Cómo leer el certificado de registro (登記事項証明書) ― la sección de descripción, la sección A y la sección B muestran el "ahora" de un inmueble

El certificado de registro (登記事項証明書, antes llamado copia del registro o 登記簿謄本) es como el documento de identidad de un inmueble. En la sección de descripción (表題部) se leen los datos físicos del inmueble; en la sección A (甲区), la historia de sus propietarios; en la sección B (乙区), las garantías como la hipoteca (抵当権). Este artículo explica cómo pedirlo y cuánto cuesta, la diferencia entre el número de lote y la dirección, qué mirar en cada caso (herencia, compraventa, límites del terreno) y qué significa el subrayado de un registro cancelado.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"Esta casa todavía tiene un préstamo pendiente". En una consulta sobre una herencia, una mujer extendió el certificado de registro y señaló la casilla de la hipoteca (抵当権) en la sección B. Monto del crédito, 28 millones de yenes; acreedor hipotecario, un banco. Era el préstamo hipotecario (住宅ローン) que su padre había sacado hacía 20 años. Yo miré la parte de abajo de esa línea. Estaba subrayada. "Esto está cancelado". La hipoteca se había pagado por completo hacía 12 años: el registro sigue ahí, pero ya no tiene efecto. La mujer dijo: "No sabía qué significaba el subrayado". Este artículo empieza por ese subrayado.

Cualquier consulta sobre un terreno o un edificio empieza por pedir el certificado de registro (登記事項証明書). Es el documento que antes se llamaba "copia del registro" (登記簿謄本); desde que la Oficina de Asuntos Legales (法務局) pasó sus registros a computadora, se llama certificado de registro. De quién es, si tiene alguna garantía, cuál es su superficie y su estructura. El "ahora" de ese inmueble está en una sola hoja.

Hay tres formas de pedirlo. Pedirlo en la ventanilla de la Oficina de Asuntos Legales (600 yenes por ejemplar), pedirlo en línea y recibirlo por correo (500 yenes), o pedirlo en línea y retirarlo en la ventanilla (480 yenes). Si no necesita que sirva como certificado y solo quiere ver el contenido, lo más barato y rápido es consultarlo en línea en el Servicio de Información Registral (登記情報提供サービス). En cualquier caso, para pedirlo hace falta el "número de lote" (地番, para un terreno) o el "número de edificio" (家屋番号, para un edificio). Son números distintos de la dirección postal (住居表示) y aparecen en el detalle del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) o en documentos de registros anteriores. Si no los sabe, en la ventanilla de la Oficina de Asuntos Legales se los pueden buscar a partir de la dirección.

El certificado se divide en tres partes. La primera es la "sección de descripción" (表題部), con los datos físicos del inmueble. Si es un terreno: ubicación, número de lote, categoría del terreno (地目: terreno residencial, arrozal, campo de cultivo, bosque, etc.) y superficie (地積). Si es un edificio: ubicación, número de edificio, tipo (vivienda, local comercial, etc.), estructura (por ejemplo, de madera con techo de tejas y dos pisos), superficie construida y fecha de construcción (fecha en que se terminó de construir). Aquí es donde se ve "cuándo se construyó el edificio", es decir, cuántos años tiene. Eso sirve como referencia para el precio de venta y para calcular el impuesto cuando se vende (la depreciación). (Para el impuesto sobre sucesiones (相続税), el valor del edificio se toma tal cual del valor de tasación del impuesto sobre bienes inmuebles que fija la municipalidad (市区町村), así que no sale de aquí).

Las tres partes, de un vistazo. La sección de descripción contiene, para un terreno, la ubicación, el número de lote, la categoría y la superficie; para un edificio, el número de edificio, el tipo, la estructura, la superficie construida y la fecha de construcción. En una herencia, aquí se miran la superficie y el año de construcción (los años del edificio y la verificación del impuesto de registro y licencias). La sección A de la parte de derechos contiene la historia de los propietarios (número de orden, causa, nombre), además de embargos, registros provisionales, etc. En una herencia, aquí se mira si el propietario actual es el fallecido y quién lo fue antes. La sección B de la parte de derechos contiene la hipoteca, la hipoteca de monto máximo, el derecho de arrendamiento y otros derechos distintos de la propiedad. En una herencia, aquí se miran las garantías que quedan y las cancelaciones que nunca se registraron (si está subrayada, ya está cancelada).

La segunda parte es la "parte de derechos, sección A" (権利部甲区), el registro de la propiedad. Quién, cuándo y por qué causa (compraventa, herencia, donación) pasó a ser propietario aparece en orden de número de orden (順位番号). La última línea es el propietario actual. En una consulta de herencia, aquí se mira si todavía figura el nombre del fallecido (si ya se hizo el registro de herencia) y quién era el propietario anterior (si no hay una sucesión encadenada pendiente, 数次相続). Si aparecen anotaciones como "registro provisional de transferencia de propiedad", "embargo" o "embargo preventivo", es una señal de que hay derechos de terceros sobre ese inmueble.

La tercera parte es la "parte de derechos, sección B" (権利部乙区), con los derechos distintos de la propiedad, sobre todo las garantías. La hipoteca (préstamo hipotecario, etc.), la hipoteca de monto máximo (根抵当権, que garantiza una línea de crédito de un negocio), el derecho de superficie, el derecho de arrendamiento, etc. En la casilla de la hipoteca figuran el monto del crédito, los intereses, el deudor y el acreedor hipotecario (la entidad financiera). Cuando usted recibe un inmueble por herencia y en la sección B queda una hipoteca, hay que confirmar si esa deuda todavía existe o si ya se pagó y solo quedó el registro. Aunque la deuda esté pagada, si no se hace el registro de cancelación, la anotación de la hipoteca no desaparece.

Un punto clave para leerlo. Los registros pasados no se borran: quedan, y los que perdieron su efecto se subrayan. Una hipoteca subrayada está cancelada; un propietario subrayado es un propietario anterior. Son muchas las consultas de gente que no vio el subrayado y se asustó pensando que "todavía tiene una hipoteca".

Qué mirar según cada caso. En una herencia: el propietario actual en la sección A y la superficie del terreno y la superficie construida en la sección de descripción (para compararlas con el certificado de tasación que se usa para calcular el impuesto de registro y licencias). En una compraventa: que en la sección A no haya derechos de nadie más que el vendedor, y que la hipoteca de la sección B se pueda cancelar en la liquidación. En un tema de límites del terreno: la superficie de la sección de descripción, junto con el mapa catastral (公図) y el plano de mensura (地積測量図), que se piden aparte. En una copropiedad: la anotación de "cuota" (持分) en la sección A, que muestra quién tiene qué fracción. En un departamento: si la sección de descripción tiene la "indicación del derecho sobre el terreno" (敷地権の表示).

Ese día leímos juntos los certificados, hoja por hoja. La sección de descripción. Ubicación, número de lote, categoría: terreno residencial; superficie: 165,28 metros cuadrados. En el edificio: número de edificio, tipo: vivienda; estructura: de madera, techo de pizarra, dos pisos; superficie construida: 62,10 metros cuadrados el primer piso y 48,55 el segundo; construido en 1996 (Heisei 8). Con ese año se sabe cuántos años tiene el edificio. La sección A. El número de orden 1 es la compra del padre en 1996 (Heisei 8), y como es la última línea, el propietario actual sigue siendo el padre: el registro de herencia todavía no se hizo. La sección B. El número de orden 1 es la constitución de la hipoteca en 1996, monto del crédito 28 millones de yenes, y el número de orden 2 es la "cancelación de la hipoteca n.º 1" en 2014 (Heisei 26). La línea de la hipoteca n.º 1 está subrayada. O sea, el préstamo se pagó y el registro de cancelación ya está hecho. Los 28 millones de yenes que la mujer creía que "todavía quedaban" solo seguían ahí como registro.

En otra consulta pasó lo contrario. En la sección B había una hipoteca de monto máximo sin subrayar, con un monto máximo de 30 millones de yenes y como deudora la empresa que dirigía el padre fallecido. La familia decía: "Las deudas de la empresa de papá se pagaron todas". Pero la hipoteca de monto máximo garantiza una línea de crédito: aunque se pague, si no se hace el registro de cancelación, la línea sigue. Al consultar con el banco, el saldo era cero, pero la línea seguía viva, y para cancelarla hacían falta documentos del banco. Después del registro de herencia hicimos el registro de cancelación y, recién entonces, la sección B quedó limpia. Si está subrayado, terminó; si no está subrayado, sigue vivo. La forma de leerlo se reduce a ese punto.

El costo de pedirlo, también con el ejemplo real. La casa de esta mujer eran dos ejemplares, terreno y edificio: en la ventanilla, 600 yenes × 2. Si ese mismo día solo quiere ver el contenido antes por el Servicio de Información Registral, son unos 330 yenes por inmueble; no sirve como certificado, pero alcanza para leerlo. Si solo quiere verlo antes de una consulta, con eso basta. Para solicitar el registro de herencia no se necesita el certificado (porque la Oficina de Asuntos Legales consulta sus propios registros); se necesita cuando hay que mostrarlo a una entidad financiera o a una inmobiliaria.

Por último, el certificado de registro muestra el "ahora" del registro, pero no garantiza el estado real. Que en la sección de descripción la categoría diga "campo de cultivo" pero en realidad sea un estacionamiento; una ampliación que hace que la superficie construida no coincida con el registro; un edificio que ya se demolió pero sigue registrado (porque no se hizo el registro de demolición, 滅失登記). Estas diferencias son comunes. La regla es mirar las dos cosas: el certificado y el lugar.

La mujer que no conocía el subrayado se fue ese día con una preocupación menos: la de "heredar una deuda". Con aprender una sola cosa sobre cómo leer el certificado, hay preocupaciones que desaparecen. En la sección de descripción, "qué es"; en la sección A, "de quién es"; en la sección B, "qué garantías tiene". Leer las tres partes en ese orden. Y las líneas subrayadas son registros del pasado. Con estos cuatro puntos se puede leer el noventa por ciento del certificado. El diez por ciento restante, como escribí al final, no se sabe sin ir al lugar.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

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