抵押權塗銷登記 ― 房貸還清了，登記上的抵押權也不會自動消失

房貸還完後，銀行會寄來一整套塗銷用的文件。這時不辦登記，抵押權就會一直留在登記簿上。在出售或繼承時才發現而手忙腳亂，是實務上的常見情況。本文整理必要文件、登錄許可稅（每個不動產1,000日圓）、自己辦和委託司法書士的情形、銀行已合併或消滅的情形，以及繼承與塗銷一起辦的情形。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

出售老家的契約三天前，買方的司法書士打電話來。「乙區還留著抵押權。塗銷的文件在您手上嗎？」賣方的男士知道，那是父親22年前已經還清的房貸的抵押權。銀行寄來的信封，放在父親佛壇的抽屜裡。但那家銀行15年前和另一家銀行合併，名字已經不存在了。本文就是那個抽屜裡的信封，到結算日之前變成能用的經過。

房貸還清後，銀行會寄來一個「抵押權塗銷所需文件」的信封。裡面有抵押權解除證書（或清償證書）、登記識別資訊（或登記完畢證，登記済証）、銀行的委任書，附信上寫著「請客戶自行向法務局申請」。把這個信封收在書桌抽屜裡就這樣放著的家庭，多到令人驚訝。登記簿上的抵押權，房貸還完了也不會自動消失。

抵押權留著，對日常生活沒有任何影響。麻煩的是出售時、繼承時、新借款時。出售時，買方以購買沒有抵押權的不動產為前提，所以在結算之前必須塗銷。繼承時，常發生過世父母名義的不動產上，留著二十年前應該已經還清的抵押權，而那家銀行已經合併消失了。請看一次談登記事項證明書的文章裡寫的乙區。已經還清房貸的不動產，乙區若還留著抵押權，那就是這個手續的對象。

塗銷登記的申請，由所有人（登記義務人是銀行，登記權利人是所有人）向管轄不動產所在地的法務局提出。需要的是登記申請書、銀行寄來的解除證書和登記識別資訊（登記完畢證）和委任書，以及銀行的公司法人等編號（代替資格證明書記載在申請書上）。登錄許可稅每個不動產1,000日圓，土地和建物就是2,000日圓，大樓住宅的基地有好幾筆的話，按筆數增加（20個以上以2萬日圓封頂）。窗口、郵寄、線上都可以申請。

要說自己能不能辦，這個登記比繼承登記簡單得多，照法務局的申請書格式填寫，第一次辦的人也做得到。注意點有兩個。第一，銀行的文件有些有有效期限。委任書上寫的代表人如果換了就需要更正，有的情況用公司法人等編號就夠，有的情況要重新取得資格證明書，所以收到後請盡早申請。第二，登記識別資訊（或登記完畢證）用的是正本，遺失的話手續會增加。委託司法書士的報酬，依地區和事務所有落差，大約1到2萬日圓是參考；如果要配合出售的結算，通常由買方的司法書士連同所有權移轉登記一起處理。

抵押權塗銷登記需要的東西（2026年9月時點）：登記申請書，自己製作（法務局格式），登記目的「抵押權塗銷」，原因「某年某月某日清償（解除）」。抵押權解除證書或清償證書，來自銀行，是登記原因證明資訊，遺失可以再發行。登記識別資訊（或登記完畢證），來自銀行，是設定抵押權時的，不能再發行。銀行的委任書，來自銀行，代表人更換時可能需要更正。銀行的公司法人等編號，記載在解除證書或銀行的說明上，代替資格證明書記載在申請書上。登錄許可稅，用收入印紙，每個不動產1,000日圓（20個以上2萬日圓）。

變困難的，是沒有銀行文件的情形，以及銀行已經不存在的情形。文件遺失時，請銀行再發行（解除證書和委任書可以再發行，但登記識別資訊不能再發行，所以要改用事前通知或司法書士的本人確認資訊來代替）。銀行已合併時，塗銷之前必須先辦「因合併的抵押權移轉登記」，請存續的銀行辦理就會處理，但準備文件需要時間。銀行解散又沒有承繼者，或者留著明治、大正時代個人的抵押權這類「休眠抵押權」（休眠抵当権），可能需要利用提存的特例或訴訟，這是司法書士或律師的領域。

和繼承一起處理的場面也很多。過世父母名義的不動產上留著已還清的抵押權時，先以繼承登記把名義移給繼承人，再由繼承人申請塗銷登記。塗銷的文件，銀行寄給過世父母的那一套可以直接使用（由繼承人當申請人）。繼承登記和塗銷登記可以連件同時申請，所以對於用本站的繼承登記導覽準備繼承登記的人，我也一併提醒確認乙區和有沒有塗銷文件。

依情況的難易度：銀行文件齊全，難度低，可以自己申請，委託司法書士的報酬約1到2萬日圓。文件遺失，難度中，請銀行再發行，登記識別資訊以事前通知等代替。銀行已合併，難度中，先辦因合併的抵押權移轉登記（由存續銀行處理）。所有人已過世，難度中，連件申請繼承登記→塗銷登記。銀行消滅、承繼者不明、大正時代的抵押權，難度高，利用休眠抵押權的特例（提存）或訴訟，交給司法書士或律師。

依序寫做了什麼。信封裡是抵押權解除證書、登記完畢證（當時不是登記識別資訊，而是登記完畢證），以及合併前銀行名義的委任書。委任書上的代表人，當然已經不是現在的代表人。首先，打電話給存續銀行的繼承、登記窗口，委託辦「因合併的抵押權移轉登記」並發行新的委任書。銀行準備文件花了十天。離結算只有三天，所以請對方把結算日延後兩週。買方同意了，但如果是「不能延」的買方，就會變成解除契約或違約金的問題。

接著是登記的連件。父親已經過世，房子的名義還是父親。這種情況，要先用繼承登記改成男士的名義，再辦抵押權移轉登記（合併）、抵押權塗銷登記，三件連件申請。這次由買方的司法書士一起處理，費用是：繼承登記的登錄許可稅，評價額1,100萬日圓×0.4%，4萬4,000日圓；抵押權移轉的登錄許可稅是債權額的1,000分之1（債權額2,000萬日圓，2萬日圓）；塗銷是土地和建物2,000日圓。司法書士的報酬，繼承登記和塗銷合計約9萬日圓。合計約16萬日圓。如果22年前父親在那一週就把信封拿去法務局，這個手續用塗銷的2,000日圓和寫申請書的一小時就能結束。

反過來，也寫一個簡單辦完的例子。另一件諮詢，有位女士帶著剛還清時的信封來。銀行的文件全都齊全，銀行也還存在。照法務局申請書的格式一起填寫，貼上登錄許可稅2,000日圓的印紙，交到窗口。沒有補正，一週完成。花的是2,000日圓、在我事務所的40分鐘，以及往返法務局。正文寫「比繼承登記簡單得多」，說的就是這40分鐘。

最後一點。還清後的信封寄來了，就在那一週內去法務局。光是這樣，十年後、二十年後家人的麻煩就少一件。抵押權塗銷是登記中最簡單、也最常被放著不管的手續。

佛壇抽屜裡的信封，靠結算延後兩週和約16萬日圓，終於變得能用了。正文最後我寫了：「還清後的信封寄來了，就在那一週內去法務局。」22年後兒子付出的，是本來用2,000日圓和一小時就能辦完的手續的80倍費用，以及兩週。抵押權塗銷，那一週辦就是最簡單的，放著不管，每換一次銀行名字就更難一次。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-24

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

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