二手公寓要看“管理”再买 ― 重要事项调查报告书的5个数字，和便宜200万日元那套房的真相

二手公寓（中古マンション）的价格由面积和离车站的距离决定，但住进去之后的开支由管理决定。修缮公积金的余额、整栋楼的欠缴、长期修缮计划、一次性分摊金和涨价的安排、卖方本人的欠缴。通过中介公司，从物业公司出具的“重要事项调查报告书”（重要事項調査報告書）就能了解大部分。国家的管理计划认定标准也可以当作尺子（2026年10月时点正在修订中）。本文用一张表并列便宜200万日元那套房10年间的开支。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

“同一个车站、同样的楼龄、差不多的面积，两套房差200万日元。选便宜的那套就行了吧。”正在找二手公寓的一对30多岁夫妇，带着两套房的资料来了。我作为宅地建物取引士（宅地建物取引士，日本的不动产交易专业资格），处在做买卖重要事项说明的立场上。翻开资料，我最先看的不是房间的照片，而是物业公司出具的“重要事项调查报告书”（重要事項調査報告書）上的数字。本文写的就是那时看的顺序。

买了公寓，就不只是拥有房间（专有部分），走廊、外墙、屋顶等共用部分也要和其他业主一起拥有。共用部分的修理费用，靠每月的修缮公积金（修繕積立金）来攒，不够就征收一次性分摊金（一時金），或者借款。所以，买之前的管理状态，决定买之后的开支。在大规模修缮报价的文章里，我写过每户30万日元一次性分摊金的例子。付那30万日元的，可能是决议之后才买房的人。

管理状态，在重要事项说明中能了解一部分。《宅地建物交易业法》（宅地建物取引業法）的施行规则（第16条之2）规定，出售公寓的房间时，要说明关于修缮公积金的规约规定和已经积攒的金额、有欠缴时的欠缴额、管理费的金额、受托管理的公司等。中介公司向物业公司索取这些信息，以“重要事项调查报告书”这份文件接收（出具多数要收费，通常由卖方一侧的中介去取）。买方可以要求在签合同之前，看到这份报告书本身。

报告书上要看的数字有五个。第一，修缮公积金的余额（管理组合即业主委员会攒下的总额）。第二，整栋楼的欠缴额。第三，有没有长期修缮计划，以及最后一次修订的年份。第四，大规模修缮的安排，以及是否已经决定或正在讨论一次性分摊金或公积金涨价。第五，这套房的卖方本人的欠缴。第五项会转移到买房的人身上（《区分所有法》（区分所有法）第8条。即使是前业主的欠缴，管理组合也可以向买房的人追讨）。

用一张图把报告书的五个数字和买了之后的开支连起来。左边是调查报告书，从那里引出五个数字，各自连向买了之后的开支：①修缮公积金的余额，连向一次性分摊金的大小；②整栋楼的欠缴，连向涨价的压力；③长期修缮计划的修订年份，连向计划靠不靠得住；④一次性分摊金和涨价的决议，连向决议之后买房就由自己来付；⑤卖方本人的欠缴，连向由买房的人承接（《区分所有法》第8条）。尺子是管理计划认定的标准（欠缴在1成以内、30年以上的计划里有2次以上大规模修缮等）。

衡量数字好坏的尺子，可以用国家的“管理计划认定制度”（管理計画認定制度）的标准。这是2022年开始的制度，由地方政府认定管理扎实的公寓。比如，3个月以上的修缮公积金欠缴额在全体的1成以内；长期修缮计划的期间在30年以上，并且剩余期间内安排有2次以上大规模修缮；没有预定将来征收一次性分摊金；等等。国土交通省在2026年2月的研讨会上，提出了把长期修缮计划的修订期限从现在的“7年以内”缩短为“5年以内”等修订案，预计2027年4月前后施行（2026年10月时点，还是草案阶段）。比起有没有拿到认定，更实用的是对照这把尺子，看眼前的数字怎么样。

文件上不出现的事，看业主大会的会议记录。请对方出示最近2〜3年的，就能看出公积金涨价案被多次否决、没人愿意当理事、有换物业公司的议论之类的情况。报告书的数字是“现在”的样子，会议记录是这些数字今后会怎么变的线索。卖方手里没有的话，通过中介公司向物业公司索取。

关于钱的交接，常被问到的事也写一下。卖方之前付过的修缮公积金，就算卖了房也不会退回给卖方。它作为管理组合的钱，和房间一起转给下一任业主。公积金余额厚实的公寓价格偏高，可以理解为连那份存款一起买下。反过来，卖方有欠缴时，通常的安排是在交房当天从房款里付给管理组合，结清之后再接收房子。管理费和公积金月中的部分，多数按交房日按天分摊，由卖方和买方分担。

下面是夫妇带来的两套房（都是楼龄30年、50户、70平方米左右）。A：价格3,280万日元，管理费每月1万2,000日元，修缮公积金每月1万8,000日元。管理组合的公积金余额1亿500万日元，整栋欠缴38万日元，长期修缮计划2年前已修订，没有一次性分摊金的安排。B：价格3,080万日元，管理费每月1万日元，修缮公积金每月9,000日元。公积金余额2,800万日元，整栋欠缴320万日元，长期修缮计划是9年前做的，一直没动。报告书的备注栏写着“为3年后的大规模修缮，正在讨论征收一次性分摊金”，看会议记录，公积金涨价案连续2年被否决。

每月的负担，B看起来便宜1万1,000日元（管理费和公积金合计，A是3万日元，B是1万9,000日元）。但是，B的余额2,800万日元，不够这种规模的大规模修缮。假设工程要花7,000万日元，缺口是4,200万日元，50户平均分摊，每户84万日元的一次性分摊金（实际上多数按房间面积的比例分摊）。一次性分摊金之后，不为下一次工程提高公积金，同样的事还会重演。

表里比较的是买了之后10年间两套房的支付。B假设3年后付一次性分摊金84万日元，之后公积金从每月9,000日元涨到每月2万4,000日元。涨的部分是每月1万5,000日元，剩下的7年（84个月）是126万日元。A的公积金假设10年不变。合计A是3,640万日元，B是3,518万日元，差距从200万日元缩小到122万日元。不一定会照这样发展，但“便宜200万日元”当中，约78万日元是以后才付的钱。

把这张表写成文字。房间价格：A是3,280万日元，B是3,080万日元。管理费和公积金（按现在的金额算10年）：A是每月3万日元×120个月＝360万日元，B是每月1万9,000日元×120个月＝228万日元。一次性分摊金：A是0日元，B是84万日元。公积金涨价部分（每月1万5,000日元×84个月）：A是0日元，B是126万日元。10年间的合计：A是3,640万日元，B是3,518万日元。A和B的差：122万日元（最初的差是200万日元）。

夫妇选了A。这不是说不能选B。如果选B，也有一条路，就是把一次性分摊金和涨价算进去，去谈价格。重要的是知道那200万日元从哪里来，再做决定。

卖的时候，同样的文件也会被人看。管理状态，在下一个买房人的眼里是一样的。在出售继承来的公寓的咨询中，我也让对方先把报告书和会议记录取来。

二手公寓的价格由房间决定，住进去之后的开支由管理决定。本文的图，把报告书的五个数字各自连向买了之后的哪一项开支，画在了一张纸上。去看房之前，请先让对方出示报告书。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

本文的制度和数字可在以下官方页面（日文）核对。

e-Gov法令检索《宅地建物交易业法施行规则》 ― 第16条之2（区分所有建筑物买卖时应说明的事项。修缮公积金的规约规定和已积攒的金额、有欠缴时的欠缴额、通常的管理费用金额、管理的受托方等）
e-Gov法令检索《关于建筑物区分所有等的法律》 ― 第8条（特定承继人的责任。前业主欠缴的管理费、修缮公积金，也可以向买房的人追讨）
国土交通省《关于公寓管理计划认定标准的修订等》（2026年2月，研讨会资料） ― 修订案。3个月以上的修缮公积金欠缴额在全体的1成以内、计划期间30年以上且剩余期间内大规模修缮2次以上、没有预定将来的一次性分摊金、长期修缮计划的修订在申请日之前5年以内。省令、告示的修改预计2027年4月前后施行（草案阶段）

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