O registro de cancelamento da hipoteca ― mesmo quitando o financiamento, a hipoteca registrada não some sozinha

Ao terminar de pagar o financiamento habitacional, o banco envia o conjunto de documentos para o cancelamento. Se não se fizer o registro nessa hora, a hipoteca continua constando no registro. Descobrir isso na hora da venda ou da herança e entrar em pânico é um clássico da prática. Organizo os documentos necessários, o imposto de registro (1.000 ienes por imóvel), fazer sozinho ou contratar um escrivão judicial, o caso em que o banco se fundiu ou deixou de existir e o caso em que se fazem a herança e o cancelamento juntos.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

Três dias antes do contrato de venda da casa da família, o escrivão judicial do lado do comprador telefonou: "Há uma hipoteca na seção B (乙区). O senhor tem os documentos de cancelamento?" O vendedor percebeu que era a hipoteca de um financiamento que o pai tinha quitado 22 anos antes. O envelope enviado pelo banco estava na gaveta do altar budista (仏壇) do pai. Só que aquele banco tinha se fundido com outro 15 anos antes e o nome dele já não existia. Este artigo conta como o envelope daquela gaveta ficou em condições de uso até o dia do pagamento.

Ao quitar o financiamento habitacional, chega do banco um envelope com "documentos necessários para o cancelamento da hipoteca". Dentro há o termo de liberação da hipoteca (抵当権解除証書, ou o termo de quitação, 弁済証書), as informações de identificação de registro (登記識別情報, ou o certificado de registro concluído, 登記済証) e uma procuração do banco, e a carta de apresentação diz: "Solicitamos que o próprio cliente faça o pedido no Cartório de Registro." É surpreendente quantas casas deixam esse envelope guardado na gaveta da escrivaninha. A hipoteca do registro não some sozinha, mesmo depois de pago o financiamento.

A hipoteca continuar registrada não atrapalha em nada a vida cotidiana. O problema aparece na hora de vender, de herdar ou de pegar um novo empréstimo. Na venda, o comprador pressupõe comprar um imóvel sem hipoteca, então o cancelamento precisa ser feito até o pagamento. Na herança, acontece com frequência de, no imóvel em nome do pai ou da mãe falecidos, ainda constar uma hipoteca que deveria ter sido quitada vinte anos antes, de um banco que já se fundiu e não existe mais. Dê uma olhada uma vez na seção B (乙区), de que falei no artigo sobre a certidão de registro. Se na seção B de um imóvel com financiamento quitado ainda houver uma hipoteca, ela é o objeto deste procedimento.

O pedido do registro de cancelamento é feito pelo proprietário (a parte obrigada no registro é o banco, e a parte beneficiada é o proprietário) no Cartório de Registro (法務局) com jurisdição sobre o local do imóvel. São necessários o requerimento de registro, o termo de liberação, as informações de identificação de registro (ou o certificado de registro concluído) e a procuração enviados pelo banco, além do número corporativo do banco (会社法人等番号, que se escreve no requerimento no lugar da certidão de qualificação). O imposto de registro (登録免許税) é de 1.000 ienes por imóvel: terreno e edificação, 2.000 ienes; num apartamento, se o terreno tiver vários lotes, aumenta conforme o número de lotes (a partir de 20 imóveis, fica limitado a 20 mil ienes). Pode-se pedir no guichê, por correio ou pela internet.

Dá para fazer sozinho? Este registro é muito mais fácil que o registro de herança, e, seguindo o modelo de requerimento do Cartório de Registro, até quem nunca fez consegue. Dois cuidados. Um: alguns documentos do banco têm prazo de validade. Se o representante indicado na procuração tiver mudado, é preciso corrigir, e há casos em que basta o número corporativo e outros em que se precisa tirar de novo a certidão de qualificação, então, quando chegarem, faça o pedido logo. Dois: as informações de identificação de registro (ou o certificado de registro concluído) são usadas no original, e perdê-las aumenta o trabalho. Os honorários do escrivão judicial (司法書士), se contratado, variam por região e escritório, mas a referência é de cerca de 10 mil a 20 mil ienes; se for para coincidir com o pagamento da venda, o normal é o escrivão do lado do comprador cuidar disso junto com o registro de transferência de propriedade.

Resumo em tabela ― o que é necessário para o registro de cancelamento da hipoteca (situação em setembro de 2026): requerimento de registro, feito por você (modelo do Cartório de Registro), com o objeto do registro "cancelamento da hipoteca" e a causa "quitação (ou liberação) em tal data"; termo de liberação da hipoteca ou termo de quitação, fornecido pelo banco, que é a informação que comprova a causa do registro e pode ser reemitido se perdido; informações de identificação de registro (ou certificado de registro concluído), fornecidas pelo banco, as da constituição da hipoteca, que não podem ser reemitidas; procuração do banco, fornecida pelo banco, que pode precisar de correção se o representante mudou; número corporativo do banco, que consta no termo de liberação ou nas instruções do banco e se escreve no requerimento no lugar da certidão de qualificação; imposto de registro, pago com selo fiscal (収入印紙), 1.000 ienes por imóvel (a partir de 20 imóveis, 20 mil ienes).

