Bài viết tiếng Việt

Bất động sản, thừa kế và luật gia đình ở Nhật ― giải thích cho người nước ngoài

Giải thích dễ hiểu về cách mọi việc vận hành ở Nhật: mua và sở hữu bất động sản, điều gì xảy ra khi có người qua đời, và thủ tục ly hôn. Do một chuyên viên giao dịch bất động sản và hành chính thư sĩ có giấy phép viết, rồi dịch từ bản gốc tiếng Nhật.

日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu.

• Nhật Bản bắt đầu yêu cầu khai "quốc tịch" khi đăng ký bất động sản (từ 5/10/2026) ― áp dụng cả với người Nhật, không hiện trên sổ đăng ký công khai, và phải khai ngay cả khi sống ở nước ngoài ― Từ ngày 5 tháng 10 năm 2026, bất kỳ ai trở thành chủ sở hữu đứng tên trên đăng ký bất động sản ở Nhật ― qua mua bán, thừa kế, tặng cho hay xây mới ― đều phải khai "quốc tịch v.v." (国籍等) trong hồ sơ đăng ký. Đây không phải quy định chỉ dành cho người nước ngoài: người Nhật cũng khai là "Nhật Bản". Quốc tịch đã khai được Cục Pháp vụ (法務局) giữ làm thông tin nội bộ, không xuất hiện trên giấy chứng nhận đăng ký (登記事項証明書) mà ai cũng có thể xin cấp. Nếu bỏ trống, Cục sẽ yêu cầu bổ sung. Bài viết này, dựa trên thông tư của Bộ Tư pháp, giải thích cần đính kèm giấy tờ gì, người sống ở nước ngoài thì sao, và người đang đứng tên có phải làm gì không.
• Cách đọc giấy chứng nhận đăng ký bất động sản (登記事項証明書) ― phần tiêu đề, khu Giáp, khu Ất cho biết "hiện trạng" của bất động sản ― Giấy chứng nhận đăng ký (登記事項証明書, trước đây gọi là bản sao sổ đăng ký 登記簿謄本) giống như giấy tờ tùy thân của một bất động sản. Phần tiêu đề (表題部) ghi thông tin vật lý của bất động sản, khu Giáp (甲区) ghi lịch sử chủ sở hữu, khu Ất (乙区) ghi các quyền bảo đảm như thế chấp. Bài này sắp xếp lại cách xin cấp và lệ phí, sự khác nhau giữa số thửa (地番) và địa chỉ, cần nhìn chỗ nào khi tư vấn thừa kế, mua bán, ranh giới, và ý nghĩa của gạch dưới "đã xóa".
• Thuế mua bất động sản (不動産取得税) và thuế đăng ký (登録免許税) ― hai loại thuế phải nộp khi có được bất động sản ― Mua, được tặng, hay thừa kế bất động sản. Khi đó có hai loại thuế đánh vào việc "có được" bất động sản: thuế mua bất động sản (不動産取得税) là thuế của tỉnh, và thuế đăng ký (登録免許税) là thuế quốc gia nộp khi đăng ký. Nếu thừa kế thì thuế mua bất động sản được miễn, thuế đăng ký là 0,4%. Tặng cho và mua bán thì cả hai đều phải nộp, thuế suất cũng cao hơn. Bài này sắp xếp thuế suất theo nguyên nhân có được, giảm thuế cho nhà ở, miễn thuế đăng ký thừa kế với đất giá trị từ 1 triệu yên trở xuống, theo quy định tại thời điểm tháng 9/2026.
• Quy định đặc biệt về đất ở của thuế tài sản cố định (住宅用地特例) và thuế quy hoạch đô thị (都市計画税) ― sự thật về câu "phá nhà thì thuế tăng 6 lần" ― Đất có nhà ở được giảm thuế tài sản cố định (固定資産税) tối đa còn 1/6 và thuế quy hoạch đô thị (都市計画税) tối đa còn 1/3. Đó là quy định đặc biệt về đất ở (住宅用地の特例). Phá căn nhà cũ của cha mẹ thì mất quy định này, người ta hay nói "thuế tăng 6 lần", nhưng mức tăng thực tế tùy từng bất động sản. Bài này sắp xếp cơ chế của quy định, ranh giới 200 m2, chế độ mất ưu đãi khi bị khuyến cáo là nhà bỏ hoang quản lý kém (管理不全空家), ý nghĩa của thuế quy hoạch đô thị, và cách dùng ngày chuẩn 1 tháng 1.
