Cách đọc bản đồ nguy cơ (lũ lụt, ngập úng) ― ý nghĩa màu sắc, "quy mô tối đa giả định", và cách xử lý trong giải thích các điểm quan trọng

Từ tháng 8/2020, trong giải thích các điểm quan trọng (重要事項説明) khi mua bán và cho thuê bất động sản, bắt buộc phải chỉ vị trí của bất động sản trên bản đồ nguy cơ ngập lụt (水害ハザードマップ). Màu của khu vực giả định ngập lụt (洪水浸水想定区域) là độ sâu ngập; "quy mô tối đa giả định" (想定最大規模) là cơn mưa nghìn năm có một; "khu vực giả định nước tràn làm sập nhà" (家屋倒壊等氾濫想定区域) là nơi có nguy cơ bị cuốn trôi. Bài viết sắp xếp sự khác nhau giữa ngập do nước trong đô thị (内水) và triều cường (高潮), mốc để sơ tán, quan hệ với phí bảo hiểm thủy tai, và cách xem đối với đất thừa kế hay trước khi mua.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

Tại buổi giải thích các điểm quan trọng, chuyên viên giao dịch bất động sản (宅建士) trải bản sao bản đồ nguy cơ ra. "Bất động sản này nằm trong khu vực giả định ngập lụt, thuộc vùng độ sâu ngập 3 đến 5 mét." Hai vợ chồng người mua nhìn nhau, rồi người chồng hỏi: "Đó là với cơn mưa cỡ nào?" Chuyên viên ngừng một chút rồi trả lời: "Là quy mô tối đa giả định." Người chồng hỏi tiếp: "Thế với quy mô kế hoạch thì sao?" Chuyên viên không có bản đồ đó. Bài viết này là chuyện về câu hỏi thứ hai ấy.

Ở bài về khu vực cảnh báo thiên tai sạt lở đất, tôi đã viết về nguy hiểm của vách đá và thung lũng. Bài này nói về nguy hiểm của sông và mưa. Tháng 8/2020, với sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản (宅地建物取引業法), trong giải thích các điểm quan trọng khi mua bán và cho thuê, bắt buộc phải chỉ vị trí bất động sản trên bản đồ nguy cơ ngập lụt do thành phố lập và giải thích. Phần giải thích trước đó là tùy ý, nay thành bắt buộc. Nếu biết cách đọc bản đồ, bạn có thể chuyển từ "nghe" giải thích sang "kiểm chứng".

Bản đồ nguy cơ ngập lụt là bản đồ do thành phố lập, có ba loại: lũ lụt, ngập do nước trong đô thị, và triều cường. Lũ lụt (洪水) là ngập do đê sông vỡ hoặc nước tràn qua đê rồi lan rộng. Ngập do nước trong đô thị (内水) là ngập trong phố do mưa vượt quá khả năng của cống và kênh thoát nước, không liên quan đến sông. Triều cường (高潮) là ngập vùng ven biển do mực nước biển dâng vì bão v.v. Tùy bất động sản mà bản đồ liên quan khác nhau. Vùng trũng xa sông là ngập do nước trong đô thị, cửa sông và ven biển là triều cường, gần sông lớn là lũ lụt.

Màu của khu vực giả định ngập lụt thể hiện độ sâu ngập. Cách chia màu mỗi thành phố hơi khác, nhưng theo hướng dẫn của nhà nước, chia thành các mức như dưới 0,5 m, 0,5 đến 3 m, 3 đến 5 m, 5 đến 10 m, 10 đến 20 m, càng sâu màu càng đậm. 0,5 m là ngang đầu gối người lớn, 3 m là sàn tầng 2, 5 m là trần tầng 2. Vùng "từ 3 m trở lên" nên hiểu là có thể lánh lên tầng 2 cũng không đủ.

Hãy biết thêm rằng có hai giả định là "quy mô tối đa giả định" và "quy mô kế hoạch" (計画規模). Quy mô kế hoạch là cơn mưa làm mục tiêu cho việc xây đê v.v. (vài chục đến hơn một trăm năm có một lần), còn quy mô tối đa giả định là cơn mưa lớn nhất có thể giả định (cỡ nghìn năm có một). Với sửa đổi Luật Phòng chống lũ (水防法) năm 2015, phải lập giả định ngập theo quy mô tối đa giả định, và nhiều bản đồ hiển thị quy mô tối đa giả định. Bản đồ quy mô tối đa tô màu phạm vi rộng nên trông như "chỗ nào cũng ngập", nhưng đó là với tiền đề "nếu có mưa nghìn năm có một". So với bản đồ quy mô kế hoạch, sẽ thấy phạm vi ngập với tần suất cao. Địa phương nào công bố cả hai thì hãy xem cả hai.

Ngoài màu, xem thêm hai ký hiệu. Một, "khu vực giả định nước tràn làm sập nhà". Đây là khu vực có nguy cơ nhà bị cuốn trôi hay bờ sông bị xói do sức nước khi đê vỡ, thể hiện bằng nét gạch chéo v.v. Ở đây không phải chuyện "độ sâu ngập" mà là "nhà có bị phá hủy không", nguyên tắc sơ tán là ra khỏi khu vực, không phải lên tầng trên. Hai, "thời gian ngập kéo dài" (浸水継続時間). Đó là thời gian đến khi nước rút; vùng được ghi từ vài ngày trở lên nên hiểu là dù lánh lên tầng trên vẫn có thể bị cô lập.

Cách đọc bản đồ nguy cơ lũ lụt. Độ đậm của màu: độ sâu ngập (dưới 0,5 m, 0,5 đến 3 m, 3 đến 5 m, từ 5 m trở lên v.v.), từ 3 m trở lên thì lên tầng 2 có thể vẫn không đủ. Quy mô tối đa giả định: ngập với mưa cỡ nghìn năm có một, được tô rộng, tần suất thấp. Quy mô kế hoạch: mưa làm mục tiêu xây đê (vài chục đến hơn một trăm năm có một), cho thấy phạm vi ngập tần suất cao. Khu vực giả định nước tràn làm sập nhà: nguy cơ nhà bị phá do sức nước khi đê vỡ, sơ tán ra khỏi khu vực chứ không lên tầng trên. Thời gian ngập kéo dài: thời gian đến khi nước rút, từ vài ngày trở lên thì có nguy cơ bị cô lập.

Cách kiểm tra đơn giản. Tìm theo địa chỉ trên bản đồ nguy cơ ngập lụt ở trang web của thành phố, hoặc "Bản đồ nguy cơ chồng lớp" (重ねるハザードマップ) của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch. Bản đồ chồng lớp cho phép xem lũ lụt, ngập do nước trong đô thị, triều cường và sạt lở đất chồng lên trên một bản đồ. Khi mua bán, chuyên viên giao dịch bất động sản sẽ chỉ "ở vị trí này" trong giải thích các điểm quan trọng; nhưng nếu tự xem trước, tại buổi giải thích bạn có thể hỏi "là quy mô tối đa giả định hay quy mô kế hoạch?", "có nằm trong khu vực giả định nước tràn làm sập nhà không?". Đó là một cách để không "nghe xong là hết" như tôi viết ở bài về giải thích các điểm quan trọng.

Tôi cũng viết về quan hệ với phí bảo hiểm. Phí bảo hiểm của phần bồi thường thủy tai trong bảo hiểm hỏa hoạn, từ tháng 10/2024, được chia thành 5 bậc theo nguy cơ thủy tai của từng thành phố (trước đó đồng nhất toàn quốc). Vùng ngập sâu trên bản đồ nguy cơ có thể thuộc bậc phí thủy tai cao. Trước khi mua bất động sản, hãy hỏi công ty bảo hiểm bậc thủy tai (水災等地, bậc phí bảo hiểm) của khu vực đó. Đó là một cách quy đổi màu trên bản đồ nguy cơ thành "tiền".

Tôi viết những con số đã kiểm tra tại chỗ. Bất động sản nằm trong khu dân cư cách một con sông cấp 1 khoảng 600 mét. Trên bản đồ nguy cơ lũ lụt của thành phố, với quy mô tối đa giả định (mưa cỡ nghìn năm có một, lưu vực sông này khoảng 600 mm trong 48 giờ), độ sâu ngập là 3 đến 5 mét. Với quy mô kế hoạch (cỡ trăm năm có một, khoảng 400 mm trong 48 giờ), độ sâu ngập là 0,5 đến 1 mét. Giữa hai bản đồ là khác biệt giữa nước lên tới trần tầng 2, và nước từ đầu gối đến thắt lưng người lớn. Không nằm trong khu vực giả định nước tràn làm sập nhà, thời gian ngập kéo dài với quy mô tối đa giả định là "12 đến 24 giờ". Đây là nơi nếu lánh lên tầng trên thì trong một ngày nước sẽ rút.

Hai vợ chồng người mua xem hai bản đồ này và quyết định mua. Có ba lý do quyết định. Một, nếu quy mô kế hoạch là 0,5 đến 1 mét, thì với thiết kế nâng sàn tầng 1 cao hơn mặt đường 70 cm (làm móng cao), có thể đối phó với những trận ngập tần suất cao. Theo báo giá của công ty xây dựng, nâng móng mất khoảng 1,2 triệu yên. Hai, nằm ngoài khu vực giả định nước tràn làm sập nhà, nên kể cả với quy mô tối đa giả định, "lánh lên tầng trên" là đủ. Ba, phí bảo hiểm thủy tai. Trong phân bậc 5 mức từ tháng 10/2024, thành phố này thuộc bậc thứ hai từ trên xuống, bảo hiểm hỏa hoạn có bồi thường thủy tai đắt hơn khoảng 15.000 yên một năm so với khu vực thuộc bậc thấp nhất. 30 năm là 450.000 yên. Họ cộng khoản này vào "giá mua" để cân nhắc.

Tôi cũng viết ví dụ đã từ bỏ. Trong một buổi tư vấn khác, có người đi xem mảnh đất gần chỗ hai con sông hợp lưu. Với quy mô tối đa giả định, độ sâu ngập 5 đến 10 mét, nằm trong khu vực giả định nước tràn làm sập nhà (dòng chảy tràn), thời gian ngập kéo dài "từ 3 ngày trở lên". Khi ba điều này cùng có, lánh lên tầng trên là không đủ; phải giả định chạy ra khỏi khu vực, nước rút mất ba ngày, và nhà có thể bị cuốn trôi. Giá đất rẻ hơn mặt bằng xung quanh khoảng 30%, và người đó nói "lý do rẻ đã ghi trên bản đồ" rồi từ bỏ.

Với đất thừa kế, hãy nghĩ thế này. Nếu mình không ở mà bán, màu trên bản đồ nguy cơ là tư liệu để người mua phán đoán, và cũng ảnh hưởng đến giá. Hãy thêm yếu tố này vào phán đoán tôi viết ở bài về nhà bỏ trống. Nếu ở, hãy dựa vào độ sâu của màu và việc có thuộc khu vực giả định nước tràn làm sập nhà hay không để tính cải tạo (nâng móng, để tầng 1 làm chỗ đỗ xe) hay kế hoạch sơ tán. Trong giá đất, màu của bản đồ này đã được tính vào một phần. Giá công bố (公示地価) tôi viết ở bài về bốn loại giá đất là giá của điểm chuẩn, còn nguy cơ ngập là phần điều chỉnh riêng.

Câu hỏi thứ hai "với quy mô kế hoạch thì sao" là câu hỏi về tấm bản đồ mà chuyên viên hôm đó không có. Người chồng đã xem trước hai bản đồ trên bản đồ nguy cơ chồng lớp. Ở đầu bài tôi viết "chuyển từ nghe giải thích sang kiểm chứng". Kết quả kiểm chứng là vợ chồng này đã nâng móng 70 cm và mua ngôi nhà đó. Màu trên bản đồ có thể là lý do để không mua, cũng có thể là bản thiết kế cho cách mua.

Người viết: 長澤湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-24

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật

Thêm từ KuraLab bằng tiếng Việt

Thước trên màn hình: thước đúng kích thước thật cho điện thoại (118 máy)

Trò chơi nhỏ (bằng tiếng Anh): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH