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日本的不動產、繼承與家庭法 ― 寫給在日外國人的說明
用平實的語言說明日本的制度：購買和持有不動產、有人過世後會發生什麼、離婚的手續。由持有日本宅地建物取引士和行政書士資格的營運者撰寫，並從日文原文翻譯而來。
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關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。
- 日本不動產登記開始要求申報「國籍」（2026年10月5日起） ― 日本人也要申報、登記簿上不顯示、住在海外也必須提交 ― 從2026年10月5日起，凡是透過買賣、繼承、贈與、新建等方式成為日本不動產所有權登記名義人的人，都要在辦理登記申請時申報「國籍等」（国籍等）。這不是只針對外國人的制度，日本人也要申報「日本」。申報的國籍由法務局作為內部資訊保管，不會出現在任何人都能申請的登記事項證明書（登記事項証明書）上。如果不寫就提交，法務局會要求補正。本文依據法務省的通達，整理需要附上什麼文件、住在海外怎麼辦、已經是名義人的人是否需要做什麼。
- 登記事項證明書的讀法 ― 從表題部、甲區、乙區看出那筆不動產的「現在」 ― 登記事項證明書（登記事項証明書，舊稱登記簿謄本）相當於不動產的身分證。表題部記載物件的物理資訊，甲區記載所有權人的變遷，乙區記載抵押權等擔保。本文整理取得方式與手續費、地番與住址的差別、在繼承、買賣、界址的諮詢中各要看哪裡，以及「塗銷」底線的意思。
- 不動產取得稅與登錄許可稅 ― 取得不動產時要繳的兩種稅 ― 買了、受贈了、繼承了不動產。這時針對「取得這件事」要繳的稅有兩種：都道府縣稅的不動產取得稅（不動産取得税），以及辦登記時繳給國家的登錄許可稅（登録免許税）。繼承的話不動產取得稅免課，登錄許可稅是0.4%。贈與和買賣則兩種都要繳，稅率也較高。本文整理依取得原因不同的稅率、住宅的減輕、100萬日圓以下土地的繼承登記免稅等，以2026年9月時點的制度為準。
- 固定資產稅的住宅用地特例與都市計畫稅 ― 「拆了房子稅金變6倍」的真相 ― 有住宅的土地，固定資產稅（固定資産税）最多減輕到六分之一、都市計畫稅（都市計画税）最多減輕到三分之一。這就是住宅用地特例。拆掉老家之後這項特例就不適用，所以常聽人說「稅金會變6倍」，但實際增加的幅度依物件而異。本文整理特例的機制、200平方公尺的分界線、管理不全空屋受到勸告時特例失效的制度、都市計畫稅的意義，以及1月1日基準日的運用方法。
- 房仲服務費的上限 ― 「3%＋6萬日圓」的計算，以及800萬日圓以下物件的特例 ― 不動產買賣時付給不動產公司的仲介手續費（仲介手数料，房仲服務費），法律定有上限。買賣價格超過400萬日圓，就是「價格×3%＋6萬日圓」再加消費稅。這是上限，不是定價。本文整理計算機制、3,000萬日圓物件的金額、2024年7月擴大的800萬日圓以下低價物件特例（最多30萬日圓）、付款時期、「兩手仲介」的意思，以及殺價的現實。
- 中古住宅重要事項說明的讀法 ― 宅建士簽約前一定會看的9個項目 ― 買中古住宅時，簽約前由宅地建物交易士（宅地建物取引士，簡稱宅建士）進行的「重要事項說明」（重要事項説明）。幾十頁的文件，該讀哪裡？登記、法令上的限制、私設道路、基礎設施、建物狀況調查、水災風險、契約不適合責任、定金與貸款特約、大樓的管理。本文按照宅建士實際看的順序整理。
- 定金與契約解除 ― 不動產買賣中，想退出時會發生什麼事 ― 簽約時付的定金（手付金）是做什麼用的錢？放棄定金與加倍返還定金的解除、作為其期限的「履行的著手」、依貸款特約的白紙解除、違約金、可以使用鑑賞期（クーリングオフ）的情況。本文以宅建士的實務角度，整理不動產買賣中「想退出」時會發生的事。
- 用途地域與建蔽率、容積率 ― 那塊土地上，能蓋多大的房子 ― 同樣是100平方公尺的土地，能蓋的房子大小因地點而異。13種用途地域（用途地域）決定「可以蓋什麼」，建蔽率（建ぺい率）和容積率決定「可以蓋多少」。本文以宅建士的實務角度，整理計算例、角地的放寬、高度限制、查詢方法。
- 接道義務與不可改建 ― 「接道路2公尺」的意思，以及不能改建的土地能做什麼 ― 要蓋建物，基地必須接寬4公尺以上的道路2公尺以上。不符合這項接道義務（接道義務）的「不可改建」（再建築不可）土地，為什麼會產生、能做什麼、如何解除？本文以宅建士的實務角度，整理建築基準法上的道路種類、退縮（セットバック），直到第43條的許可。
