中古大樓要看「管理」再買 ― 重要事項調查報告書的5個數字，以及便宜200萬日圓的那戶的真面目

中古大樓的價格由坪數和離車站的距離決定，但住進去之後的支出由管理決定。修繕準備金的餘額、整棟大樓的欠繳、長期修繕計畫、一次性費用或漲價的預定、賣方本人的欠繳。透過房仲，管理公司製作的「重要事項調查報告書」（重要事項調査報告書）能看出大部分。國家的管理計畫認定基準也可以當尺（2026年10月時點修訂中）。本文把便宜200萬日圓那戶的10年支出列成整理。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

「同一個車站、同樣的屋齡、差不多的坪數，兩戶差200萬日圓。選便宜的那戶就好了吧？」正在找中古大樓的30多歲夫妻，帶著兩個物件的資料來。我作為宅地建物交易士，是做買賣重要事項說明的立場。翻開資料，我最先看的不是房間的照片，而是管理公司出具的「重要事項調查報告書」上的數字。本文寫的是那時候看的順序。

買了大樓，不只是房間（專有部分），走廊、外牆、屋頂等共用部分也會和其他所有權人一起持有。共用部分的修理費用，靠每月的修繕準備金（修繕積立金）累積，不夠的話就收一次性費用（一時金）或借款。所以，買之前的管理狀態，決定買之後的支出。本站另有文章談大規模修繕的估價時，寫過每戶30萬日圓一次性費用的例子。付那30萬日圓的，可能是決議之後才買房間的人。

管理的狀態，透過重要事項說明可以知道一部分。宅地建物交易業法施行規則（第16條之2）規定，出售大樓的房間時，要說明修繕準備金的規約規定與已累積的金額、有欠繳時的金額、管理費的金額、委託管理的公司等。房仲會請管理公司提供這些資訊，以「重要事項調查報告書」這份文件收取（發行多半收費，通常由賣方的業者調取）。買方可以在簽約前，要求看這份報告書本身。

報告書上要看的數字有五個。第一，修繕準備金的餘額（管理組合累積的總額）。第二，整棟大樓的欠繳額。第三，有沒有長期修繕計畫，以及最後一次檢討的年份。第四，大規模修繕的預定，以及是否決定或正在檢討一次性費用或準備金的漲價。第五，那戶的賣方本人的欠繳。第五項會由買的人承接（區分所有法第8條。就算是前所有權人的欠繳，管理組合也可以向買的人請求）。

作為衡量數字好壞的尺，可以用國家的「管理計畫認定制度」的基準。這是2022年開始、由自治體認定管理健全的大樓的制度。例如，3個月以上的修繕準備金欠繳額在整體的一成以內，長期修繕計畫的期間30年以上且剩餘期間內有2次以上大規模修繕，未預定將來徵收一次性費用等。國土交通省在2026年2月的檢討會提出修訂案，包括把長期修繕計畫的檢討期限從現在的「7年以內」縮短為「5年以內」等，預定2027年4月左右施行（2026年10月時點。草案階段）。比起有沒有取得認定，用這把尺對照眼前的數字如何，更實用。

文件上看不到的事，看總會的會議紀錄。請對方給最近2到3年的，就能知道準備金的漲價多次被否決、沒有人願意當理事、有在談更換管理公司之類的狀況。報告書的數字是「現在」的樣貌，會議紀錄是那個數字今後會怎麼動的線索。賣方沒有的話，透過房仲向管理公司索取。

關於錢的交付，也寫一下常被問到的事。賣方在那之前付的修繕準備金，房間賣了也不會退給賣方。作為管理組合的錢，和房間一起由下一位所有權人承接。準備金餘額厚的大樓價格偏高，想成是連那筆存款一起買，就容易理解。相反地，賣方有欠繳時，通常的安排是在交屋日從買賣價金中付給管理組合，完成清算後再接受交屋。管理費和準備金月中的部分，多半以交屋日按日分攤，由賣方和買方分擔。

夫妻帶來的兩個物件（都是屋齡30年、50戶、70平方公尺左右）。A價格3,280萬日圓，管理費每月1萬2,000日圓，修繕準備金每月1萬8,000日圓。管理組合的準備金餘額1億500萬日圓，整體欠繳38萬日圓，長期修繕計畫2年前已檢討，沒有一次性費用的預定。B價格3,080萬日圓，管理費每月1萬日圓，修繕準備金每月9,000日圓。準備金餘額2,800萬日圓，整體欠繳320萬日圓，長期修繕計畫是9年前做的、一直沒動。報告書的備註欄寫著「為3年後的大規模修繕，檢討徵收一次性費用中」，看會議紀錄，準備金的漲價案連續2年被否決。

每月的負擔，B看起來便宜1萬1,000日圓（管理費和準備金合計，A是3萬日圓，B是1萬9,000日圓）。但是，B的餘額2,800萬日圓，不夠這種規模的大規模修繕。假設工程要7,000萬日圓，不足4,200萬日圓，50戶平均分攤的話每戶84萬日圓的一次性費用（實際上多半按房間坪數的比例分攤）。一次性費用之後，不為下次工程調高準備金的話，同樣的事會重複。

把買後10年的支付做個比較。B假設3年後付84萬日圓的一次性費用，之後準備金從每月9,000日圓漲到每月2萬4,000日圓。漲的部分是每月1萬5,000日圓，剩下的7年（84個月）為126萬日圓。A的準備金假設10年不變。合計A是3,640萬日圓，B是3,518萬日圓，差距從200萬日圓縮小到122萬日圓。不一定會照這樣，但「便宜200萬日圓」當中約78萬日圓，是之後才付的錢。

把買後10年的支付整理一下（B假設3年後一次性費用84萬日圓，之後準備金變成每月2萬4,000日圓）。房間的價格：A（準備金厚）3,280萬日圓，B（便宜200萬日圓）3,080萬日圓。管理費和準備金（以現在的金額算10年）：A每月3萬日圓×120個月＝360萬日圓，B每月1萬9,000日圓×120個月＝228萬日圓。一次性費用：A 0日圓，B 84萬日圓。準備金的漲價部分（每月1萬5,000日圓×84個月）：A 0日圓，B 126萬日圓。10年合計：A 3,640萬日圓，B 3,518萬日圓。A和B的差：122萬日圓（最初的差是200萬日圓）。

夫妻選了A。這不是說不能選B。選B的話，也有把一次性費用和漲價算進去來交涉價格這條路。重要的是，知道那200萬日圓是從哪裡來的之後再決定。

賣的時候，也會被看同樣的文件。管理的狀態，在下一位買的人眼中也是一樣的。繼承來的大樓要賣的諮詢，我也會請對方先調取報告書和會議紀錄。

中古大樓的價格由房間決定，住進去之後的支出由管理決定。本文把報告書的五個數字，與買後的哪項支出相連，整理成一條線：準備金的餘額連到一次性費用的大小，整體的欠繳連到漲價的壓力，長期修繕計畫的檢討年連到計畫的可靠程度，一次性費用和漲價的決議連到決議後買的話由自己付，賣方本人的欠繳連到由買的人承接（第8條）。去看房間之前，請先要求看報告書。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

本文的制度和數字可在以下官方頁面（日文）核對。

e-Gov 法令檢索《宅地建物交易業法施行規則》 ― 第16條之2（區分所有建物買賣時應說明的事項。修繕準備金的規約規定與已累積的金額、有欠繳時的金額、一般管理費用的金額、管理的委託對象等）
e-Gov 法令檢索《建物區分所有等相關法律》 ― 第8條（特定繼受人的責任。前所有權人的管理費、修繕準備金欠繳，也可向買的人請求）
國土交通省《關於大樓管理計畫認定基準的修訂等》（2026年2月，檢討會資料） ― 修訂案。3個月以上的修繕準備金欠繳額在整體的一成以內、計畫期間30年以上且剩餘期間內大規模修繕2次以上、未預定將來的一次性費用、長期修繕計畫的檢討在申請日前5年以內。省令、告示的修正預定2027年4月左右施行（草案階段）

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