日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

2026-09-26

Cách đọc bảng kê chi tiết thuế tài sản cố định (固定資産税の課税明細書) ― vì sao giá đánh giá và giá trị tính thuế khác nhau, và những mảnh đất không có trong bảng kê

Thông báo nộp thuế tài sản cố định đến vào mỗi mùa xuân có kèm "bảng kê chi tiết thuế" (課税明細書), liệt kê từng mảnh đất và từng căn nhà. Vì sao giá (giá đánh giá) và giá trị tính thuế (課税標準額) khác nhau, ý nghĩa của các cột đất ở, giá trị tính thuế năm trước, khoản giảm, cách tính tiền thuế. Và cái bẫy khi thừa kế: có những mảnh đất không có trong bảng kê, như đường tư được miễn thuế. Bài viết dùng con số của một người phụ nữ mang bảng kê của nhà mẹ đến.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

"Nhà của mẹ tôi gồm một mảnh đất này và một căn nhà này." Người phụ nữ ngoài 40 tuổi trải tờ thông báo nộp thuế tài sản cố định gửi cho người mẹ đã mất. Chị định tự làm đăng ký thừa kế (相続登記), nên trước khi lấy giấy chứng nhận đăng ký (登記事項証明書) đã đến để đếm tài sản. Trong bảng kê chi tiết thuế có 1 thửa đất, 1 căn nhà. Tôi hỏi về con đường trước nhà. "Đó là con đường nhỏ cụt, bốn nhà ở trong dùng chung." Ngay trong ngày, chị lấy sổ tổng hợp tên (名寄帳) ở tòa thị chính, và một mảnh đất không có trong bảng kê hiện ra. Đó là phần sở hữu 1/4 của con đường trước nhà, rộng 42 m2.

Thuế tài sản cố định (固定資産税) là thuế do thành phố, quận, thị trấn, làng (ở 23 quận Tokyo là Tokyo) đánh vào chủ sở hữu tại thời điểm ngày 1/1 hằng năm. Khoảng tháng 4 đến tháng 6, thông báo nộp thuế được gửi đến, kèm bảng kê chi tiết thuế liệt kê từng mảnh đất và từng căn nhà. Việc thành phố cấp bảng kê chi tiết thuế cho người nộp thuế được quy định trong Luật Thuế địa phương (地方税法). Mẫu khác nhau tùy thành phố, nhưng các mục ghi gần như giống nhau.

Ở cột đất có vị trí và số thửa (地番), loại đất (地目), diện tích (地積), giá (価格) và giá trị tính thuế. Loại đất và diện tích thường có hai cột là "theo đăng ký" và "theo hiện trạng", và tiền thuế được tính theo hiện trạng. Chuyện đăng ký là ruộng mà hiện trạng là đất ở, như tôi viết ở bài về loại đất, không hiếm. Giá chính là cái gọi là giá đánh giá thuế tài sản cố định (固定資産税評価額). Đây là cùng con số ghi trên giấy chứng nhận giá đánh giá thuế tài sản cố định tôi viết ở bài về giấy này, và thuế đăng ký (登録免許税) của đăng ký thừa kế cũng tính từ giá này.

Giá và giá trị tính thuế khác nhau là vì có quy định đặc biệt về đất ở (住宅用地の特例). Với đất có nhà, phần đến 200 m2 mỗi hộ (đất ở quy mô nhỏ, 小規模住宅用地) có giá trị tính thuế tài sản cố định bằng 1/6 giá, phần vượt quá (đất ở thông thường, 一般住宅用地) bằng 1/3 giá. Với thuế quy hoạch đô thị (都市計画税), lần lượt là 1/3 và 2/3. Bảng kê có cột diện tích đất ở quy mô nhỏ và đất ở thông thường; nếu có số ở đó là ưu đãi đang có hiệu lực. Phá nhà thì xảy ra chuyện gì, tôi đã viết ở bài về quy định đặc biệt về đất ở.

