Đăng ký xóa thế chấp (抵当権抹消登記) ― trả hết nợ vay, quyền thế chấp trên sổ đăng ký cũng không tự biến mất

Trả xong khoản vay mua nhà, ngân hàng gửi đến bộ giấy tờ dùng để xóa thế chấp. Nếu không làm đăng ký lúc này, quyền thế chấp sẽ còn mãi trên sổ đăng ký. Đến lúc bán hay thừa kế mới phát hiện và cuống lên là chuyện quen thuộc trong thực tế. Bài viết sắp xếp giấy tờ cần thiết, thuế đăng ký (1.000 yên cho mỗi bất động sản), tự làm hay nhờ tư pháp thư sĩ, trường hợp ngân hàng đã sáp nhập hoặc không còn, và trường hợp làm xóa thế chấp cùng với thừa kế.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

Ba ngày trước khi ký hợp đồng bán ngôi nhà cũ của gia đình, tư pháp thư sĩ (司法書士) bên người mua gọi điện: "Ở khu Ất (乙区) vẫn còn quyền thế chấp. Anh có giấy tờ xóa thế chấp trong tay không?" Người đàn ông bán nhà hiểu ra đó là quyền thế chấp của khoản vay mà cha đã trả hết 22 năm trước. Phong bì ngân hàng gửi đến nằm trong ngăn kéo bàn thờ Phật của cha. Có điều, ngân hàng đó 15 năm trước đã sáp nhập với ngân hàng khác, cái tên không còn nữa. Bài viết này là câu chuyện để phong bì trong ngăn kéo ấy dùng được trước ngày thanh toán.

Trả xong khoản vay mua nhà, ngân hàng gửi đến phong bì "giấy tờ cần thiết để xóa thế chấp". Bên trong có giấy xác nhận giải trừ thế chấp (抵当権解除証書, hoặc giấy xác nhận đã trả nợ 弁済証書), thông tin nhận dạng đăng ký (登記識別情報, hoặc giấy đã đăng ký 登記済証), giấy ủy quyền của ngân hàng, và thư kèm ghi "Xin quý khách tự nộp đơn tại Cục Pháp vụ". Số gia đình cất phong bì này trong ngăn kéo rồi để đó nhiều đến bất ngờ. Quyền thế chấp trên sổ đăng ký không tự mất đi dù đã trả hết nợ.

Quyền thế chấp còn lại cũng không gây trở ngại gì cho sinh hoạt hằng ngày. Khó khăn là khi bán, khi thừa kế, khi vay mới. Khi bán, người mua mặc nhiên mua bất động sản không có thế chấp, nên trước ngày thanh toán phải xóa. Khi thừa kế, thường xảy ra tình huống bất động sản đứng tên cha mẹ đã mất vẫn còn quyền thế chấp lẽ ra đã trả xong từ hai mươi năm trước, và ngân hàng đó đã sáp nhập, không còn nữa. Hãy xem một lần khu Ất mà tôi viết ở bài về giấy chứng nhận đăng ký (登記事項証明書). Nếu khu Ất của bất động sản đã trả hết nợ vẫn còn quyền thế chấp, đó là đối tượng của thủ tục này.

Đơn đăng ký xóa thế chấp do chủ sở hữu nộp (bên có nghĩa vụ đăng ký là ngân hàng, bên có quyền đăng ký là chủ sở hữu) tại Cục Pháp vụ (法務局) có thẩm quyền ở nơi có bất động sản. Cần có: đơn đăng ký, giấy xác nhận giải trừ, thông tin nhận dạng đăng ký (giấy đã đăng ký) và giấy ủy quyền do ngân hàng gửi, cùng mã số pháp nhân (会社法人等番号) của ngân hàng (ghi vào đơn thay cho giấy chứng nhận tư cách). Thuế đăng ký (登録免許税) là 1.000 yên cho mỗi bất động sản; đất và nhà là 2.000 yên, căn hộ có nhiều thửa đất nền thì tăng theo số thửa (từ 20 bất động sản trở lên thì dừng ở 20.000 yên). Có thể nộp tại quầy, qua bưu điện hoặc trực tuyến.

