災害潛勢地圖的讀法（洪水、淹水） ― 顏色的意思、想定最大規模、重要事項說明中的處理

從2020年8月起，不動產買賣和租賃的重要事項說明，必須標示物件在水災災害潛勢地圖（ハザードマップ）上的位置。洪水淹水想定區域的顏色代表淹水深度，「想定最大規模」是千年一遇等級的降雨，「房屋倒塌等氾濫想定區域」是有被沖走之虞的區域。本文整理內水與暴潮的區別、避難的參考、與水災保費的關係，以及繼承的土地或購買前的看法。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

在重要事項說明的場合，宅建士攤開了災害潛勢地圖的影本。「這個物件在洪水淹水想定區域內，位於淹水深3到5公尺的區域。」買方夫妻面面相覷，丈夫問：「那是多大的雨的情況？」宅建士停了一下，回答：「想定最大規模。」丈夫又問：「計畫規模的話會怎樣？」宅建士手上沒有那張地圖。本文就是那第二個問題的故事。

在談土砂災害警戒區域的文章裡，我寫了懸崖和山谷的危險。本文是河川和降雨的危險。2020年8月，《宅地建物交易業法》修正，在買賣和租賃的重要事項說明中，必須用市町村製作的水災災害潛勢地圖標示物件位置並加以說明。過去是任意的說明，變成了必要的。知道地圖的讀法，就能把這個說明從「聽」變成「確認」。

水災災害潛勢地圖是市町村製作的地圖，有洪水、內水、暴潮三種。洪水，是河川堤防潰決或溢流，水向外擴散造成的淹水。內水，是與河川無關，超過下水道或排水路能力的降雨使市區內淹水。暴潮，是因颱風等使海面上升，沿岸淹水。依物件不同，相關的地圖也不同。離河川遠的低地是內水，河口或沿海是暴潮，大河附近是洪水，大致是這樣。

洪水淹水想定區域的顏色代表淹水的深度。各市町村的配色略有不同，但依照國家的指針，分成未滿0.5m、0.5到3m、3到5m、5到10m、10到20m等區分，越深顏色越濃。0.5m是大人的膝蓋，3m是2樓的地板，5m是2樓的天花板。「3m以上」的地區，要讀成就算避難到2樓也可能不夠。

也請知道有「想定最大規模」和「計畫規模」兩個前提。計畫規模，是作為堤防等整備目標的降雨（數十年到一百數十年一遇）；想定最大規模，是可想定的最大降雨（千年一遇等級）。2015年《水防法》修正後，規定要製作想定最大規模的淹水想定，很多地圖標示的是想定最大規模。最大規模的地圖會塗滿大範圍的顏色，看起來像「到處都會淹」，但那是「千年一遇的雨」的前提。和計畫規模的地圖對照，就能知道發生頻率高的淹水範圍。兩種都公開的自治體，請兩種都看。

除了顏色，還要看兩種標示。第一，「房屋倒塌等氾濫想定區域」（家屋倒壊等氾濫想定区域）。這是堤防潰決時，水勢可能沖走房子或削掉河岸的區域，以斜線等標示。這裡不是「淹水深度」，而是「房子會不會壞」的問題，避難原則是到區域外，而不是建物的高樓層。第二，「淹水持續時間」。這是水退去所需的時間，標示為數天以上的地區，要讀成即使避難到高樓層也可能被孤立。

洪水災害潛勢地圖的讀法：顏色濃淡，意思是淹水深度（未滿0.5m、0.5到3m、3到5m、5m以上等），3m以上在2樓也可能不夠。想定最大規模，是千年一遇等級降雨下的淹水，塗的範圍很廣，頻率低。計畫規模，是堤防整備目標的降雨（數十到一百數十年一遇），代表頻率高的淹水範圍。房屋倒塌等氾濫想定區域，潰決時的水勢可能使房子損壞，要往區域外避難而不是上樓。淹水持續時間，是水退去的時間，數天以上有孤立之虞。

確認的方法很簡單。在市町村網站的水災災害潛勢地圖，或國土交通省的「重疊災害潛勢地圖」（重ねるハザードマップ）上搜尋住址。重疊災害潛勢地圖可以把洪水、內水、暴潮、土砂災害疊在一張地圖上看。在買賣的場合，宅建士會在重要事項說明時指出「就是這個位置」，但如果事先自己看過，在說明的場合就能問「是想定最大規模，還是計畫規模？」「有沒有在房屋倒塌等氾濫想定區域內？」這是不讓談重要事項說明的文章裡寫的「聽完就結束」發生的一個方法。

也寫一下與保費的關係。火災保險水災補償的保費，從2024年10月起，依各市町村的水災風險分成5個等級（之前是全國一律）。在災害潛勢地圖上淹水深的地區，水災保險費率可能屬於較高的等級。購買物件之前，向保險公司確認該地區的水災等級（保費的區分）。這是把災害潛勢地圖的顏色換算成「錢」的一個方法。

寫一下當場確認的數字。物件是離一級河川約600公尺的住宅區。市的洪水災害潛勢地圖上，想定最大規模（千年一遇等級的雨，這條河的流域48小時約600毫米）的淹水深是3到5公尺。計畫規模（百年一遇等級，48小時約400毫米）的淹水深是0.5到1公尺。兩張地圖的差別，是水會淹到2樓天花板，還是從大人的膝蓋到腰部。不在房屋倒塌等氾濫想定區域內，淹水持續時間在想定最大規模下是「12到24小時」。避難到高樓層的話，一天水就會退。

買方夫妻看了這兩張圖，決定買下。關鍵有三點。第一，計畫規模是0.5到1公尺的話，用把1樓地板比道路抬高70公分（加高地基）的設計，就能應付頻率高的淹水。工務店估價，地基加高約120萬日圓。第二，在房屋倒塌等氾濫想定區域之外，所以即使是想定最大規模，「避難到高樓層」就夠了。第三，水災補償的保費。在2024年10月起的5級區分中，這個市屬於從上往下數第二級，附水災補償的火災保險，和等級最低的地區相比一年約貴1萬5,000日圓。30年是45萬日圓。他們把這個加進「買的價錢」來考慮。

反過來，也寫一個放棄的例子。在另一件諮詢中，有人去看了河川匯流處附近的土地。想定最大規模的淹水深5到10公尺，在房屋倒塌等氾濫想定區域（氾濫流）內，淹水持續時間「3天以上」。這三項湊齊，避難到高樓層就不夠，前提是要逃到區域外，水退去要三天，房子也可能被沖走。土地價格比周邊行情便宜約三成，那個人說「便宜的理由就寫在地圖上」，放棄了。

繼承的土地，要這樣想。自己不住而要賣的話，災害潛勢地圖的顏色會成為買方的判斷材料，也會影響價格。在談空屋的文章裡寫的判斷中，加入這個因素。要住的話，就用顏色的深淺和有沒有在房屋倒塌等氾濫想定區域內，來考慮改修（加高地基、1樓改成停車場）或避難計畫。土地的價格中，已經部分反映了這張地圖的顏色。談四種地價的文章裡寫的公示地價是標準地的價格，淹水風險是個別的修正。

「計畫規模的話會怎樣？」這第二個問題，問的是那天的宅建士手上沒有的地圖。買方的丈夫事先已經在重疊災害潛勢地圖上看過兩張地圖。正文一開頭我寫了「把說明從聽變成確認」。確認的結果，這對夫妻把地基加高70公分，買下了那間房子。地圖的顏色，可以是不買的理由，也可以是怎麼買的設計。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-24

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

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