- 中古大樓要看「管理」再買 ― 重要事項調查報告書的5個數字，以及便宜200萬日圓的那戶的真面目 ― 中古大樓的價格由坪數和離車站的距離決定，但住進去之後的支出由管理決定。修繕準備金的餘額、整棟大樓的欠繳、長期修繕計畫、一次性費用或漲價的預定、賣方本人的欠繳。透過房仲，管理公司製作的「重要事項調查報告書」（重要事項調査報告書）能看出大部分。國家的管理計畫認定基準也可以當尺（2026年10月時點修訂中）。本文把便宜200萬日圓那戶的10年支出列成整理。
- 住所變更登記的義務化（2026年4月起） ― 搬家之後，不動產的登記也要在2年內更改 ― 繼繼承登記之後，從2026年4月1日起，不動產所有權人的住所、姓名變更登記（住所変更登記）也成為義務。因搬家或結婚導致住所、姓名改變的話，要在2年內登記，怠於辦理會被處5萬日圓以下的過料（過料，行政罰款）。義務化之前的變更也是對象，期限為2028年3月底。本文整理法務局與住基網路連動、依職權變更的機制（スマート変更登記，智慧變更登記）、申請方法與費用、與繼承登記的關係。
- 賣掉不動產時的稅金 ― 讓渡所得的計算，以及不知道取得費的土地的「5%規則」 ― 賣掉土地或房子，課稅的不是賣價，而是「賺到的部分」。本文以宅建士的實務角度，整理讓渡所得（譲渡所得）的計算式、持有期間5年前後不同的稅率、繼承的土地不知道當初買價時的概算取得費（5%）、自用住宅的3,000萬日圓扣除、繼承稅的取得費加算。這些是賣之前該知道的數字。
- 借地權的基本 ― 地租、更新、底地，出租土地的一方和承租的一方有什麼不同 ― 自己的房子蓋在別人的土地上的「借地」。本文整理借地借家法的普通借地權與定期借地權的差別、地租的參考、更新費與承諾費、繼承稅評價的借地權比例，以及底地（底地，出租方的土地）的價值為什麼低。這是考慮繼續出租土地還是出售之前的前提。
- 繼承人的範圍與法定繼承份 ― 配偶、子女、父母、兄弟姊妹，誰繼承多少 ― 沒有遺囑時，誰是繼承人、按什麼比例分？配偶永遠是繼承人，子女、父母、兄弟姊妹的順位，代位繼承（代襲相続），養子與前妻的子女，事實婚的配偶，半血的兄弟姊妹。本文整理繼承諮詢中最先要確定的「繼承人的範圍」，並附具體例子。
- 繼承手續的全貌與期限 ― 從死亡申報到3年後的繼承登記，什麼時候之前要做什麼 ― 人過世之後的手續，從有期限的開始依序處理。7天內的死亡申報，14天內的年金、保險申報，3個月的拋棄繼承，4個月的準確定申告，10個月的繼承稅申報，3年的繼承登記。本文把全部做成一張年表，整理每項手續要向誰提出什麼，以及本站哪篇文章有詳細說明。
- 繼承登記的義務化 ― 可以自己申請的繼承，與應該委託專家的繼承的分辨方法 ― 2024年4月起繼承登記（相続登記）成為義務。本文以行政書士的實務角度，整理期限與過料、本人申請就能辦完的典型案件、應該毫不猶豫交給專家的案件之間的界線。
- 拋棄繼承的期限與步驟 ― 3個月怎麼算、不能做的事、拋棄之後還留下的東西 ― 不想接下借款或無法管理的不動產時的「拋棄繼承」（相続放棄）。本文整理向家事法院的申述、3個月熟慮期間的起算點、期限的延長、會讓拋棄無效的行為、拋棄後繼承權移轉的對象，以及2023年修法後的保存義務。
- 遺囑的種類與選法 ― 自書、公證、密封，要件、費用與適合的人 ― 遺囑有三種形式。自己寫的自書遺囑（自筆証書遺言）、公證人做的公證遺囑（公正証書遺言）、很少用的密封遺囑（秘密証書遺言）。本文整理各自的要件（缺一個就無效）、費用、是否需要檢認、適合的人，並寫出寫遺囑之前要先決定的三件事（財產一覽、給誰什麼、執行人）。
- 繼承稅的基礎扣除額與是否需要申報 ― 我們家要不要繳繼承稅，10分鐘抓出大概 ― 要繳繼承稅（相続税）的，只有遺產超過「3,000萬日圓＋600萬日圓×法定繼承人人數」的家庭。本文以行政書士、宅建士的立場，整理基礎扣除額（基礎控除）的計算、遺產包含什麼、不包含什麼、土地評價的抓法，以及「稅額為零也需要申報」的特例陷阱。這是向稅理士諮詢之前的事前調查。
- 國際離婚的基本 ― 用哪個國家的法律離婚，子女的帶離與海牙公約 ― 夫妻一方是外國籍，或住在海外的情況，離婚不一定能用日本的協議離婚。本文整理適用法律（準據法）的決定方式、日本的協議離婚在海外是否被承認（對方國家的承認）、擅自把子女帶回日本時的海牙公約（子女返還程序）、在駐外使領館能辦的手續、尋找處理涉外離婚的專家的方法。