Có tự làm được không? Đăng ký này đơn giản hơn hẳn đăng ký thừa kế (相続登記); viết theo mẫu đơn của Cục Pháp vụ thì người làm lần đầu cũng làm được. Có hai điểm lưu ý. Một, có loại giấy tờ của ngân hàng có thời hạn hiệu lực. Nếu người đại diện ghi trong giấy ủy quyền đã thay, cần đính chính; có trường hợp chỉ cần mã số pháp nhân, có trường hợp phải lấy lại giấy chứng nhận tư cách, nên nhận được giấy tờ thì hãy nộp sớm. Hai, thông tin nhận dạng đăng ký (giấy đã đăng ký) dùng bản gốc, làm mất thì thủ tục tăng thêm. Nếu nhờ tư pháp thư sĩ, thù lao khác nhau tùy vùng và văn phòng, nhưng khoảng 10.000 đến 20.000 yên; nếu làm cùng lúc thanh toán khi bán, thông thường tư pháp thư sĩ bên người mua xử lý gộp cùng đăng ký chuyển quyền sở hữu.

Những gì cần cho đăng ký xóa thế chấp (tại thời điểm tháng 9/2026). Đơn đăng ký: tự lập (mẫu của Cục Pháp vụ), mục đích đăng ký "xóa thế chấp", nguyên nhân "trả nợ (giải trừ) ngày tháng năm". Giấy xác nhận giải trừ thế chấp hoặc giấy xác nhận đã trả nợ: từ ngân hàng, là thông tin chứng minh nguyên nhân đăng ký, làm mất thì cấp lại được. Thông tin nhận dạng đăng ký (hoặc giấy đã đăng ký): từ ngân hàng, là giấy lúc lập thế chấp, không cấp lại được. Giấy ủy quyền của ngân hàng: từ ngân hàng, có khi phải đính chính nếu người đại diện thay đổi. Mã số pháp nhân của ngân hàng: ghi trên giấy xác nhận giải trừ hoặc hướng dẫn của ngân hàng, ghi vào đơn thay cho giấy chứng nhận tư cách. Thuế đăng ký: tem thu (収入印紙), 1.000 yên cho mỗi bất động sản (từ 20 bất động sản trở lên là 20.000 yên).

Trở nên khó là khi không có giấy tờ của ngân hàng, và khi ngân hàng không còn. Nếu làm mất giấy tờ, nhờ ngân hàng cấp lại (giấy xác nhận giải trừ và giấy ủy quyền cấp lại được, nhưng thông tin nhận dạng đăng ký không được cấp lại, nên phải thay bằng thủ tục thông báo trước 事前通知 hoặc thông tin xác nhận danh tính do tư pháp thư sĩ lập). Nếu ngân hàng đã sáp nhập, trước khi xóa phải làm "đăng ký chuyển quyền thế chấp do sáp nhập" (合併による抵当権移転登記); nhờ ngân hàng còn tồn tại thì họ sẽ hỗ trợ, nhưng chuẩn bị giấy tờ mất thời gian. Với "quyền thế chấp ngủ quên" (休眠抵当権), như ngân hàng đã giải thể không có bên kế thừa, hay quyền thế chấp của cá nhân từ thời Minh Trị, Đại Chính vẫn còn, có khi cần dùng quy định đặc biệt với việc ký gửi (供託) hoặc kiện ra tòa; đây là lĩnh vực của tư pháp thư sĩ hoặc luật sư.

Cũng nhiều trường hợp đi cùng với thừa kế. Nếu bất động sản đứng tên cha mẹ đã mất còn quyền thế chấp đã trả xong, trước hết làm đăng ký thừa kế để chuyển tên sang người thừa kế, rồi người thừa kế nộp đơn xóa thế chấp. Giấy tờ xóa thế chấp ngân hàng gửi cho cha mẹ đã mất vẫn dùng nguyên được (người thừa kế là người nộp đơn). Đăng ký thừa kế và đăng ký xóa thế chấp có thể nộp đồng thời thành chuỗi (連件), nên với người chuẩn bị đăng ký thừa kế bằng Sōzoku Tōki Navi (相続登記ナビ), tôi hướng dẫn kèm việc kiểm tra khu Ất và việc có giấy tờ xóa thế chấp hay không.

Mức độ khó theo từng tình huống. Giấy tờ ngân hàng đầy đủ: thấp, tự nộp được, nhờ tư pháp thư sĩ thì thù lao khoảng 10.000 đến 20.000 yên. Làm mất giấy tờ: trung bình, nhờ ngân hàng cấp lại, thông tin nhận dạng đăng ký thay bằng thông báo trước v.v. Ngân hàng đã sáp nhập: trung bình, làm trước đăng ký chuyển quyền thế chấp do sáp nhập (ngân hàng còn tồn tại hỗ trợ). Chủ sở hữu đã mất: trung bình, nộp chuỗi đăng ký thừa kế rồi đăng ký xóa. Ngân hàng không còn, không rõ bên kế thừa, quyền thế chấp từ thời Đại Chính: cao, quy định đặc biệt về quyền thế chấp ngủ quên (ký gửi) hoặc kiện ra tòa, nhờ tư pháp thư sĩ hoặc luật sư.

Những việc đã làm theo thứ tự. Trong phong bì có giấy xác nhận giải trừ thế chấp, giấy đã đăng ký (thời đó là giấy đã đăng ký, chưa phải thông tin nhận dạng đăng ký), và giấy ủy quyền mang tên ngân hàng trước khi sáp nhập. Người đại diện trên giấy ủy quyền, đương nhiên, không phải người đại diện hiện nay. Trước hết, gọi điện cho quầy thừa kế và đăng ký của ngân hàng còn tồn tại, nhờ làm "đăng ký chuyển quyền thế chấp do sáp nhập" và cấp giấy ủy quyền mới. Phía ngân hàng chuẩn bị giấy tờ mất mười ngày. Đến ngày thanh toán chỉ còn ba ngày, nên đã xin dời ngày thanh toán hai tuần. Người mua đồng ý, nhưng nếu là người mua "không dời được", sẽ thành chuyện hủy hợp đồng hoặc tiền phạt vi phạm.

Tiếp theo là nộp chuỗi đăng ký. Người cha đã mất, nhà vẫn đứng tên cha. Trường hợp này, làm đăng ký thừa kế sang tên người đàn ông, rồi đăng ký chuyển quyền thế chấp (sáp nhập), đăng ký xóa thế chấp, nộp ba việc thành chuỗi. Lần này tư pháp thư sĩ bên người mua xử lý gộp; chi phí: thuế đăng ký của đăng ký thừa kế là giá đánh giá 11 triệu yên × 0,4% = 44.000 yên, thuế đăng ký chuyển quyền thế chấp là 1/1.000 số tiền nợ (số tiền nợ 20 triệu yên thì 20.000 yên), xóa thế chấp đất và nhà 2.000 yên. Thù lao tư pháp thư sĩ cho cả đăng ký thừa kế và xóa thế chấp khoảng 90.000 yên. Tổng cộng khoảng 160.000 yên. Nếu 22 năm trước người cha mang phong bì đến Cục Pháp vụ ngay trong tuần, thủ tục này đã xong với 2.000 yên tiền xóa và một tiếng viết đơn.

Ngược lại, tôi cũng viết một ví dụ xong rất đơn giản. Trong một buổi tư vấn khác, có người phụ nữ mang phong bì vừa nhận sau khi trả hết nợ. Giấy tờ ngân hàng đầy đủ, ngân hàng vẫn tồn tại. Chúng tôi cùng viết theo mẫu đơn của Cục Pháp vụ, dán tem thu 2.000 yên tiền thuế đăng ký, nộp ở quầy. Không phải bổ sung, xong trong một tuần. Tốn 2.000 yên, 40 phút ở văn phòng tôi, và một chuyến đi về Cục Pháp vụ. Câu "đơn giản hơn hẳn đăng ký thừa kế" tôi viết trong bài là nói về 40 phút này.

Cuối cùng, một điều. Nhận được phong bì sau khi trả hết nợ thì ngay trong tuần hãy đến Cục Pháp vụ. Chỉ thế thôi, công sức của gia đình mười năm, hai mươi năm sau sẽ bớt đi một việc. Xóa thế chấp là thủ tục đơn giản nhất trong các loại đăng ký, và cũng bị bỏ mặc nhiều nhất.

Phong bì trong ngăn kéo bàn thờ, sau hai tuần dời ngày thanh toán và khoảng 160.000 yên, cuối cùng mới dùng được. Ở cuối bài tôi viết "nhận được phong bì sau khi trả hết nợ thì ngay trong tuần hãy đến Cục Pháp vụ". Thứ người con trai 22 năm sau phải trả là chi phí gấp 80 lần và hai tuần, cho một thủ tục lẽ ra chỉ cần 2.000 yên và một tiếng. Xóa thế chấp là thủ tục đơn giản nhất nếu làm ngay tuần đó, còn nếu bỏ mặc, mỗi lần ngân hàng đổi tên là thêm khó.

Người viết: 長澤湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-24

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật

Thêm từ KuraLab bằng tiếng Việt

Thước trên màn hình: thước đúng kích thước thật cho điện thoại (118 máy)

Trò chơi nhỏ (bằng tiếng Anh): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH