日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

2026-09-26

固定资产税课税明细书怎么看 ― 评估额与课税标准额不同的理由，明细书上没有的土地

每年春天寄来的固定资产税纳税通知书，附有一份把土地和房屋逐一列出的“课税明细书”（課税明細書）。价格（评估额）和课税标准额为什么不同，住宅用地、上一年度课税标准额、减额各栏的含义，税额的算法。还有，像免税的私道那样，有的土地不登载在明细书上，这是继承中的陷阱。本文用一位带着母亲房子明细书来的女士的数字来写。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。 阅读日文原文

“母亲的房子，就是这一块地和一栋房子。”40多岁的女士摊开了寄给已故母亲的固定资产税纳税通知书。她想自己办继承登记，在领取登记事项证明书之前，先来清点财产。课税明细书上，土地1笔，房屋1栋。我问了房子前面那条路的情况。“是一条死胡同的窄路，里面4户人家在用。”请她当天在市政府领了名寄帐（名寄帳），结果冒出了一块明细书上没有的土地。是房子前面的路，42平方米的4分之1份额。

固定资产税（固定資産税），是市町村（东京23区由都）对每年1月1日时点的所有人课征的税。4月到6月前后寄来纳税通知书，附有一份把土地和房屋逐一列出的课税明细书。市町村要向纳税人交付课税明细书，这是《地方税法》规定的。格式各市町村不同，但登载的项目基本相同。

土地一栏，列有所在和地号、地目、地积、价格、课税标准额。地目和地积往往有“登记”和“现况”两种，税金按现况计算。登记是旱田、现况是宅地，这种不一致正如讲地目那篇文章所写，并不少见。价格，就是所谓的固定资产税评估额。和讲固定资产税评估证明书那篇文章写的证明书上的数字是同一个，继承登记的登录许可税也从这个价格计算。

价格和课税标准额不同，是因为有住宅用地的特例。建有房子的土地，每户200平方米以内的部分（小规模住宅用地）以价格的6分之1，超过的部分（一般住宅用地）以3分之1，作为固定资产税的课税标准额。城市规划税（都市計画税）分别是3分之1和3分之2。明细书上有小规模住宅用地和一般住宅用地的面积栏，那里填有数字，就说明特例在起作用。拆掉房子会怎样，写在讲住宅用地特例的那篇文章里。

课税明细书上数字的流向，从价格到税额（本文的土地165平方米）：固定资产税，价格1,980万日元乘以住宅用地特例的6分之1，课税标准额330万日元，按税率1.4%为4万6,200日元；城市规划税，价格1,980万日元乘以3分之1，课税标准额660万日元，按税率0.3%为1万9,800日元。这是200平方米以内的小规模住宅用地，房屋则价格直接就是课税标准额。固定资产税的标准税率1.4%，城市规划税上限0.3%，因市町村而异（2026年9月时点）。

“上一年度课税标准额”一栏，是用来辨别税额每年一点点上涨的土地的。在地价上涨的地区，有的土地课税标准额还没达到本来的水平，这种情况下，会在上一年度课税标准额上加一定金额，每年分阶段上涨（负担调整措施）。今年和上一年的课税标准额不同的话，就可以认为正处在这个过程中。价格由三年一次的评估更新决定，2024年度的价格原则上维持到2026年度。下一次评估更新是2027年度。

房屋一栏，列有房屋编号、种类（住宅等）、结构（木造等）、建筑面积、建造年份、价格、课税标准额。住宅用地的特例只涉及土地，所以房屋的价格直接就是课税标准额。新建住宅满足一定要件的，120平方米以内部分的税额有3个年度（3层以上的耐火、准耐火住宅等为5个年度）减半的减额，显示在明细书的“减额税额”一栏。这个期间结束的那一年，房屋的税额看起来像翻了将近一倍，就是这个缘故。

税额由课税标准额乘以税率算出。固定资产税的标准税率是1.4%，城市规划税以0.3%为上限，因市町村而异。在同一个市町村内拥有的土地课税标准额合计不满30万日元、房屋不满20万日元的话，不征收固定资产税（免税点）。

缴纳的时间一般分为一年4次，由市町村定为4月、7月、12月、次年2月等。一年的税对1月1日的所有人课征，所以年中卖了房子时，按惯例在买卖合同中按日分摊结算，但向市町村缴纳的是1月1日的所有人。继承的那一年，寄给去世者的通知书会照常寄来，由继承人代为缴纳。还没办完继承登记的房子，有时市町村会寄来要求申报“实际所有的人”的通知，很多市町村用条例规定了期限。

从这里开始，是继承中要注意的地方。课税明细书上登载的，只是该市町村内要征收固定资产税的土地和房屋。像房子前面的私道那样，作为公众用道路免税的土地，有时不登载在明细书上。达不到免税点的小块土地、在别的市町村的土地也不登载。只凭明细书清点财产，就会漏掉应该登记的土地。市町村的“名寄帐”，是该人在该市町村内拥有的不动产一览，很多市町村连免税的土地也登载，继承时要领这个。从全国法务局的登记中，把该人作为名义人的不动产列成一览的“所有不动产记录证明制度”（所有不動産記録証明制度），也在2026年2月开始了。