• Mức trần phí môi giới (仲介手数料) ― cách tính "3% + 60.000 yên" và quy định đặc biệt cho bất động sản từ 8 triệu yên trở xuống ― Phí môi giới (仲介手数料) trả cho công ty bất động sản khi mua bán có mức trần do luật quy định. Giá mua bán trên 4 triệu yên thì trần là "giá x 3% + 60.000 yên" cộng thuế tiêu dùng. Đây là trần, không phải giá niêm yết. Bài này sắp xếp cách tính, số tiền với bất động sản 30 triệu yên, quy định đặc biệt cho bất động sản giá thấp từ 8 triệu yên trở xuống mở rộng từ tháng 7/2024 (tối đa 300.000 yên), thời điểm trả, ý nghĩa của môi giới hai đầu (両手仲介), và thực tế của việc mặc cả.
• Cách đọc bản giải thích các điểm quan trọng (重要事項説明) khi mua nhà cũ ― 9 mục chuyên viên giao dịch bất động sản luôn xem trước khi ký hợp đồng ― Khi mua nhà cũ, trước khi ký hợp đồng, chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) phải làm "giải thích các điểm quan trọng" (重要事項説明). Tài liệu vài chục trang, nên đọc chỗ nào? Đăng ký, hạn chế theo pháp luật, đường tư, hạ tầng, khảo sát tình trạng nhà, rủi ro ngập lụt, trách nhiệm không phù hợp hợp đồng, tiền đặt cọc và điều khoản vay, quản lý chung cư. Bài này sắp xếp theo đúng thứ tự mà chuyên viên giao dịch thực sự xem.
• Tiền đặt cọc (手付金) và hủy hợp đồng ― điều gì xảy ra khi muốn rút lui khỏi mua bán bất động sản ― Tiền đặt cọc (手付金) trả khi ký hợp đồng là tiền để làm gì? Hủy bằng cách bỏ cọc (手付放棄) hay trả gấp đôi cọc (手付倍返し), thời hạn của nó là "bắt đầu thực hiện" (履行の着手), hủy về trắng bằng điều khoản vay (ローン特約), tiền phạt vi phạm (違約金), trường hợp dùng được cooling-off. Bài này sắp xếp những gì xảy ra khi "muốn rút lui" khỏi mua bán bất động sản, từ góc nhìn thực tế của chuyên viên giao dịch bất động sản.
• Khu vực sử dụng đất (用途地域), tỷ lệ xây dựng (建ぺい率) và tỷ lệ dung tích (容積率) ― trên mảnh đất đó xây được nhà lớn đến đâu ― Cùng là đất 100 m2, nhưng nhà xây được lớn hay nhỏ tùy nơi. 13 loại khu vực sử dụng đất (用途地域) quyết định "được xây gì", còn tỷ lệ xây dựng (建ぺい率) và tỷ lệ dung tích (容積率) quyết định "được xây bao nhiêu". Bài này sắp xếp ví dụ tính, nới lỏng với đất góc, hạn chế chiều cao, cách tra cứu, từ góc nhìn thực tế của chuyên viên giao dịch bất động sản.
• Nghĩa vụ tiếp giáp đường (接道義務) và đất không được xây lại (再建築不可) ― ý nghĩa của "2 mét giáp đường" và những gì làm được với đất không xây lại được ― Muốn xây nhà, đất phải giáp đường rộng từ 4 mét trở lên với chiều dài từ 2 mét trở lên. Đất "không được xây lại" (再建築不可) không đáp ứng nghĩa vụ tiếp giáp đường này sinh ra vì sao, làm được gì, và giải quyết thế nào. Bài này sắp xếp các loại đường theo Luật Tiêu chuẩn xây dựng, lùi tuyến (セットバック), đến giấy phép theo Điều 43, từ góc nhìn thực tế của chuyên viên giao dịch bất động sản.
• Mua chung cư cũ thì phải xem "quản lý" ― 5 con số trong báo cáo khảo sát các điểm quan trọng (重要事項調査報告書) và sự thật về căn hộ rẻ hơn 2 triệu yên ― Giá chung cư cũ do diện tích và khoảng cách đến ga quyết định, nhưng chi phí sau khi vào ở do quản lý quyết định. Số dư quỹ tích lũy sửa chữa (修繕積立金), nợ đọng của cả tòa nhà, kế hoạch sửa chữa dài hạn, dự định thu tiền một lần hay tăng phí, nợ đọng của chính người bán. Qua công ty môi giới, phần lớn biết được nhờ "báo cáo khảo sát các điểm quan trọng" (重要事項調査報告書) do công ty quản lý lập. Tiêu chuẩn chứng nhận kế hoạch quản lý của nhà nước cũng là thước đo (đang được xem xét lại tại thời điểm tháng 10/2026). Bài này xếp thành bảng chi phí 10 năm của căn hộ rẻ hơn 2 triệu yên.
• Nghĩa vụ đăng ký thay đổi địa chỉ (住所変更登記, từ tháng 4/2026) ― chuyển nhà rồi thì trong 2 năm phải đăng ký lại cho bất động sản ― Tiếp sau đăng ký thừa kế, từ ngày 1/4/2026, đăng ký thay đổi địa chỉ và họ tên của chủ sở hữu bất động sản cũng trở thành nghĩa vụ. Chuyển nhà, kết hôn làm địa chỉ hay họ tên thay đổi thì phải đăng ký trong 2 năm, không làm thì bị phạt tiền (過料) đến 50.000 yên. Thay đổi trước khi có nghĩa vụ cũng thuộc diện, hạn là cuối tháng 3/2028. Bài này sắp xếp cơ chế Cục Pháp vụ (法務局) liên kết với mạng Sổ cư dân cơ bản để tự thay đổi (đăng ký thay đổi thông minh スマート変更登記), cách nộp đơn và chi phí, quan hệ với đăng ký thừa kế.
• Thuế khi bán bất động sản ― cách tính thu nhập chuyển nhượng (譲渡所得) và "quy tắc 5%" cho đất không rõ giá mua ― Bán đất hay nhà, thuế không đánh vào giá bán mà vào "lãi". Công thức tính thu nhập chuyển nhượng (譲渡所得), thuế suất thay đổi ở mốc sở hữu 5 năm, chi phí mua ước tính (5%) khi không biết giá mua của đất thừa kế, khấu trừ 30 triệu yên cho nhà mình ở, cộng thuế thừa kế vào chi phí mua. Bài này sắp xếp các con số cần biết trước khi bán, từ góc nhìn thực tế của chuyên viên giao dịch bất động sản.
• Cơ bản về quyền thuê đất (借地権) ― tiền thuê đất, gia hạn, đất cho thuê (底地): bên cho thuê và bên thuê khác nhau ở đâu ― "Đất thuê" (借地) là nhà của mình xây trên đất của người khác. Sự khác nhau giữa quyền thuê đất thông thường và quyền thuê đất có thời hạn theo Luật Thuê đất, thuê nhà (借地借家法), mức tiền thuê đất tham khảo, phí gia hạn và phí chấp thuận, tỷ lệ quyền thuê đất trong đánh giá thuế thừa kế, và vì sao giá trị của đất cho thuê (底地, đất nhìn từ phía chủ đất) lại thấp. Bài này sắp xếp tiền đề để nghĩ xem nên tiếp tục cho thuê hay bán.
• Phạm vi người thừa kế và phần thừa kế theo luật (法定相続分) ― vợ/chồng, con, cha mẹ, anh chị em: ai được hưởng bao nhiêu ― Khi không có di chúc, ai là người thừa kế và chia theo tỷ lệ nào? Vợ/chồng luôn là người thừa kế; thứ tự con, cha mẹ, anh chị em; thừa kế thế vị (代襲相続); con nuôi và con của vợ trước; vợ/chồng không đăng ký; anh chị em cùng cha khác mẹ. Bài này sắp xếp "phạm vi người thừa kế", điều phải xác định đầu tiên trong tư vấn thừa kế, kèm ví dụ cụ thể.
