登记事项证明书怎么读 ― 从表题部、甲区、乙区看懂这处不动产的“现在”

登记事项证明书（登記事項証明書，旧称登记簿誊本）相当于不动产的身份证。表题部（表題部）记录房产的物理信息，甲区记录所有权人的变迁，乙区记录抵押权等担保。本文整理它的领取方式和手续费、地番与住址的区别、在继承・买卖・边界咨询中各自该看哪里，以及“注销”下划线的含义。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

“这个房子，贷款还没还完呢。”在一次继承咨询中，一位女士摊开登记事项证明书（登記事項証明書），指着乙区抵押权（抵当権）那一栏。债权额2,800万日元，抵押权人是银行。那是父亲20年前办的住房贷款。我看了看那一行的下面。划着下划线。“这个已经注销了。”抵押权在12年前就已经还清，记录还留着，但已经没有效力。女士说：“我不知道下划线是什么意思。”本文就从这条下划线讲起。

关于土地和建筑物的咨询，都是从领取登记事项证明书开始的。这份文件过去叫“登记簿誊本”（登記簿謄本），法务局（法務局）电脑化之后改称登记事项证明书。谁是所有人、有没有担保、面积和结构如何——这处不动产的“现在”都写在这一张纸上。

领取方式有三种。到法务局窗口申请（每份600日元）、在线申请后邮寄送达（500日元）、在线申请后到窗口领取（480日元）。如果不需要证明书的法律效力、只是想看内容，用“登记信息提供服务”（登記情報提供サービス）在线查阅更便宜也更快。无论哪种方式，申请时都需要“地番”（土地）或“家屋番号”（建筑物）。这是与住址（住居表示）不同的编号，写在固定资产税的课税明细书或以前的登记文件上。不知道的话，可以在法务局窗口凭住址请工作人员查。

用一张表来概括证明书的三个部分。表题部：土地记所在、地番、地目、地积，建筑物记家屋番号、种类、结构、建筑面积、新建日；继承时看面积和建筑年份（房龄、登录许可税的确认）。权利部甲区：所有人的变迁（顺位编号、原因、姓名）、查封、假登记等；继承时看现在的所有人是否是去世的人、再往前是谁。权利部乙区：抵押权、最高额抵押权、租赁权等所有权以外的权利；继承时看还剩的担保、漏办的注销（有下划线就是已注销）。

证明书分为三个部分。第一部分是“表题部”（表題部），即不动产的物理信息。土地的话是所在、地番、地目（宅地、田、畑、山林等）、地积（面积）。建筑物的话是所在、家屋番号、种类（住宅、店铺等）、结构（木造瓦葺2层等）、建筑面积，以及建筑年月日（新建日期）。要看“这栋房子是什么时候建的”，也就是房龄，就看这里。它用于估算出售价格的参考，以及出售时的税金计算（折旧）（建筑物的继承税评估直接使用市区町村的固定资产税评估额，不从这里得出）。

第二部分是“权利部（甲区）”，是关于所有权的记录。谁、在什么时候、以什么原因（买卖、继承、赠与）成为所有人，按顺位编号依次排列。最下面一行就是现在的所有人。在继承咨询中，要看这里是否还留着去世者的名字（继承登记是否办完），以及再往前的所有人是谁（有没有变成多次继承）。如果出现“所有权转移假登记”“查封”“临时查封”之类的记载，就是提示这处不动产牵涉第三方权利的信号。

第三部分是“权利部（乙区）”，记录所有权以外的权利，主要是担保。抵押权（住房贷款等）、最高额抵押权（根抵当権，经营借款额度）、地上权、租赁权等。抵押权一栏会写债权额、利息、债务人、抵押权人（金融机构）。通过继承接手不动产时，如果乙区还留着抵押权，就要确认这笔债务是否还在，还是已经还清只是登记还留着。即使已经还清，不办注销登记，抵押权的记载也不会消失。

读法的要点只有一个。过去的记录不会被删掉，而是保留下来；失去效力的记录会划上下划线。带下划线的抵押权已经注销，带下划线的所有人是过去的所有人。看漏下划线、慌张地以为“抵押权还在”的咨询非常多。

按场景整理一下该看的地方。继承的话，看甲区现在的所有人，以及表题部的地积、建筑面积（与计算登录许可税用的评估证明书核对）。买卖的话，看甲区有没有卖方以外的权利，乙区的抵押权能否在交割时注销。边界的话，看表题部的地积，再另外领取公图和地积测量图。共有的话，看甲区“持分”的记载，谁持有几分之几。公寓的话，看表题部有没有“敷地权的表示”。

那一天，我们把证明书一张一张一起读了。表题部。所在、地番、地目是宅地、地积是165.28平方米。建筑物那边，家屋番号，种类是住宅，结构是木造石板瓦葺2层，建筑面积1层62.10平方米、2层48.55平方米，新建于平成8年（1996年）。从这个新建年份可以知道房龄。甲区。顺位编号1是平成8年通过买卖由父亲取得，这是最后一行，所以现在的所有人仍是父亲，继承登记还没办。乙区。顺位编号1是平成8年设定抵押权，债权额2,800万日元，然后顺位编号2是平成26年（2014年）的“1号抵押权注销”。1号抵押权那一行划着下划线。也就是说，贷款已经还清，注销登记也办完了。女士以为“还剩着”的2,800万日元，只是作为记录留在那里而已。

另一次咨询中，遇到了相反的情况。乙区有一项没有下划线的最高额抵押权，极度额3,000万日元，债务人是去世的父亲经营的公司。家人说“父亲公司的借款全部还清了”，但最高额抵押权是借款额度，即使还清了，不办注销登记，额度就还在。向银行确认后，余额是零，但额度仍然有效，注销需要银行的文件。办完继承登记之后再办注销登记，乙区才终于干净了。有下划线就是结束了，没有下划线就是还有效。读法就在这一点上。

领取费用也用实例来写。这位女士的房子是土地和建筑物两份，在窗口是600日元×2。如果同一天先用登记信息提供服务看内容，一件大约330日元，不能当证明书用，但读是足够的。咨询前只是想看一下的话，这个就够了。申请继承登记时不需要证明书（因为法务局自己会查登记记录），需要的是拿给金融机构或房产公司看的时候。

最后要说的是，登记事项证明书显示的是“现在”，并不保证现状。表题部的地目写着“畑”而现状是停车场、建筑面积与登记不符的加建、建筑物已经拆除而登记还留着（漏办建筑物灭失登记），这类不一致很常见。原则是证明书和现场都要看。

不知道下划线含义的那位女士，那天少了一个“继承要接手债务”的担心，回去了。只要学会一点证明书的读法，就有担心会消失。表题部看“什么东西”，甲区看“谁的”，乙区看“担保呢”。按这个顺序读三个部分。然后，带下划线的行是过去的记录。靠这四点，证明书的九成都能读懂。剩下的一成，正如前面所写，不去现场是不知道的。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

全部译文 · 阅读日文原文