还有，共有的土地和房子，纳税通知书寄给代表人1人。如果母亲和父亲共有房子，明细书会以父亲的名字寄来，寄给母亲的通知书上没有登载，这种事也会发生。私道的份额容易漏掉，是因为除了免税之外，还叠加了这种共有的机制。

来读女士母亲房子的明细书。土地165平方米，全部是小规模住宅用地。价格1,980万日元（每平方米12万日元），固定资产税的课税标准额是其6分之1的330万日元，城市规划税的课税标准额是3分之1的660万日元。上一年度的课税标准额也一样，不在负担调整的过程中。房屋是2004年建的木造两层，价格540万日元。新建的减额早就结束了。

税额是：土地的固定资产税330万日元×1.4%，4万6,200日元；城市规划税660万日元×0.3%，1万9,800日元。房屋的固定资产税540万日元×1.4%，7万5,600日元；城市规划税540万日元×0.3%，1万6,200日元。合计15万7,800日元，和通知书上的年税额一致。把数字一个一个追下去，通知书上的金额多半都能从明细书中重现出来。对不上的时候，可以用讲阅览（縦覧）那篇文章写的程序确认评估。

母亲房子的课税明细书和由此算出的年税额（本文的例子）：土地（固定资产税），价格1,980万日元，课税标准额330万日元（6分之1），税额4万6,200日元；土地（城市规划税），价格1,980万日元，课税标准额660万日元（3分之1），税额1万9,800日元；房屋（固定资产税），价格540万日元，课税标准额540万日元，税额7万5,600日元；房屋（城市规划税），价格540万日元，课税标准额540万日元，税额1万6,200日元；私道份额4分之1，不登载在明细书上，免税，0日元；合计15万7,800日元。

名寄帐上冒出来的私道，地目是公众用道路，课税标准额一栏是免税。继承登记时，这4分之1的份额也要和房子、土地一起登记。免税的私道在明细书上没有价格，所以计算登录许可税时，一般是使用以附近宅地价格为基础的评估。用哪个价格，请向申请的法务局确认。女士做好了包括私道份额在内的申请书草稿，然后预约了法务局的登记咨询。

把明细书上的数字抄到继承登记申请书上时，容易弄错的是地积。明细书上“登记地积”和“现况地积”并列的话，申请书上写的是登记的地积，要和登记事项证明书一字不差。以前有人把明细书上的现况地积168平方米原样写到申请书上，被法务局要求补正（重写）。登记的地积是165.28平方米。反过来，计算登录许可税用的是明细书或评估证明书上的“价格”。这栋房子是土地1,980万日元和房屋540万日元，合计2,520万日元，其0.4%为10万800日元（私道份额的部分另算）。向法务局提交时，一般附上固定资产税评估证明书。

房屋一栏，也有容易忽略的信号。在另一次咨询中，父亲房子明细书上的建筑面积是112.62平方米，登记事项证明书上的建筑面积是96.06平方米。16.56平方米的差，是1999年加建的和室。市町村在现场调查房屋后课税，所以明细书上登载的是包括加建部分在内的现在的数字，而登记还是建造时的样子，这种情况会发生。明细书上的房屋有时分成2行，其中一行没有房屋编号。这是因为未登记的房屋登载在市町村的“房屋补充课税台账”（家屋補充課税台帳）上课税。差异的找法，写在讲建筑物图纸和各层平面图的那篇文章里。

从课税明细书和登记事项证明书抄到继承登记申请书上的数字：从明细书抄价格（评估额），用于计算登录许可税；从登记事项证明书抄地号、地积、房屋编号、建筑面积。明细书的现况地积不抄到申请书上。明细书上的建筑面积大于登记的话，就要怀疑有未登记的加建。这栋房子：土地1,980万日元＋房屋540万日元＝2,520万日元×0.4%＝10万800日元。继承登记的登录许可税是评估额（不满1,000日元的部分舍去）的0.4%，不满100日元的部分舍去（2026年10月时点）。

无论哪一种不一致，在继承登记之前发现的话，麻烦都小。建筑面积的差异，请土地房屋调查士（土地家屋調査士）办理表题部的变更登记之后再办继承登记，出售时交给买方的文件一次就能备齐。收到明细书后，和登记事项证明书并排放着，对照地积、建筑面积、房屋编号这三项。这5分钟，能防止之后的补正和挂牌出售的延误。

课税明细书既是表明税额依据的纸，同时也是那个家财产目录的草稿。不过，只是草稿。怀疑一次可能有没登载的土地，去领名寄帐。房子前面的路是私道的话，就更是如此。

撰写: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-24

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

本文的制度和数字可在以下官方页面（日文）核对。

全部译文 · 阅读日文原文

KuraLab 的其他中文内容

英文的小游戏: Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH