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2026-09-09
Como ler a certidão de registro de imóvel ― a seção de descrição, a seção A e a seção B mostram o "agora" daquele imóvel
A certidão de registro (登記事項証明書, antigo 登記簿謄本) é a carteira de identidade de um imóvel. Na seção de descrição (表題部) estão os dados físicos do imóvel, na seção A (甲区) a sucessão de proprietários e na seção B (乙区) as garantias, como a hipoteca. Explico como obter a certidão e quanto custa, a diferença entre o número de lote (地番) e o endereço, onde olhar em cada tipo de consulta ― herança, compra e venda, divisa ― e o que significa a linha sublinhada de "cancelamento".
Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês
"Esta casa ainda tem financiamento". Numa consulta sobre herança, uma senhora abriu a certidão de registro e apontou para o campo da hipoteca na seção B. Valor do crédito: 28 milhões de ienes; credor hipotecário: um banco. Era o financiamento habitacional que o pai dela havia feito vinte anos antes. Eu olhei logo abaixo daquela linha. Estava sublinhada. "Isto aqui já foi cancelado." A hipoteca tinha sido quitada doze anos antes; o registro continua lá, mas sem efeito. A senhora disse: "Eu não sabia o que o sublinhado queria dizer." Este artigo começa por essa linha sublinhada.
Qualquer consulta sobre terreno ou edificação começa por obter a certidão de registro (登記事項証明書). É o documento que antes se chamava "cópia do livro de registro" (登記簿謄本); depois que o Cartório de Registro (法務局) informatizou os livros, passou a se chamar certidão de registro. De quem é a propriedade, se há garantia, qual a área e a estrutura: o "agora" daquele imóvel cabe numa folha.
Há três formas de obter. Pedir no balcão do Cartório de Registro (600 ienes por via), pedir on-line e receber pelo correio (500 ienes) ou pedir on-line e retirar no balcão (480 ienes). Se você não precisa do valor de certidão e só quer ver o conteúdo, o mais barato e rápido é consultar on-line pelo Serviço de Fornecimento de Informações de Registro (登記情報提供サービス). Em qualquer das formas, o pedido exige o "número de lote" (地番, para terreno) ou o "número de edificação" (家屋番号, para prédio). É um número diferente do endereço postal (住居表示) e aparece no demonstrativo do imposto sobre bens imóveis (固定資産税の課税明細書) ou nos documentos de registros anteriores. Se não souber, o balcão do Cartório localiza o número a partir do endereço.
A certidão é dividida em três partes. A primeira é a "seção de descrição" (表題部), com as informações físicas do imóvel. Para terreno: localização, número de lote, categoria do solo (地目: residencial, arrozal, lavoura, floresta etc.) e área (地積). Para edificação: localização, número de edificação, tipo (residência, loja etc.), estrutura (madeira com telhado de telhas, dois pavimentos etc.), área construída e data de construção (data da obra nova). É aqui que se vê "quando o prédio foi construído", ou seja, a idade do imóvel. Serve de referência para o preço de venda e para o cálculo do imposto na venda (depreciação). (A avaliação da edificação para o imposto sobre heranças usa diretamente o valor venal municipal do imposto sobre bens imóveis, então não sai daqui.)
Em palavras, a tabela das três partes da certidão: a seção de descrição (表題部) traz, para o terreno, localização, número de lote, categoria do solo e área, e, para a edificação, número de edificação, tipo, estrutura, área construída e data de construção; numa herança, olha-se ali a área e o ano de construção (idade do imóvel e conferência do imposto de registro). A seção A (甲区) traz a sucessão de proprietários (número de ordem, causa, nome) e anotações como penhora e registro provisório; numa herança, verifica-se se o proprietário atual é o falecido e quem era o anterior. A seção B (乙区) traz os direitos que não são a propriedade, como hipoteca, hipoteca rotativa e locação; numa herança, verifica-se a garantia que ainda existe e o cancelamento que ficou faltando (se há sublinhado, já foi cancelada).
A segunda parte é a "seção de direitos A" (権利部 甲区), com os registros relativos à propriedade. Quem, quando e por qual causa (compra e venda, herança, doação) se tornou proprietário, em ordem de número de ordem (順位番号). A última linha é o proprietário atual. Numa consulta de herança, olho se o nome do falecido ainda está ali (se o registro de herança já foi feito) e quem era o proprietário anterior (se não há herança em cadeia, isto é, mais de uma sucessão sem registro). Anotações como "registro provisório de transferência de propriedade" (所有権移転仮登記), "penhora" (差押) ou "arresto" (仮差押) são sinal de que há direitos de terceiros envolvendo aquele imóvel.