Dòng chảy con số trong bảng kê, từ giá đến tiền thuế (mảnh đất 165 m2 trong bài). Thuế tài sản cố định: giá (giá đánh giá) 19,8 triệu yên, nhân 1/6 nhờ quy định đặc biệt về đất ở thành giá trị tính thuế 3,3 triệu yên, nhân thuế suất 1,4% được 46.200 yên. Thuế quy hoạch đô thị: giá 19,8 triệu yên nhân 1/3 thành giá trị tính thuế 6,6 triệu yên, nhân thuế suất 0,3% được 19.800 yên. Đây là đất ở quy mô nhỏ đến 200 m2; với nhà thì giá chính là giá trị tính thuế. Thuế suất tiêu chuẩn của thuế tài sản cố định là 1,4%, thuế quy hoạch đô thị tối đa 0,3% và khác nhau tùy thành phố (tại thời điểm tháng 9/2026).

Cột "giá trị tính thuế năm trước" (前年度課税標準額) là cột để nhận ra mảnh đất mà tiền thuế tăng dần mỗi năm. Ở khu vực giá đất tăng, có đất mà giá trị tính thuế chưa đạt mức vốn có; khi đó giá trị tính thuế tăng dần theo bậc mỗi năm, đến mức giá trị tính thuế năm trước cộng một khoản nhất định (biện pháp điều chỉnh gánh nặng, 負担調整措置). Nếu giá trị tính thuế năm nay và năm trước khác nhau, hãy hiểu là đất đang ở giữa quá trình này. Giá được quyết định qua đợt đánh giá lại ba năm một lần (評価替え); giá năm tài khóa 2024 về nguyên tắc được giữ nguyên đến năm tài khóa 2026. Đợt đánh giá lại tiếp theo là năm tài khóa 2027.

Ở cột nhà có số hiệu nhà (家屋番号), loại (nhà ở v.v.), kết cấu (gỗ v.v.), diện tích sàn, năm xây, giá và giá trị tính thuế. Quy định đặc biệt về đất ở chỉ áp dụng cho đất, nên với nhà, giá chính là giá trị tính thuế. Với nhà ở mới xây, theo một số điều kiện, có khoản giảm 1/2 tiền thuế cho phần đến 120 m2 trong 3 năm tài khóa (nhà chịu lửa, bán chịu lửa từ 3 tầng trở lên v.v. là 5 năm tài khóa), hiện ở cột "số thuế được giảm" (減額税額) của bảng kê. Năm hết thời gian này, tiền thuế nhà trông như tăng gần gấp đôi là vì lý do đó.

Tiền thuế bằng giá trị tính thuế nhân thuế suất. Thuế suất tiêu chuẩn của thuế tài sản cố định là 1,4%, thuế quy hoạch đô thị tối đa 0,3%, khác nhau tùy thành phố. Nếu trong cùng một thành phố, tổng giá trị tính thuế đất đang sở hữu dưới 300.000 yên, nhà dưới 200.000 yên, thì không bị đánh thuế tài sản cố định (ngưỡng miễn thuế, 免税点).

Thời điểm nộp thường chia làm 4 kỳ trong năm, thành phố quyết định, ví dụ tháng 4, tháng 7, tháng 12 và tháng 2 năm sau. Thuế của cả năm đánh vào chủ sở hữu ngày 1/1, nên khi bán nhà giữa năm, thông lệ là quyết toán chia theo ngày trong hợp đồng mua bán, nhưng người nộp cho thành phố là chủ sở hữu ngày 1/1. Năm có thừa kế, thông báo gửi tên người đã mất vẫn đến như cũ, và người thừa kế nộp thay. Với nhà chưa đăng ký thừa kế, thành phố có thể gửi hướng dẫn yêu cầu khai báo "người đang thực sự sở hữu" (現に所有している者), và nhiều thành phố quy định thời hạn bằng điều lệ.

Từ đây là chỗ cần chú ý khi thừa kế. Bảng kê chi tiết thuế chỉ ghi đất và nhà trong thành phố đó mà phải chịu thuế tài sản cố định. Đất được miễn thuế với tư cách đường công cộng (公衆用道路), như đường tư trước nhà, có khi không có trong bảng kê. Đất nhỏ chưa đến ngưỡng miễn thuế, đất ở thành phố khác cũng không có. Nếu đếm tài sản chỉ bằng bảng kê, sẽ sót đất cần đăng ký. "Sổ tổng hợp tên" (名寄帳) của thành phố là danh sách bất động sản người đó có trong thành phố đó, nhiều nơi ghi cả đất miễn thuế; khi thừa kế, hãy lấy sổ này. Từ tháng 2/2026 cũng đã có "chế độ giấy chứng nhận hồ sơ bất động sản sở hữu" (所有不動産記録証明制度), lập danh sách các bất động sản người đó đứng tên từ hồ sơ đăng ký của tất cả Cục Pháp vụ trên toàn quốc.