• Toàn cảnh thủ tục thừa kế và các thời hạn ― từ khai tử đến đăng ký thừa kế sau 3 năm, làm gì trước khi nào ― Thủ tục sau khi một người qua đời được giải quyết theo thứ tự những việc có thời hạn trước. Khai tử trong 7 ngày, khai báo lương hưu và bảo hiểm trong 14 ngày, từ bỏ thừa kế trong 3 tháng, khai thuế thu nhập thay người mất (準確定申告) trong 4 tháng, khai thuế thừa kế trong 10 tháng, đăng ký thừa kế trong 3 năm. Bài này xếp toàn bộ thành một bảng niên biểu, nói rõ ở mỗi thủ tục phải nộp gì cho ai, và bài nào trên trang này viết chi tiết.
• Nghĩa vụ đăng ký thừa kế (相続登記) ― cách phân biệt thừa kế tự nộp đơn được và thừa kế nên nhờ chuyên gia ― Từ tháng 4/2024, đăng ký thừa kế (相続登記) trở thành nghĩa vụ. Bài này sắp xếp thời hạn và tiền phạt, những trường hợp điển hình tự nộp đơn là đủ, và ranh giới của những trường hợp nên giao ngay cho chuyên gia, từ góc nhìn thực tế của hành chính thư sĩ (行政書士).
• Thời hạn và các bước từ bỏ thừa kế (相続放棄) ― cách đếm 3 tháng, những việc không được làm, và những gì còn lại sau khi từ bỏ ― "Từ bỏ thừa kế" (相続放棄) khi không muốn nhận nợ hay bất động sản không quản lý nổi. Bài này sắp xếp việc khai với tòa án gia đình, điểm bắt đầu tính thời gian cân nhắc 3 tháng, gia hạn, hành vi làm việc từ bỏ vô hiệu, quyền thừa kế chuyển sang ai sau khi từ bỏ, và nghĩa vụ bảo quản sau sửa đổi năm 2023.
• Các loại di chúc và cách chọn ― di chúc tự viết, di chúc công chứng, di chúc bí mật: điều kiện, chi phí và loại nào hợp với ai ― Di chúc có ba hình thức: di chúc tự viết (自筆証書遺言) do chính mình viết tay, di chúc công chứng (公正証書遺言) do công chứng viên lập, và di chúc bí mật (秘密証書遺言) hiếm khi được dùng. Bài viết sắp xếp điều kiện của từng loại (thiếu một điều là vô hiệu), chi phí, có cần thủ tục xác nhận (検認) ở tòa án gia đình hay không, loại nào hợp với ai, và ba điều cần quyết định trước khi viết di chúc: danh sách tài sản, giao cho ai cái gì, và người thi hành di chúc.
• Khấu trừ cơ bản của thuế thừa kế và có cần khai thuế hay không ― ước lượng trong 10 phút xem nhà mình có phải nộp thuế thừa kế không ― Thuế thừa kế (相続税) chỉ phát sinh ở những gia đình có di sản vượt quá "30 triệu yên + 6 triệu yên × số người thừa kế theo luật". Bài viết sắp xếp cách tính khấu trừ cơ bản (基礎控除), những gì tính vào và không tính vào di sản, cách ước lượng giá trị đất, và cái bẫy của các chế độ ưu đãi "thuế bằng 0 vẫn phải khai". Đây là phần tìm hiểu trước khi đến chuyên gia thuế (税理士), được sắp xếp từ vị trí của hành chính thư sĩ và chuyên viên giao dịch bất động sản.
• Những điều cơ bản về ly hôn quốc tế ― ly hôn theo luật nước nào, việc đưa con đi và Công ước La Hay ― Khi một trong hai vợ chồng mang quốc tịch nước ngoài hoặc sống ở nước ngoài, không phải lúc nào cũng dùng được ly hôn thuận tình (協議離婚) của Nhật. Bài viết sắp xếp cách xác định luật áp dụng (準拠法), việc ly hôn thuận tình ở Nhật có được nước ngoài công nhận hay không (sự công nhận của nước đối tác), Công ước La Hay (thủ tục trả lại con) khi tự ý đưa con về Nhật, các thủ tục có thể làm tại cơ quan đại diện của Nhật ở nước ngoài, và cách tìm chuyên gia xử lý ly hôn có yếu tố nước ngoài.