Fica difícil quando não há os documentos do banco e quando o banco deixou de existir. Se os documentos se perderam, pede-se a reemissão ao banco (o termo de liberação e a procuração podem ser reemitidos, mas as informações de identificação de registro não, então o procedimento passa a ser substituí-las pelo aviso prévio, 事前通知, ou pelas informações de verificação de identidade feitas por um escrivão judicial). Se o banco se fundiu, antes do cancelamento é preciso fazer o "registro de transferência da hipoteca por fusão" (合併による抵当権移転登記); o banco que continuou existindo atende se você pedir, mas a preparação dos documentos leva tempo. As chamadas "hipotecas dormentes" (休眠抵当権) ― banco dissolvido sem sucessor, ou hipotecas de particulares das eras Meiji e Taisho ainda registradas ― podem exigir a regra especial que usa o depósito (供託) ou uma ação judicial, e isso é terreno do escrivão judicial ou do advogado.

Também é comum vir junto com a herança. Se no imóvel em nome do pai ou da mãe falecidos houver uma hipoteca já quitada, primeiro se passa o imóvel para o nome do herdeiro pelo registro de herança (相続登記), e depois o herdeiro pede o registro de cancelamento. Os documentos de cancelamento que o banco mandou em nome do falecido podem ser usados como estão (o herdeiro passa a ser o requerente). O registro de herança e o de cancelamento podem ser pedidos ao mesmo tempo, em sequência (連件), então a quem prepara o registro de herança com o Souzoku Touki Navi (相続登記ナビ, a ferramenta deste site para organizar herdeiros e imóveis) oriento também a conferir a seção B e se há documentos de cancelamento.

Resumo em tabela ― grau de dificuldade conforme a situação: documentos do banco completos, dificuldade baixa, pode pedir sozinho (com escrivão judicial, honorários de referência de cerca de 10 mil a 20 mil ienes); documentos perdidos, dificuldade média, pedir a reemissão ao banco (as informações de identificação de registro são substituídas pelo aviso prévio etc.); banco fundido, dificuldade média, fazer antes o registro de transferência da hipoteca por fusão (o banco que continuou atende); proprietário falecido, dificuldade média, pedir em sequência registro de herança e depois registro de cancelamento; banco extinto, sucessor desconhecido, hipoteca da era Taisho, dificuldade alta, regra especial da hipoteca dormente (depósito) ou ação judicial, com escrivão judicial ou advogado.

O que fizemos, na ordem. O envelope continha o termo de liberação da hipoteca, o certificado de registro concluído (na época, era o certificado e não as informações de identificação de registro) e a procuração com o nome do banco anterior à fusão. O representante da procuração, claro, não era o atual. Primeiro, telefonamos para o guichê de herança e registro do banco que continuou existindo e pedimos o "registro de transferência da hipoteca por fusão" e a emissão de uma nova procuração. A preparação dos documentos do banco levou dez dias. Como faltavam só três dias para o pagamento, pedimos para adiar o pagamento em duas semanas. O comprador aceitou, mas, se fosse um comprador que "não pode adiar", entraríamos na conversa sobre rescisão do contrato e multa contratual (違約金).

Depois, os registros em sequência. O pai já tinha morrido, e a casa continuava em nome dele. Nesse caso, primeiro o registro de herança passa o imóvel para o nome do homem, e então se pedem em sequência três registros: o de herança, o de transferência da hipoteca (fusão) e o de cancelamento da hipoteca. Desta vez, o escrivão judicial do lado do comprador cuidou de tudo junto, e os custos foram: imposto de registro da herança, valor de avaliação de 11 milhões de ienes × 0,4% = 44 mil ienes; imposto de registro da transferência da hipoteca, 1/1.000 do valor do crédito (20 mil ienes para um crédito de 20 milhões); cancelamento, 2.000 ienes pelo terreno e pela edificação. Honorários do escrivão judicial pelo registro de herança e pelo cancelamento, cerca de 90 mil ienes. Total de cerca de 160 mil ienes. Se, 22 anos antes, o pai tivesse levado o envelope ao Cartório de Registro naquela mesma semana, o procedimento teria terminado com os 2.000 ienes do cancelamento e uma hora preenchendo o requerimento.

Registro também, ao contrário, um caso que terminou fácil. Em outra consulta, veio uma mulher com o envelope logo depois de quitar o financiamento. Os documentos do banco estavam completos, e o banco continuava existindo. Preenchemos juntos o requerimento seguindo o modelo do Cartório de Registro, colamos selos fiscais no valor de 2.000 ienes do imposto de registro e entregamos no guichê. Sem pedido de correção, concluído em uma semana. Custou 2.000 ienes, 40 minutos no meu escritório e a ida e volta ao Cartório de Registro. Quando escrevi no texto "muito mais fácil que o registro de herança", eram esses 40 minutos.

Por fim, uma coisa. Chegou o envelope depois da quitação? Leve ao Cartório de Registro naquela mesma semana. Só isso elimina um trabalho para a família daqui a dez, vinte anos. O cancelamento da hipoteca é, entre os registros, o procedimento mais fácil e o mais abandonado.

O envelope da gaveta do altar budista só ficou em condições de uso com o adiamento de duas semanas do pagamento e cerca de 160 mil ienes. No fim do texto, escrevi: "Chegou o envelope depois da quitação? Leve ao Cartório de Registro naquela mesma semana." O que o filho pagou 22 anos depois foram 80 vezes o custo e duas semanas por um procedimento que teria saído por 2.000 ienes e uma hora. O cancelamento da hipoteca é o procedimento mais fácil se feito naquela semana e, se for abandonado, fica mais difícil a cada vez que o nome do banco muda.

Autor: 長澤湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-24

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

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