過世父母租的房間 ― 租賃的解約、家具雜物的整理，以及與拋棄繼承的關係

獨居的父母在公寓過世後，房東會催促解約和遷出。承租的權利會被繼承，所以契約不會因死亡自動終止。本文整理：如果在考慮拋棄繼承，解約或處分家具雜物可能被視為單純承認；拋棄後仍留下的保存義務；連帶保證人責任的範圍；2021年的示範契約條款；以及這家在房租、整理、恢復原狀上淨支出23萬7,000日圓的明細。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

「房東說，希望這個月內把房間清空，在那之前的房租也要付。照他說的做可以嗎？」來諮詢的是52歲的長子。獨居的78歲母親，在租的公寓裡過世了。房租每月5萬2,000日圓的1DK。長子住在外縣，房間裡母親的家具雜物原封不動地留著。長子擔心的，是母親可能有借款。

首先，房間的契約，即使承租人過世也不會自動結束。承租的權利（租賃權）和支付房租的義務，都和其他財產或借款一樣由繼承人承接（民法第896條）。從房東的角度看，只是契約的對方從過世的母親換成了繼承人。所以，解約和搬出家具雜物，都是繼承人的工作。

這裡要注意的是與拋棄繼承的關係。知道借款很多、想拋棄繼承的人，如果先解約房間，或把家具雜物賣掉、丟掉，可能被視為「處分」了繼承財產，而被當作已經接受繼承（單純承認）（第921條）。這樣一來，之後就不能拋棄了。向家事法院申述拋棄繼承，期限是知道過世之時起3個月內。

那麼，在決定要不要拋棄之前，是不是什麼都不能做？並不是。丟掉會壞的食物、鎖好門窗、確認郵件這類維持財產價值的行為（保存行為），一般認為是可以做的。要注意的是賣掉有價值的家具雜物、作為遺物分配帶回去、整批委託業者處分、收取押金返還這類行為。哪些算保存行為，依場面判斷會有分歧，所以拿不定主意的行為，等拋棄的申述被受理之後再做。

在考慮拋棄繼承的期間，把在房間裡「可以做的事」和「要等的事」分開。在決定要不要拋棄之前，只做保存性質的行為：丟掉會壞的食物、鎖門與保管鑰匙、用郵件查財產和借款。要等的事（可能構成處分）：房間的解約、賣掉或整批處分家具雜物、遺物分配、收取押金。哪些算保存行為依場面判斷不同。拿不定主意的行為，等拋棄的申述被受理，或決定繼承之後再做。

付錢的方式也要注意。還沒決定要不要拋棄的期間，房東來要房租的話，與其用過世者的存款付，不如先用自己的錢代墊比較穩妥。因為用過世者的財產償還債務是否構成「處分」，依場面判斷會有分歧。電、瓦斯、水，與其停掉，不如先告訴對方名義人已過世，問清楚結算的方法為止。冰箱要不要繼續插電等，為了維持房間狀態要用到什麼程度，也用同樣的思路決定。代墊的錢，決定繼承時可以從遺產中結算，拋棄時，只要有收據，也能成為之後協商的材料。

拋棄了，也不是所有責任都沒有了。2023年4月修法規定，拋棄時實際管理繼承財產的人，在交給其他繼承人或繼承財產清算人之前，負有以與自己財產相同的注意加以保存的義務（第940條）。如果保管著房間的鑰匙，拋棄之後也必須留意鑰匙和房間的狀態。

也要確認連帶保證人的事。子女當父母房間的連帶保證人，是很常見的。保證人的責任是保證人自己的約定，所以即使拋棄繼承也不會消失。但2020年4月以後簽訂的個人保證（最高額保證，根保証），在承租人過世時，保證的本金就確定了（第465條之4）。也就是說，過世之後產生的房租，不在保證的範圍內。要看契約書的日期和保證的上限額（極度額）。

2021年，國土交通省和法務省公布了「關於遺留物處理等的示範契約條款」（残置物の処理等に関するモデル契約条項）。這是讓獨居的高齡承租人過世時，能把契約的解除和房內遺留家具雜物的處理，交給事先決定的人（受任人）的條款。如果父母的契約書有這個條款並決定了受任人，解約和整理就由那個人進行。趁父母還健康、租房或續約時把這個條款加進去，也是一種準備。父母的契約書有沒有這個條款，看特約欄就知道。沒有的話，就照以往由繼承人辦理手續。

這家在最初的一週，用存摺和郵件查了母親的財產和借款。就是談財產查法的文章裡的順序。存款約180萬日圓，沒有找到借款，向信用資訊機構申請揭露，也沒有房貸或信用卡的借款。確認之後，長子決定接受繼承，發出了解約通知。在那之前做的，只有丟掉冰箱裡的東西和鎖好門窗。

花的錢是這樣。從解約通知到遷出的房租2個月，10萬4,000日圓。委託業者整理家具雜物16萬5,000日圓（含稅，1DK）。恢復原狀的費用7萬2,000日圓從押金10萬4,000日圓（2個月份）中扣除，押金剩下的3萬2,000日圓退了回來。費用合計34萬1,000日圓。恢復原狀的7萬2,000日圓從押金扣除，押金剩下的3萬2,000日圓退回，所以淨支出的現金是23萬7,000日圓（10萬4,000日圓＋16萬5,000日圓−3萬2,000日圓）。全部從母親的存款支付。

這家到遷出為止花的錢（房租每月5萬2,000日圓的1DK）：遷出前的房租（2個月）10萬4,000日圓，從母親的存款支付。家具雜物整理（業者，含稅）16萬5,000日圓，從母親的存款支付。恢復原狀（菸垢一個房間）7萬2,000日圓，從押金扣除。押金餘額退還−3萬2,000日圓（押金10萬4,000日圓−7萬2,000日圓）。現金支出23萬7,000日圓（10萬4,000日圓＋16萬5,000日圓−3萬2,000日圓）。

恢復原狀的估價，一開始包含了全面更換壁紙。我和長子一起讀了國土交通省的指引，確認住著就會正常發生的日曬或老化造成的損耗，原則上由出租人負擔。和管理公司談了之後，改成只請求被菸垢弄髒的一個房間，變成7萬2,000日圓。遷出當天，拍下了附日期的房間照片。

房東說的「這個月內」，從房東的立場來說可以理解。因為空著房間收不到房租很困擾。但繼承人有3個月的考慮時間，這段期間必須查清有沒有借款。這家也告訴房東「要查有沒有借款，請等兩週左右。這段期間的房租會付」，就得到了諒解。

我幫忙的，是查財產和借款的順序，以及確認要交給管理公司的文件為止。要委託製作拋棄繼承申述書的話是司法書士或律師，繼承人之間有爭執的話是律師的領域。長子最後把母親房間的鑰匙還給管理公司，在遷出確認書上簽了名。如果被催促就馬上解約，萬一找到借款，可能就不能拋棄了。請房東等兩週的那一句話，是這家手續中最重要的一步。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-24

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

本文的制度和數字可在以下官方頁面（日文）核對。

日本法院「拋棄繼承的申述」 ― 拋棄繼承，須在知道自己的繼承開始之時起3個月內向家事法院申述。
國土交通省「關於遺留物處理等的示範契約條款」 ― 獨居高齡者過世時，把租賃契約的解除和房內遺留家具雜物的處理，交給事先決定的受任人的契約條款（國土交通省、法務省）。
e-Gov法令檢索「民法」 ― 繼承人承接過世者的權利義務（第896條）。處分繼承財產視為單純承認（第921條）。拋棄者的保存義務（第940條）。個人的最高額保證，在主債務人死亡時確定本金（第465條之4）。

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