A terceira parte é a "seção de direitos B" (権利部 乙区), com os direitos que não são a propriedade, principalmente garantias. Hipoteca (抵当権, como o financiamento habitacional), hipoteca rotativa (根抵当権, limite de crédito empresarial), direito de superfície (地上権), direito de locação (賃借権) etc. No campo da hipoteca aparecem o valor do crédito, os juros, o devedor e o credor hipotecário (a instituição financeira). Ao receber um imóvel por herança, se há hipoteca na seção B, é preciso confirmar se a dívida ainda existe ou se já foi quitada e só o registro ficou. Mesmo quitada, a anotação da hipoteca não desaparece enquanto não se faz o registro de cancelamento (抹消登記).
Um ponto essencial de leitura. Os registros antigos não são apagados; os que perderam efeito recebem uma linha sublinhada. Hipoteca sublinhada é hipoteca cancelada; proprietário sublinhado é proprietário anterior. São muitas as consultas em que alguém não viu o sublinhado e se assustou achando que "ainda há hipoteca".
Resumo de onde olhar em cada situação. Herança: o proprietário atual na seção A e a área do terreno e da edificação na seção de descrição (para conferir com a certidão de avaliação usada no cálculo do imposto de registro). Compra e venda: se na seção A não há direitos de outra pessoa além do vendedor e se a hipoteca da seção B pode ser cancelada na data do pagamento. Divisa: a área na seção de descrição e, obtidos à parte, o mapa cadastral (公図) e a planta de medição (地積測量図). Copropriedade: a indicação de "quota" (持分) na seção A, que diz quem tem que fração. Apartamento: se a seção de descrição tem a "indicação do direito sobre o terreno" (敷地権の表示).
Naquele dia, lemos juntos as certidões, uma a uma. Seção de descrição: localização, número de lote, categoria do solo residencial, área 165,28 m². A da edificação: número de edificação, tipo residência, estrutura de madeira com telhado de ardósia e dois pavimentos, área construída de 62,10 m² no térreo e 48,55 m² no andar superior, obra nova no ano 8 da era Heisei (1996). Por esse ano se sabe a idade da casa. Seção A: número de ordem 1, aquisição pelo pai por compra e venda em Heisei 8; como é a última linha, o proprietário atual continua sendo o pai e o registro de herança ainda não foi feito. Seção B: número de ordem 1, constituição de hipoteca em Heisei 8, valor do crédito 28 milhões de ienes; número de ordem 2, em Heisei 26 (2014), "cancelamento da hipoteca nº 1". A linha da hipoteca nº 1 está sublinhada. Ou seja, o financiamento foi quitado e o registro de cancelamento também já foi feito. Os 28 milhões de ienes que a senhora achava que "ainda estavam pendentes" só existiam como registro histórico.
Em outra consulta aconteceu o contrário. Na seção B havia uma hipoteca rotativa sem sublinhado, com limite máximo de 30 milhões de ienes, e o devedor era a empresa que o pai falecido dirigia. A família dizia que "todos os empréstimos da empresa do pai já foram pagos", mas a hipoteca rotativa é um limite de crédito: mesmo pagando, o limite continua até que se faça o registro de cancelamento. Consultando o banco, o saldo era zero, mas o limite estava vivo, e o cancelamento exigia documentos do banco. Só depois do registro de herança e do registro de cancelamento a seção B ficou limpa. Se há sublinhado, acabou; se não há, está vivo. A leitura se resume a esse ponto.
Os custos para obter, com um exemplo real. A casa daquela senhora exigiu duas vias, terreno e edificação, no balcão: 600 ienes vezes 2. Se no mesmo dia você quiser só ver o conteúdo antes, pelo Serviço de Fornecimento de Informações de Registro custa cerca de 330 ienes por imóvel; não vale como certidão, mas basta para ler. Para olhar antes de uma consulta, isso é suficiente. O pedido de registro de herança não exige a certidão (o Cartório consulta o próprio registro); ela é necessária quando se vai mostrar a um banco ou a uma imobiliária.
Por fim: a certidão de registro mostra o "agora" do registro, não garante a situação real. É comum haver descompasso: a categoria do solo diz "lavoura" mas o terreno é estacionamento; a área construída difere do registro por causa de uma ampliação; a casa foi demolida mas o registro continua (registro de demolição que ficou faltando). O princípio é ver a certidão e o local.
A senhora que não conhecia o sublinhado foi embora naquele dia com uma preocupação a menos: "a dívida que eu ia herdar". Basta aprender uma coisa sobre a leitura da certidão para que uma preocupação desapareça. A seção de descrição diz "o quê", a seção A diz "de quem", a seção B diz "qual é a garantia". Leia as três partes nessa ordem. E a linha sublinhada é registro do passado. Com esses quatro pontos, você lê noventa por cento da certidão. Os dez por cento restantes, como escrevi no fim do texto, só se descobrem indo ao local.
Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente） Conteúdo verificado em: 2026-10-14
Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.