Thêm một điều: với đất hay nhà đồng sở hữu, thông báo nộp thuế được gửi cho một người đại diện. Nếu nhà là đồng sở hữu của mẹ và cha, bảng kê được gửi tên cha, và có thể không xuất hiện trong thông báo gửi tên mẹ. Phần sở hữu đường tư dễ bị sót vì ngoài việc được miễn thuế, còn chồng thêm cơ chế đồng sở hữu này.

Đọc bảng kê của nhà mẹ người phụ nữ. Đất rộng 165 m2, toàn bộ là đất ở quy mô nhỏ. Giá 19,8 triệu yên (120.000 yên mỗi m2), giá trị tính thuế tài sản cố định bằng 1/6 là 3,3 triệu yên, giá trị tính thuế quy hoạch đô thị bằng 1/3 là 6,6 triệu yên. Giá trị tính thuế năm trước cũng bằng như vậy, không ở giữa quá trình điều chỉnh gánh nặng. Nhà là nhà gỗ hai tầng xây năm 2004, giá 5,4 triệu yên. Khoản giảm cho nhà mới đã hết từ lâu.

Tiền thuế: thuế tài sản cố định của đất là 3,3 triệu yên × 1,4% = 46.200 yên, thuế quy hoạch đô thị là 6,6 triệu yên × 0,3% = 19.800 yên. Thuế tài sản cố định của nhà là 5,4 triệu yên × 1,4% = 75.600 yên, thuế quy hoạch đô thị là 5,4 triệu yên × 0,3% = 16.200 yên. Tổng cộng 157.800 yên, khớp với tiền thuế năm trên thông báo. Lần theo từng con số, phần lớn có thể tái hiện số tiền trên thông báo từ bảng kê. Nếu không khớp, có cách kiểm tra giá đánh giá bằng thủ tục tôi viết ở bài về xem đối chiếu (縦覧).

Bảng kê chi tiết thuế của nhà mẹ và tiền thuế năm tính từ đó (ví dụ trong bài). Đất (thuế tài sản cố định): giá 19,8 triệu yên, giá trị tính thuế 3,3 triệu yên (1/6), tiền thuế 46.200 yên. Đất (thuế quy hoạch đô thị): giá 19,8 triệu yên, giá trị tính thuế 6,6 triệu yên (1/3), tiền thuế 19.800 yên. Nhà (thuế tài sản cố định): giá 5,4 triệu yên, giá trị tính thuế 5,4 triệu yên, tiền thuế 75.600 yên. Nhà (thuế quy hoạch đô thị): giá 5,4 triệu yên, giá trị tính thuế 5,4 triệu yên, tiền thuế 16.200 yên. Phần sở hữu 1/4 đường tư: không có trong bảng kê, miễn thuế, 0 yên. Tổng cộng 157.800 yên.

Con đường tư hiện ra trong sổ tổng hợp tên có loại đất là đường công cộng, cột giá trị tính thuế ghi miễn thuế. Khi đăng ký thừa kế, phần sở hữu 1/4 này cũng được đăng ký cùng với nhà và đất. Đường tư miễn thuế không có giá trong bảng kê, nên khi tính thuế đăng ký, cách xử lý phổ biến là dùng giá đánh giá dựa trên giá của đất ở gần đó. Dùng giá nào, hãy hỏi Cục Pháp vụ nơi nộp đơn. Người phụ nữ lập bản nháp đơn có cả phần sở hữu đường tư, rồi đặt lịch tư vấn đăng ký ở Cục Pháp vụ.

Khi chép con số trong bảng kê sang đơn đăng ký thừa kế, dễ nhầm nhất là diện tích. Nếu bảng kê có cả "diện tích theo đăng ký" và "diện tích theo hiện trạng", thì ghi vào đơn là diện tích theo đăng ký, khớp từng chữ với giấy chứng nhận đăng ký. Trước đây có người chép nguyên diện tích hiện trạng 168 m2 trong bảng kê vào đơn, và bị Cục Pháp vụ yêu cầu bổ sung (viết lại). Diện tích đăng ký là 165,28 m2. Ngược lại, thứ dùng để tính thuế đăng ký là "giá" trong bảng kê hoặc giấy chứng nhận giá đánh giá. Ở nhà này, đất 19,8 triệu yên và nhà 5,4 triệu yên, tổng 25,2 triệu yên, 0,4% là 100.800 yên (phần sở hữu đường tư tính riêng). Thông thường nộp cho Cục Pháp vụ kèm giấy chứng nhận giá đánh giá thuế tài sản cố định.

Ở cột nhà cũng có tín hiệu dễ bỏ qua. Trong một buổi tư vấn khác, diện tích sàn trong bảng kê nhà của người cha là 112,62 m2, còn trên giấy chứng nhận đăng ký là 96,06 m2. Chênh 16,56 m2 là căn phòng kiểu Nhật xây thêm năm 1999. Thành phố khảo sát nhà tại chỗ để đánh thuế, nên bảng kê ghi con số hiện tại có cả phần xây thêm, còn đăng ký vẫn như lúc xây; chuyện này có xảy ra. Cũng có khi cột nhà trong bảng kê chia làm 2 dòng, một dòng không có số hiệu nhà. Đó là vì nhà chưa đăng ký được ghi vào "sổ bổ sung thuế nhà" (家屋補充課税台帳) của thành phố để đánh thuế. Cách tìm ra chênh lệch, tôi đã viết ở bài về bản vẽ nhà và bản vẽ mặt bằng từng tầng.

Chép con số từ bảng kê chi tiết thuế và giấy chứng nhận đăng ký sang đơn đăng ký thừa kế. Từ bảng kê, chép giá (giá đánh giá) để tính thuế đăng ký. Từ giấy chứng nhận đăng ký, chép số thửa, diện tích, số hiệu nhà, diện tích sàn. Không chép diện tích hiện trạng trong bảng kê. Nếu diện tích sàn trong bảng kê lớn hơn trong đăng ký, hãy nghi có phần xây thêm chưa đăng ký. Nhà này: đất 19,8 triệu yên + nhà 5,4 triệu yên = 25,2 triệu yên × 0,4% = 100.800 yên. Thuế đăng ký của đăng ký thừa kế là 0,4% của giá đánh giá (bỏ phần lẻ dưới 1.000 yên), rồi bỏ phần lẻ dưới 100 yên (tại thời điểm tháng 10/2026).

Cả hai kiểu chênh lệch, nếu nhận ra trước khi đăng ký thừa kế thì công sức không lớn. Với chênh lệch diện tích sàn, nhờ thổ địa gia ốc điều tra sĩ (土地家屋調査士) làm đăng ký thay đổi phần tiêu đề (表題部) rồi mới đăng ký thừa kế, thì khi bán, giấy tờ giao cho người mua sẽ đủ trong một lần. Nhận bảng kê rồi, hãy đặt cạnh giấy chứng nhận đăng ký, so ba thứ: diện tích, diện tích sàn, số hiệu nhà. 5 phút này giúp tránh việc phải bổ sung hay chậm rao bán về sau.

Bảng kê chi tiết thuế vừa là tờ giấy cho thấy căn cứ của tiền thuế, vừa là bản nháp của danh mục tài sản của ngôi nhà đó. Nhưng chỉ là bản nháp. Hãy nghi ngờ một lần rằng có thể có đất không ghi trong đó, và lấy sổ tổng hợp tên. Nếu con đường trước nhà là đường tư, càng nên làm vậy.

Người viết: 長澤 湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-24

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Nguồn chính thức

Quy định và số liệu trong bài có thể đối chiếu tại các trang chính thức sau (tiếng Nhật).

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật

Thêm từ KuraLab bằng tiếng Việt

Trò chơi nhỏ (bằng tiếng Anh): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH