Artigos em português

Imóveis, herança e direito de família no Japão ― explicados para quem não lê japonês

Explicações em linguagem simples sobre como as coisas funcionam no Japão: comprar e manter um imóvel, o que acontece quando alguém falece, e o divórcio. Escritos por um corretor de imóveis licenciado e escrivão administrativo, e traduzidos dos originais em japonês.

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Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca.

• O Japão passou a pedir a nacionalidade no registro de imóveis (desde 5 de outubro de 2026) ― vale também para japoneses, não aparece na certidão pública e é exigido mesmo de quem mora fora ― Desde 5 de outubro de 2026, quem passa a ser o titular registrado de um imóvel no Japão ― por compra, herança, doação ou construção nova ― precisa declarar a nacionalidade (国籍等) no pedido de registro. Não é uma regra só para estrangeiros: o cidadão japonês declara "Japão". A nacionalidade fica como informação interna do Cartório de Registro (法務局) e não aparece na certidão de registro (登記事項証明書) que qualquer pessoa pode obter. Se você deixar em branco, o cartório pedirá correção. Este artigo explica, com base na circular do Ministério da Justiça, quais documentos anexar, o que muda para quem mora no exterior e se quem já é titular precisa fazer alguma coisa.
• Como ler a certidão de registro de imóvel ― a seção de descrição, a seção A e a seção B mostram o "agora" daquele imóvel ― A certidão de registro (登記事項証明書, antigo 登記簿謄本) é a carteira de identidade de um imóvel. Na seção de descrição (表題部) estão os dados físicos do imóvel, na seção A (甲区) a sucessão de proprietários e na seção B (乙区) as garantias, como a hipoteca. Explico como obter a certidão e quanto custa, a diferença entre o número de lote (地番) e o endereço, onde olhar em cada tipo de consulta ― herança, compra e venda, divisa ― e o que significa a linha sublinhada de "cancelamento".
• Imposto sobre aquisição de imóveis e imposto de registro ― os dois impostos que incidem quando você passa a ter um imóvel ― Você comprou, ganhou ou herdou um imóvel. Nesse momento, há dois impostos que incidem sobre o "fato de ter adquirido": o imposto sobre aquisição de imóveis (不動産取得税), que é provincial, e o imposto de registro (登録免許税), nacional, pago na hora do registro. Na herança, o imposto sobre aquisição é isento e o imposto de registro é de 0,4%. Na doação e na compra e venda, os dois incidem e as alíquotas são mais altas. Organizo as alíquotas por causa da aquisição, as reduções para moradia, a isenção do registro de herança para terrenos de até 1 milhão de ienes e o sistema vigente em setembro de 2026.
• A regra especial do terreno residencial no imposto sobre bens imóveis e o imposto de planejamento urbano ― a verdade sobre "demolir a casa multiplica o imposto por 6" ― O terreno onde há uma moradia tem o imposto sobre bens imóveis (固定資産税) reduzido a até 1/6 e o imposto de planejamento urbano (都市計画税) a até 1/3. É a regra especial do terreno residencial (住宅用地の特例). Ao demolir a casa antiga dos pais, a regra deixa de valer e dizem que "o imposto fica 6 vezes maior", mas o aumento real depende do imóvel. Organizo o mecanismo da regra, a linha dos 200 m², o sistema em que a advertência por casa vazia mal conservada cancela a regra, o sentido do imposto de planejamento urbano e como usar a data-base de 1º de janeiro.
• O teto da comissão de corretagem ― a conta do "3% + 60 mil ienes" e a regra especial para imóveis de até 8 milhões de ienes ― A comissão de corretagem (仲介手数料) paga à imobiliária na compra e venda de um imóvel tem teto fixado em lei. Acima de 4 milhões de ienes de preço, é "preço × 3% + 60 mil ienes" mais o imposto sobre consumo. É um teto, não uma tarifa fixa. Organizo o mecanismo do cálculo, o valor num imóvel de 30 milhões de ienes, a regra especial ampliada em julho de 2024 para imóveis baratos de até 8 milhões de ienes (até 300 mil ienes), o momento do pagamento, o que é a corretagem "dos dois lados" e a realidade da negociação de desconto.
• Como ler a explicação de assuntos importantes de uma casa usada ― os 9 itens que o corretor licenciado sempre confere antes do contrato ― Ao comprar uma casa usada, antes do contrato o corretor licenciado (宅地建物取引士) faz a "explicação de assuntos importantes" (重要事項説明). Onde ler, num documento de dezenas de páginas? Registro, restrições legais, via particular, infraestrutura, inspeção do estado da edificação, risco de inundação, responsabilidade por desconformidade contratual, sinal e cláusula de financiamento, administração do condomínio. Organizo na ordem em que o corretor licenciado realmente olha.
• Sinal e rescisão do contrato ― o que acontece na compra e venda de imóvel quando você quer desistir ― Para que serve o sinal (手付金) pago na assinatura do contrato? A rescisão por renúncia ao sinal e por devolução em dobro, o "início da execução" que marca o prazo disso, a rescisão sem ônus pela cláusula de financiamento, a multa contratual, os casos em que cabe o direito de arrependimento (クーリングオフ). Organizo, com o olhar prático de um corretor licenciado (宅建士), o que acontece quando surge o "quero desistir" numa compra e venda de imóvel.
• Zona de uso, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento ― que tamanho de casa cabe naquele terreno ― No mesmo terreno de 100 metros quadrados, o tamanho da casa que se pode construir muda conforme o lugar. As 13 zonas de uso (用途地域) definem "o que pode ser construído"; a taxa de ocupação (建ぺい率) e o coeficiente de aproveitamento (容積率) definem "quanto pode ser construído". Exemplos de cálculo, a folga para lote de esquina, os limites de altura e como pesquisar, com o olhar prático de um corretor licenciado (宅建士).
• Obrigação de acesso a via e terreno "não reconstruível" ― o sentido de "2 metros de frente para a via" e o que se pode fazer num terreno onde não se pode reconstruir ― Para construir, o lote precisa ter pelo menos 2 metros de frente para uma via com 4 metros ou mais de largura. Por que surgem os terrenos "não reconstruíveis" (再建築不可), que não cumprem essa obrigação de acesso (接道義務), o que se pode fazer neles e como resolver. Os tipos de via segundo a Lei de Padrões de Construção (建築基準法), o recuo (セットバック) e a autorização do artigo 43, com o olhar prático de um corretor licenciado (宅建士).
• Apartamento usado se compra olhando a "administração" ― os 5 números do relatório de investigação de assuntos importantes e a verdade sobre o apartamento 2 milhões de ienes mais barato ― O preço de um apartamento usado é definido pela área e pela distância da estação, mas os gastos depois de morar são definidos pela administração. Saldo do fundo de reserva para reparos, inadimplência do condomínio inteiro, plano de reparos de longo prazo, previsão de cobrança extra ou aumento, inadimplência do próprio vendedor. Passando pela imobiliária, muito disso aparece no "relatório de investigação de assuntos importantes" (重要事項調査報告書) feito pela administradora. Os critérios da certificação nacional de plano de administração também servem de régua (em revisão em outubro de 2026). Comparo em tabela os gastos de 10 anos do apartamento 2 milhões de ienes mais barato.
• Obrigatoriedade do registro de mudança de endereço (desde abril de 2026) ― se você se mudou, atualize também o registro do imóvel em até 2 anos ― Depois do registro de herança, desde 1º de abril de 2026 o registro de mudança de endereço e de nome do proprietário de imóvel também passou a ser obrigatório. Se o endereço ou o nome mudou por mudança de casa ou casamento, registre em até 2 anos; quem deixa de fazer fica sujeito a multa administrativa (過料) de até 50 mil ienes. Mudanças anteriores à obrigatoriedade também estão incluídas, com prazo até o fim de março de 2028. Organizo o mecanismo em que o Cartório de Registro (法務局) atualiza de ofício em conexão com a rede do Registro Básico de Residentes (o "registro de mudança inteligente", スマート変更登記), a forma de pedir e o custo, e a relação com o registro de herança.
• Impostos ao vender um imóvel ― o cálculo do ganho de capital e a "regra dos 5%" para o terreno cujo custo de aquisição ninguém sabe ― Ao vender um terreno ou uma casa, o imposto incide sobre o "lucro", não sobre o preço de venda. A fórmula do ganho de capital (譲渡所得), a alíquota que muda com 5 anos de posse, o custo de aquisição estimado (5%) quando não se sabe quanto foi pago pelo terreno herdado, a dedução de 30 milhões de ienes para a casa própria, o acréscimo do imposto sobre heranças ao custo de aquisição. Os números que é preciso conhecer antes de vender, com o olhar prático de um corretor licenciado (宅建士).
• Noções básicas do direito de superfície por arrendamento (借地権) ― aluguel do terreno, renovação, terreno arrendado: o que muda entre quem arrenda e quem toma arrendado ― O "terreno arrendado" (借地): a sua casa construída no terreno de outra pessoa. A diferença entre o direito de arrendamento comum e o direito de arrendamento por prazo determinado na Lei de Arrendamento de Terrenos e Edificações (借地借家法), a referência do aluguel do terreno (地代), a taxa de renovação e a taxa de consentimento, a proporção do direito de arrendamento na avaliação do imposto sobre heranças e por que o valor do terreno arrendado visto pelo dono (底地) é tão baixo. Organizo as premissas para decidir entre continuar arrendando e vender.
• Quem são os herdeiros e as quotas legais ― cônjuge, filhos, pais, irmãos: quem herda e quanto ― Quando não há testamento, quem é herdeiro e em que proporção se divide? O cônjuge é sempre herdeiro; a ordem entre filhos, pais e irmãos; a representação sucessória (代襲相続); filhos adotivos e filhos do casamento anterior; o cônjuge de união estável; irmãos de pai ou mãe diferentes. Organizo, com um exemplo concreto em gráfico de barras, o "círculo de herdeiros" que é a primeira coisa a fixar numa consulta de herança.
• Visão geral e prazos dos procedimentos de herança ― da declaração de óbito ao registro de herança em 3 anos: o que fazer até quando ― Os procedimentos depois da morte de alguém se resolvem na ordem dos prazos. Declaração de óbito em 7 dias, comunicação à previdência e ao seguro de saúde em 14 dias, renúncia à herança em 3 meses, declaração de renda do falecido (準確定申告) em 4 meses, declaração do imposto sobre heranças em 10 meses, registro de herança em 3 anos. Reúno tudo numa única cronologia e organizo, para cada procedimento, o que entregar a quem e em qual artigo há mais detalhes.
• Obrigatoriedade do registro de herança ― como distinguir a herança que você mesmo pode registrar da que deve ir para um profissional ― Desde abril de 2024, o registro de herança (相続登記) é obrigatório. Organizo, com o olhar prático de um gyoseishoshi (行政書士, despachante administrativo), o prazo e a multa administrativa, os casos típicos que se resolvem com pedido pela própria pessoa e a linha que separa os casos que devem ir sem hesitar para um profissional.
• Prazo e passos da renúncia à herança ― como contar os 3 meses, o que não se pode fazer e o que sobra depois de renunciar ― A "renúncia à herança" (相続放棄) para quem não quer herdar dívidas ou imóveis que não consegue administrar. A declaração ao tribunal de família, o ponto de partida do período de reflexão de 3 meses, a prorrogação do prazo, os atos que invalidam a renúncia, para quem passa o direito de herança depois da renúncia e o dever de conservação após a reforma de 2023.
• Tipos de testamento e como escolher ― particular, público e cerrado: requisitos, custos e para quem serve cada um ― Há três formas de testamento. O testamento particular (自筆証書遺言), escrito de próprio punho; o testamento público (公正証書遺言), lavrado por um notário; e o testamento cerrado (秘密証書遺言), raramente usado. Organizo os requisitos de cada um (faltando um, o testamento é nulo), os custos, se a verificação judicial (検認) é necessária e para quem cada um serve, e escrevo as três coisas a decidir antes de redigir: a lista do patrimônio, quem recebe o quê e o executor.
• Dedução básica do imposto sobre heranças e a necessidade de declarar ― em dez minutos, uma estimativa de se a sua família paga imposto ― O imposto sobre heranças (相続税) só incide nas famílias cujo patrimônio supera "30 milhões de ienes + 6 milhões de ienes × número de herdeiros legais". Como calcular a dedução básica, o que entra e o que não entra no patrimônio, como estimar a avaliação do terreno e a armadilha das regras especiais em que "a declaração é obrigatória mesmo com imposto zero". Organizo tudo como pesquisa prévia antes de consultar um contador tributarista (税理士), na condição de despachante administrativo (行政書士) e corretor de imóveis licenciado (宅建士).
• Noções básicas do divórcio internacional ― a lei de qual país se aplica, a retirada do filho e a Convenção da Haia ― Quando um dos cônjuges é estrangeiro ou mora no exterior, nem sempre dá para usar o divórcio consensual (協議離婚) do Japão. Organizo como se define a lei aplicável (準拠法), se o divórcio consensual japonês é reconhecido no exterior (reconhecimento pelo outro país), a Convenção da Haia (procedimento de retorno da criança) quando o filho é trazido ao Japão sem consentimento, o que pode ser feito nas repartições consulares japonesas e como encontrar um profissional que trate de divórcio com elemento estrangeiro.