Apartamento usado se compra olhando a "administração" ― os 5 números do relatório de investigação de assuntos importantes e a verdade sobre o apartamento 2 milhões de ienes mais barato

O preço de um apartamento usado é definido pela área e pela distância da estação, mas os gastos depois de morar são definidos pela administração. Saldo do fundo de reserva para reparos, inadimplência do condomínio inteiro, plano de reparos de longo prazo, previsão de cobrança extra ou aumento, inadimplência do próprio vendedor. Passando pela imobiliária, muito disso aparece no "relatório de investigação de assuntos importantes" (重要事項調査報告書) feito pela administradora. Os critérios da certificação nacional de plano de administração também servem de régua (em revisão em outubro de 2026). Comparo em tabela os gastos de 10 anos do apartamento 2 milhões de ienes mais barato.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

"Mesma estação, mesma idade de construção, mais ou menos a mesma área, e dois apartamentos com 2 milhões de ienes de diferença. Podemos ficar com o mais barato, não é?" Um casal de trinta e poucos anos que procurava apartamento usado trouxe os materiais dos dois imóveis. Como corretor licenciado (宅地建物取引士), sou quem faz a explicação de assuntos importantes na compra e venda. Ao folhear os materiais, a primeira coisa que olhei não foram as fotos do apartamento, mas os números do "relatório de investigação de assuntos importantes" (重要事項調査報告書) emitido pela administradora. Este artigo é a ordem em que olhei naquele momento.

Ao comprar um apartamento, você passa a ter não só a unidade (parte privativa), mas também, junto com os outros proprietários, as partes comuns: corredores, fachada, cobertura. O dinheiro para consertar as partes comuns é guardado com o fundo de reserva para reparos (修繕積立金) mensal e, se faltar, cobra-se uma contribuição extra (一時金) ou toma-se empréstimo. Por isso, o estado da administração antes da compra define os gastos depois da compra. No artigo sobre orçamentos de grande reforma, escrevi o exemplo de uma contribuição extra de 300 mil ienes por unidade. Quem paga esses 300 mil pode ser a pessoa que comprou o apartamento depois da deliberação.

Parte do estado da administração aparece na explicação de assuntos importantes. O Regulamento de Execução da Lei de Negócios Imobiliários (artigo 16-2) determina que, na venda de uma unidade de condomínio, sejam explicados a previsão da convenção sobre o fundo de reserva e o valor já acumulado, o valor da inadimplência se houver, o valor da taxa de administração (管理費), a empresa a quem a administração é confiada etc. A imobiliária pede essa informação à administradora e a recebe num documento chamado "relatório de investigação de assuntos importantes" (a emissão costuma ser paga e, normalmente, é a imobiliária do vendedor que o solicita). O comprador pode pedir para ver o próprio relatório antes do contrato.

Os números a ver no relatório são cinco. Primeiro, o saldo do fundo de reserva para reparos (o total que a associação de condôminos tem guardado). Segundo, o valor da inadimplência do condomínio inteiro. Terceiro, se existe plano de reparos de longo prazo (長期修繕計画) e o ano da última revisão. Quarto, a previsão de grande reforma e se há decisão ou estudo de contribuição extra ou de aumento do fundo. Quinto, a inadimplência do próprio vendedor daquela unidade. O quinto passa a quem compra (artigo 8 da Lei de Propriedade por Unidades: mesmo sendo dívida do dono anterior, a associação pode cobrar de quem comprou).

Como régua para medir se os números são bons ou ruins, servem os critérios do "sistema de certificação do plano de administração" (管理計画認定制度) do governo. É o sistema, iniciado em 2022, em que o município certifica condomínios bem administrados. Por exemplo: a inadimplência de 3 meses ou mais do fundo de reserva deve ficar dentro de 10% do total; o plano de reparos de longo prazo deve cobrir 30 anos ou mais, com ao menos duas grandes reformas no período restante; não deve haver cobrança extra prevista para o futuro; e assim por diante. O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo apresentou, no grupo de estudo de fevereiro de 2026, uma proposta de revisão que, entre outras coisas, encurta o prazo de revisão do plano de longo prazo dos atuais "7 anos" para "5 anos", com vigência prevista para cerca de abril de 2027 (em outubro de 2026, ainda em fase de proposta). Mais prático do que saber se o condomínio tem a certificação é comparar os números à sua frente com essa régua.

O que não aparece nos documentos se vê nas atas da assembleia. Pedindo os últimos 2 ou 3 anos, percebe-se se o aumento do fundo foi rejeitado várias vezes, se ninguém quer ser síndico ou conselheiro, se há conversa de trocar a administradora. Os números do relatório são a situação de "agora"; as atas são a pista de como esses números vão se mover. Se o vendedor não as tem, pede-se à administradora por meio da imobiliária.

Registro também o que costumam perguntar sobre a transferência do dinheiro. O fundo de reserva que o vendedor pagou até então não volta para ele ao vender. Como dinheiro da associação, passa ao próximo dono junto com o apartamento. Faz sentido pensar que o preço de um condomínio com saldo de reserva gordo é mais alto porque você compra a poupança junto. Ao contrário, quando o vendedor está inadimplente, o arranjo normal é que ele pague a associação no dia da entrega, com parte do valor da venda, e você receba o imóvel com a quitação feita. A taxa de administração e o fundo do mês em curso costumam ser rateados pro rata na data da entrega entre vendedor e comprador.

Os dois imóveis que o casal trouxe (ambos com 30 anos de construção, 50 unidades, cerca de 70 metros quadrados). A: preço 32,8 milhões de ienes, taxa de administração de 12 mil ienes por mês, fundo de reserva de 18 mil ienes por mês. Saldo de reserva da associação de 105 milhões de ienes, inadimplência total de 380 mil ienes, plano de longo prazo revisado há 2 anos, sem contribuição extra prevista. B: preço 30,8 milhões de ienes, taxa de administração de 10 mil ienes por mês, fundo de reserva de 9 mil ienes por mês. Saldo de reserva de 28 milhões de ienes, inadimplência total de 3,2 milhões de ienes, plano de longo prazo feito há 9 anos e nunca revisado. No campo de observações do relatório: "em estudo a cobrança de contribuição extra para a grande reforma daqui a 3 anos"; nas atas, a proposta de aumento do fundo havia sido rejeitada dois anos seguidos.

O encargo mensal de B parece 11 mil ienes menor (somando taxa de administração e fundo, A é 30 mil ienes e B é 19 mil). Mas o saldo de 28 milhões de B não basta para uma grande reforma desse porte. Se a obra custar 70 milhões de ienes, faltam 42 milhões, que, divididos igualmente por 50 unidades, dão uma contribuição extra de 840 mil ienes por unidade (na prática, costuma-se dividir em proporção à área de cada unidade). Depois da contribuição extra, se o fundo não for aumentado para a próxima obra, repete-se a mesma coisa.

A tabela compara os dois pelos pagamentos de 10 anos a partir da compra. Para B, supus uma contribuição extra de 840 mil ienes daqui a 3 anos e, depois, o fundo subindo de 9 mil para 24 mil ienes por mês. O aumento é de 15 mil ienes por mês, e nos 7 anos restantes (84 meses) dá 1,26 milhão de ienes. Para A, supus o fundo sem mudança nos 10 anos. O total é 36,4 milhões de ienes para A e 35,18 milhões para B, e a diferença encolhe de 2 milhões para 1,22 milhão. Não é garantido que saia assim, mas dos "2 milhões mais barato", cerca de 780 mil ienes eram dinheiro a pagar depois.

Em palavras, a tabela dos pagamentos nos 10 anos após a compra (supondo, para B, contribuição extra de 840 mil ienes daqui a 3 anos e, depois, fundo de 24 mil ienes por mês). Preço do apartamento: A 32,8 milhões de ienes, B 30,8 milhões. Taxa de administração e fundo (10 anos pelo valor atual): A 30 mil ienes × 120 meses = 3,6 milhões; B 19 mil ienes × 120 meses = 2,28 milhões. Contribuição extra: A 0 ienes, B 840 mil ienes. Aumento do fundo (15 mil ienes × 84 meses): A 0 ienes, B 1,26 milhão. Total de 10 anos: A 36,4 milhões de ienes, B 35,18 milhões. Diferença entre A e B: 1,22 milhão de ienes (a diferença inicial era 2 milhões).

O casal escolheu A. Não é que B não possa ser escolhido. Se escolher B, há também o caminho de negociar o preço prevendo a contribuição extra e o aumento. O importante é decidir sabendo de onde vêm esses 2 milhões de ienes.

Na venda, os mesmos documentos são vistos. O estado da administração aparece do mesmo jeito aos olhos de quem vai comprar. Mesmo nas consultas sobre venda de apartamento herdado, peço que o relatório e as atas sejam obtidos primeiro.

O preço de um apartamento usado é definido pela unidade; os gastos depois de morar são definidos pela administração. A figura deste artigo reúne numa folha como os cinco números do relatório se ligam a cada gasto depois da compra. Antes de ir ver o apartamento, peça para ver o relatório.

Autor: 長澤湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-14

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

Fontes oficiais

As regras e os valores deste artigo podem ser conferidos nas seguintes páginas oficiais (em japonês).

e-Gov, busca de legislação: "Regulamento de Execução da Lei de Negócios Imobiliários" (宅地建物取引業法施行規則) ― Artigo 16-2 (itens a explicar na venda de unidade em condomínio: previsão da convenção sobre o fundo de reserva para reparos e valor já acumulado, valor da inadimplência se houver, valor da taxa de administração normal, empresa a quem a administração é confiada etc.)
e-Gov, busca de legislação: "Lei sobre a Propriedade por Unidades de Edificações" (建物の区分所有等に関する法律) ― Artigo 8 (responsabilidade do sucessor específico: a inadimplência de taxa de administração e fundo de reserva do proprietário anterior pode ser cobrada de quem comprou)
Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo: "Sobre a revisão dos critérios de certificação do plano de administração de condomínios" (fevereiro de 2026, material do grupo de estudo) ― Proposta de revisão. Inadimplência de 3 meses ou mais do fundo de reserva dentro de 10% do total; plano de 30 anos ou mais com ao menos 2 grandes reformas no período restante; sem cobrança extra prevista; revisão do plano de longo prazo nos 5 anos anteriores ao pedido. A alteração de portaria e aviso tem vigência prevista para cerca de abril de 2027 (ainda em fase de proposta)

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