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2026-09-09
抵押权注销登记 ― 房贷还清了，登记上的抵押权也不会自动消失
房贷还完后，银行会寄来一套注销用的文件。这时不办登记的话，抵押权会一直留在登记簿上。在出售或继承时才发现而手忙脚乱，是实务中的常见情形。本文整理所需材料、登录许可税（每个不动产1,000日元）、自己办和委托司法书士的情形、银行已合并或消灭的情形，以及继承与注销一起办的情形。
关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。 阅读日文原文
出售老家的签约三天前，买方的司法书士打来电话：“乙区（乙区）里还留着抵押权。注销的文件在您手上吗？”卖方男士明白了，那是父亲22年前还清的贷款的抵押权。银行寄来的信封，在父亲佛龛的抽屉里。只是，那家银行15年前和另一家银行合并了，名字已经不在了。本文讲的，是抽屉里的那个信封，到结算日之前变得能用的经过。
房贷还清后，银行会寄来一个信封，写着“抵押权注销所需文件”。里面有抵押权解除证书（或清偿证书）、登记识别信息（或登记完毕证）、银行的委托书，附函上写着“请您自行向法务局申请”。把这个信封一直放在书桌抽屉里的家庭，多得惊人。登记簿上的抵押权，即使贷款还完也不会自动消失。
抵押权留着，对日常生活没有任何妨碍。麻烦的是出售时、继承时、新借款时。出售时，买方以购买没有抵押权的不动产为前提，所以结算之前需要注销。继承时，常常出现这样的情形：去世父母名下的不动产上，留着二十年前应该已经还清的抵押权，而那家银行已经合并没有了。请看一看讲登记事项证明书那篇文章里写的乙区。还清了贷款的不动产，乙区里如果还留着抵押权，那就是这个手续的对象。
注销登记的申请，由所有人（登记义务人是银行，登记权利人是所有人）向管辖不动产所在地的法务局提出。需要的是登记申请书、银行寄来的解除证书和登记识别信息（登记完毕证）和委托书，以及银行的公司法人等编号（会社法人等番号，代替资格证明书填写在申请书上）。登录许可税是每个不动产1,000日元，土地和建筑物的话是2,000日元，公寓如果土地有多笔，就按笔数增加（20个以上封顶为2万日元）。窗口、邮寄、网上都可以申请。
要说自己能不能办，这个登记比继承登记简单得多，按照法务局申请书的格式写，第一次办的人也能做到。注意点有两个。一，银行的文件有的有有效期。委托书上写的代表人换了的话需要更正，有时用公司法人等编号就够，有时要重新领取资格证明书，所以收到后请尽早申请。二，登记识别信息（或登记完毕证）要用原件，丢了的话手续会增加。委托司法书士的报酬，因地区和事务所而有幅度，参考是1万到2万日元左右，如果配合出售的结算，通常由买方的司法书士和所有权转移登记一起处理。
抵押权注销登记需要的东西（2026年9月时点）：登记申请书，自己制作（法务局的格式），登记目的“抵押权注销”，原因“某年某月某日清偿（解除）”；抵押权解除证书或清偿证书，来自银行，是登记原因证明信息，丢失可补发；登记识别信息（或登记完毕证），来自银行，是设定抵押权时的东西，不能补发；银行的委托书，来自银行，代表人更换时有时需要更正；银行的公司法人等编号，记载在解除证书或银行的说明上，代替资格证明书填在申请书上；登录许可税，用收入印花，每个不动产1,000日元（20个以上为2万日元）。
变难的，是没有银行文件的情形和银行已经没有了的情形。丢了文件的话，请银行补发（解除证书和委托书可以补发，但登记识别信息不会补发，所以要用事前通知或司法书士的本人确认信息来代替）。银行已合并的话，注销之前需要先办“因合并的抵押权转移登记”，找存续的银行就会处理，但文件的准备要花时间。银行解散了没有承继人，或者留着明治、大正时代个人的抵押权之类的“休眠抵押权”（休眠抵当権），有时需要用提存的特例或打官司，这是司法书士或律师的领域。
和继承一起的场合也很多。去世父母名下的不动产上留着已还清的抵押权时，先通过继承登记把名义转给继承人，然后由继承人申请注销登记。注销的文件，银行寄给去世父母的可以原样使用（由继承人作申请人）。继承登记和注销登记可以连件同时申请，所以对用继承登记导航准备继承登记的人，我会一并提示确认乙区和有无注销文件。
按情况的难易度：银行的文件齐全，难度低，可以自己申请，委托司法书士的话报酬参考约1万到2万日元；文件丢失，难度中，请银行补发，登记识别信息用事前通知等代替；银行已合并，难度中，先办因合并的抵押权转移登记（由存续银行处理）；所有人已去世，难度中，继承登记后连件申请注销登记；银行已消灭、承继人不明、大正时代的抵押权，难度高，用休眠抵押权的特例（提存）或诉讼，交给司法书士或律师。
按顺序写做了的事。信封里有抵押权解除证书、登记完毕证（当时不是登记识别信息而是登记完毕证），以及合并前银行名义的委托书。委托书上的代表人，当然不是现在的代表人。首先，给存续银行的继承与登记窗口打电话，委托办理“因合并的抵押权转移登记”和发行新的委托书。银行方面准备文件用了十天。到结算只剩三天，所以请对方把结算日推迟了两周。买方同意了，但如果是“不能推迟”的买方，就会变成解除合同或违约金的话题。
接着是登记的连件。父亲已经去世，房子的名义还是父亲。这种情况下，要先通过继承登记改为男士的名义，然后抵押权转移登记（合并）、抵押权注销登记，三件连件申请。这次由买方的司法书士统一处理，费用是：继承登记的登录许可税，评估额1,100万日元×0.4%，4万4,000日元；抵押权转移的登录许可税，债权额的1,000分之1（债权额2,000万日元为2万日元）；注销，土地和建筑物2,000日元。司法书士的报酬，继承登记和注销合计约9万日元。合计约16万日元。如果22年前父亲在那一周内就把信封拿到法务局，这个手续用注销的2,000日元和写申请书的一个小时就办完了。
反过来，也写一个简单办完的例子。另一次咨询中，有一位女士带着刚还清贷款后寄来的信封来了。银行的文件全都齐了，银行也还存续。按照法务局申请书的格式一起写好，贴上2,000日元的印花，交到了窗口。没有补正，一周办完。花的是2,000日元、在我事务所的40分钟，和去法务局的往返。正文写“比继承登记简单得多”，说的就是这40分钟。
最后一点。还清后的信封寄来了，就在那一周内去法务局。仅此一件，十年后、二十年后家人的一项麻烦就消失了。抵押权注销，是登记中最简单、也最常被搁置的手续。
佛龛抽屉里的信封，用了两周的结算延期和约16万日元，才终于能用了。“还清后的信封寄来了，就在那一周内去法务局”，我在正文的最后这样写了。22年后儿子付出的，是本来用2,000日元和一个小时就能办完的手续的80倍费用，外加两周。抵押权注销，在那一周办的话最简单，搁置的话，银行的名字每变一次就难一层。
撰写: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补） 内容确认日: 2026-10-24
本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。
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