去世父母租住的房间 ― 租赁合同的解约、家具物品的清理，与放弃继承的关系

独居的父母在租住的公寓里去世后，房东会催着解约和腾房。承租的权利会被继承，所以合同不会因死亡而自动终止。本文整理：如果考虑放弃继承，解约和处分家具物品有可能被视为单纯承认；放弃后仍留下的保存义务；连带保证人的责任范围；2021年的示范合同条款；以及这一家在房租、清理、恢复原状上扣抵后花了23万7,000日元的明细。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

“房东让我这个月内把房间腾出来，在那之前的房租也要付。照他说的做可以吗？”来咨询的是52岁的长子。独居的78岁母亲，在租住的公寓里去世了。房租每月5万2,000日元的1DK。长子住在外县，房间里母亲的家具物品原样留着。长子担心的，是母亲可能有债务。

首先，房间的合同，不会因为承租人去世而自动终止。承租的权利（租赁权）和支付房租的义务，都和其他财产、债务一样由继承人承接（《民法》第896条）。从房东一方来看，只是合同的对方从去世的母亲变成了继承人。所以，解约也好，搬出家具物品也好，都成了继承人的工作。

这里要注意的，是与放弃继承的关系。知道债务多、想放弃继承的人，如果先解约房间，或卖掉、扔掉家具物品，就有可能被认为“处分”了继承财产，视为接受了继承（单纯承认）（第921条）。那样的话，之后就不能放弃了。向家庭法院申述放弃继承，要在得知去世之时起3个月以内。

那么，在决定是否放弃之前什么都不能做吗？并不是。扔掉会坏的食物、锁好门窗、查看邮件之类，为保持财产价值的行为（保存行为）是可以做的。要注意的，是卖掉有价值的家具物品、作为遗物分赠带回去、整批委托业者处理、领取押金退还之类的行为。哪些属于保存行为，因场合判断不一，所以拿不准的行为，等放弃的申述被受理之后再做。

在决定是否放弃继承期间，把在房间里“可以做的事”和“要等的事”分开。决定之前，只限于扔掉会坏的食物、锁门和管理钥匙、通过邮件调查财产和债务之类的保存行为。房间的解约、卖掉或整批处理家具物品、分赠遗物、领取押金，要等放弃的申述被受理之后，或者决定继承之后再做。哪些属于保存行为，因场合判断不一。

付钱的方式也要注意。在还没决定是否放弃期间，房东要求付房租的话，比起从去世者的存款里付，用自己的钱先垫付更稳妥。因为用去世者的财产偿还债务是否属于“处分”，因场合判断不一。电、燃气、自来水，与其停掉，不如告知名义人已去世、问清结算方法为止。冰箱要不要继续开着之类，为保持房间状态用到什么程度，也按同样的思路决定。垫付的钱，决定继承时可以从遗产中结算，放弃时，有收据的话也能成为之后协商的材料。

即使放弃了，也不是什么责任都没有了。2023年4月修法后规定，放弃时实际管理着继承财产的人，在交给其他继承人或继承财产清算人之前，负有以与对待自己财产同样的注意加以保存的义务（第940条）。如果拿着房间的钥匙，放弃之后也需要留意钥匙和房间的状态。

连带保证人的事也要确认。子女当父母房间的连带保证人，是常有的事。保证人的责任是保证人自己的约定，所以即使放弃继承也不会消失。不过，2020年4月以后签订的个人保证（最高额保证），在承租人去世的时点，所保证的本金就确定了（第465条之4）。也就是说，去世后产生的房租，不在保证的范围之内。要看合同的日期和保证的上限额（极度额）。

2021年，国土交通省和法务省公布了《关于残留物处理等的示范合同条款》（残置物の処理等に関するモデル契約条項）。这是让独居的老年承租人去世时，可以把合同的解除和房间里残留家具物品的处理，交给事先定好的人（受托人）的条款。父母的合同书里有这个条款、定了受托人的话，解约和清理就由那个人推进。在父母还健康时租房或续约时加入这个条款，也是一种准备。父母的合同书里有没有这个条款，看特约一栏就知道。没有的话，和以前一样由继承人办手续。

这一家，在最初的一周里，从存折和邮件中查了母亲的财产和债务。是按讲财产查法那篇文章的顺序。存款约180万日元，没有找到债务，向信用信息机构申请披露，也没有贷款或信用卡借款。确认之后，长子决定接受继承，发出了解约通知。在那之前做的，只有扔掉冰箱里的东西和锁好门窗。

花的钱是这样的。从解约通知到腾房的房租2个月，10万4,000日元。委托业者清理家具物品，16万5,000日元（含税，1DK）。恢复原状的费用7万2,000日元，从押金10万4,000日元（2个月）中扣除，押金余额3万2,000日元退了回来。费用合计34万1,000日元。恢复原状的7万2,000日元从押金中扣除，押金余额3万2,000日元退回，所以扣抵后掏出的现金是23万7,000日元（10万4,000日元＋16万5,000日元－3万2,000日元）。全部从母亲的存款中支付。

这一家腾出房间为止花的钱（房租每月5万2,000日元的1DK）：腾房为止的房租（2个月）10万4,000日元，从母亲的存款支付；家具物品清理（业者，含税）16万5,000日元，从母亲的存款支付；恢复原状（一个房间的香烟污渍）7万2,000日元，从押金中扣除；押金余额退还负3万2,000日元，即押金10万4,000日元－7万2,000日元；掏出的现金23万7,000日元，即10万4,000日元＋16万5,000日元－3万2,000日元。

恢复原状的报价，一开始包括了壁纸的全面更换。我和长子一起读了国土交通省的指南，确认了正常居住就会发生的日晒、老化造成的损耗，原则上由出租方负担。和管理公司一说，请求改成了只针对被香烟焦油弄脏的一个房间，变成了7万2,000日元。腾房那天，带日期拍下了房间的照片。

房东说的“这个月内”，从房东的情况来说可以理解。房间空着、收不到房租是很困扰的。但是，继承人有3个月的考虑时间，在这期间需要查清有没有债务。这一家也是，告诉房东“要查一下有没有债务，请等两周左右。这期间的房租照付”，就得到了谅解。

我帮忙的，是到财产和债务的查法顺序、确认交给管理公司的文件为止。委托制作放弃继承申述书的话，是司法书士或律师；继承人之间有争议的话，是律师的领域。长子最后把母亲房间的钥匙还给了管理公司，在腾房确认书上签了名。如果被催着马上解约，万一发现了债务，也许就不能放弃了。请对方等两周的那一句话，是这一家手续中最重要的一步。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-24

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

本文的制度和数字可在以下官方页面（日文）核对。

日本法院《放弃继承的申述》 ― 放弃继承，要在得知自己的继承已经开始之时起3个月以内向家庭法院申述。
国土交通省《关于残留物处理等的示范合同条款》 ― 独居的老年人去世时，把租赁合同的解除和房间里残留家具物品的处理，交给事先定好的受托人的合同条款（国土交通省、法务省）。
e-Gov 法令检索《民法》 ― 继承人承接去世者的权利义务（第896条）。处分继承财产视为单纯承认（第921条）。放弃者的保存义务（第940条）。个人最高额保证在主债务人死亡时本金确定（第465条之4）。

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