: ao demolir a casa, some o imposto sobre bens imóveis da edificação, então, somando terreno e edificação, o aumento é ainda menor. Se o valor venal da edificação antiga é baixo, o efeito é pequeno, mas não é zero. "6 vezes" é o teto teórico olhando só o terreno; olhando o total do aviso, "3 a 4 vezes" é o número que vejo com frequência na prática.

Em palavras, o gráfico de barras com a estimativa do imposto anual (só o imposto sobre bens imóveis a 1,4%) para um lote de 18 milhões de ienes e 180 m² com uma casa antiga avaliada em 1 milhão de ienes: com a casa antiga, terreno 42 mil ienes e edificação 14 mil ienes; como lote vazio, terreno cerca de 176 mil ienes. Com a casa antiga: terreno 18 milhões × 1/6 × 1,4% = 42 mil ienes, edificação 1 milhão × 1,4% = 14 mil ienes, total 56 mil ienes. Lote vazio: 18 milhões × 70% × 1,4% = cerca de 176 mil ienes. No total, cerca de 3,1 vezes. O imposto de planejamento urbano é à parte.

A outra situação em que a regra é cancelada é o abandono de casa vazia. A Lei de Medidas Especiais sobre Casas Vazias (空家等対策特別措置法), de 2015, criou o mecanismo pelo qual, quando o município faz uma advertência a uma "casa vazia específica" (特定空家), com risco de desabamento etc., a regra especial do terreno residencial é cancelada. Com a reforma de dezembro de 2023, a "casa vazia mal conservada" (管理不全空家), o estágio anterior (casa que, se deixada como está, corre o risco de se tornar casa vazia específica), também passou a perder a regra ao receber advertência. Ou seja, "deixar a casa de pé mantém o imposto baixo" virou uma afirmação válida só para casas conservadas. O "custo do abandono" de que falei no artigo sobre casas vazias subiu claramente também no lado tributário.

A data-base de 1º de janeiro é útil na prática. Por exemplo, se você demolir a casa em dezembro, a regra deixa de valer a partir da cobrança do ano seguinte; se demolir a partir de 2 de janeiro, a cobrança daquele ano continua como terreno residencial. Ao contrário, se você tem um lote vazio e pretende construir uma moradia, basta a edificação estar concluída até 1º de janeiro (precisamente, em condição de ser reconhecida como moradia) para a regra valer já naquele ano. Numa casa vazia que será vendida, vender com a casa antiga e deixar o comprador demolir, ou demolir depois de 1º de janeiro, em vez de demolir antes de vender, pode ser a ordem mais vantajosa no lado do imposto.

Calculo com os números do aviso. Imposto atual. Terreno avaliado em 18 milhões de ienes; como os 180 m² são todos terreno residencial de pequeno porte (até 200 m²), a base de cálculo é 1/6, 3 milhões, e o imposto sobre bens imóveis a 1,4% dá 42 mil ienes. Imposto de planejamento urbano: 1/3, 6 milhões, a 0,3%, 18 mil ienes. Edificação avaliada em 1 milhão a 1,4%, 14 mil ienes, e imposto de planejamento urbano a 0,3%, 3 mil ienes. Total 77 mil ienes. O aviso do homem, com o ajuste de carga, era um pouco menor: cerca de 63 mil ienes.

Depois da demolição. A regra do terreno cai e a base de cálculo passa a 70% do valor venal de 18 milhões (teto do ajuste de carga), 12,6 milhões. Imposto sobre bens imóveis a 1,4%: 176.400 ienes; imposto de planejamento urbano a 0,3%: 37.800 ienes. A edificação deixa de existir, zero. Total cerca de 214 mil ienes. Comparado com os 63 mil atuais, cerca de 3,4 vezes. "6 vezes" é o número teórico que olha só o imposto sobre bens imóveis do terreno, sem ajuste de carga, voltando de 1/6 a 1; no total do aviso dá 3 a 4 vezes, o número da prática que escrevi acima. Nesta casa, foram 3,4 vezes.

A decisão sobre a data também foi tomada ali. O homem pretendia vender a casa dos pais, e a demolição era porque a imobiliária tinha dito que "lote vazio vende mais fácil". Mas nessa região é comum vender com a casa antiga e o comprador demolir; nesse caso o custo da demolição (dois pavimentos de madeira, cerca de 1,4 milhão de ienes) fica por conta do comprador ou embutido no preço. Ele planejava demolir em dezembro, mas, se demolisse depois de 1º de janeiro, o imposto do ano seguinte continuaria como terreno residencial. Com previsão de venda na primavera do ano seguinte, demolindo a partir de 2 de janeiro e vendendo o lote vazio na primavera, não haveria nenhum ano em que pagasse os 214 mil ienes de lote vazio. Se demolisse em dezembro, a diferença seria de um ano inteiro, cerca de 150 mil ienes.

Por fim, a reavaliação. O valor venal do imposto sobre bens imóveis é revisto a cada três anos (a mais recente no exercício de 2024, a próxima em 2027) e, no intervalo, em princípio fica congelado. Como o terreno tem como referência 70% do preço público de terrenos (公示地価), nas regiões em que o preço da terra está subindo, o imposto sobe no ano da reavaliação. Existem medidas de ajuste de carga para conter altas bruscas, então não sobe de uma vez, mas olhe o campo da base de cálculo no aviso de cobrança nos anos de reavaliação.

A resposta para o homem que perguntou "380 mil ienes, não é?" foi cerca de 214 mil ienes ― e, se a demolição fosse depois de 2 de janeiro, não haveria nem um ano em que pagasse esses 214 mil. Escrevi no começo que "metade é verdade, metade não é". A verdade é que a regra especial é cancelada. O que não é verdade é o número 6 vezes e a ideia de que não se pode escolher quando ela cai. O aviso de cobrança e a data de 1º de janeiro. Com esses dois, os 380 mil ienes viraram zero.

Autor: 長澤湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-14

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

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