O apartamento alugado do pai ou da mãe que faleceu ― rescisão da locação, retirada dos pertences e a relação com a renúncia à herança

Quando o pai ou a mãe que morava sozinho morre num apartamento alugado, o proprietário pressiona pela rescisão e pela desocupação. O direito de locação é herdado, então o contrato não termina automaticamente com a morte. Organizo por que, se você estiver pensando em renunciar à herança, rescindir ou dispor dos pertences pode ser considerado aceitação simples; o dever de conservação que fica mesmo com a renúncia; até onde vai a responsabilidade do fiador solidário; as cláusulas contratuais modelo de 2021; e o detalhamento dos 237 mil ienes líquidos que, nessa família, custaram aluguel, retirada dos pertences e restauração do imóvel.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

"O proprietário me pediu para desocupar o apartamento ainda este mês e pagar o aluguel até lá. Posso fazer o que ele mandou?" Quem veio me consultar foi o filho mais velho, de 52 anos. A mãe, de 78 anos, que morava sozinha, tinha morrido no apartamento que alugava. Aluguel de 52 mil ienes por mês, um 1DK (um quarto com sala-cozinha). O filho mora em outra província, e os pertences da mãe continuam no apartamento como estavam. O que preocupava o filho era a possibilidade de a mãe ter dívidas.

Primeiro: o contrato do apartamento não termina automaticamente com a morte de quem alugava. O direito de alugar (direito de locação, 賃借権) e o dever de pagar o aluguel passam aos herdeiros como os outros bens e dívidas (artigo 896 do Código Civil). Do ponto de vista do proprietário, só mudou a outra parte do contrato, da mãe falecida para os herdeiros. Por isso, rescindir e retirar os pertences passa a ser trabalho dos herdeiros.

Aqui é preciso cuidado com a relação com a renúncia à herança (相続放棄). Se quem quer renunciar, por descobrir que as dívidas são grandes, rescindir antes o contrato ou vender ou jogar fora os pertences, pode-se considerar que ele "dispôs" do patrimônio da herança e, portanto, aceitou a herança (aceitação simples, 単純承認) (artigo 921). Aí, depois, já não poderá renunciar. A declaração de renúncia à herança no Tribunal de Família (家庭裁判所) deve ser feita em até 3 meses a partir de quando se soube da morte.

Então não se pode fazer nada até decidir se vai renunciar? Não é isso. Atos para manter o valor dos bens (atos de conservação, 保存行為), como jogar fora comida que estraga, trancar o imóvel e verificar a correspondência, são considerados permitidos. O cuidado é com atos como vender pertences de valor, levar objetos como lembrança na divisão de recordações (形見分け), contratar uma empresa para descartar tudo de uma vez ou receber a devolução do depósito-caução (敷金). Até onde vai o ato de conservação depende da situação, então os atos que deixam dúvida ficam para depois de aceita a declaração de renúncia.

Resumo em esquema ― enquanto pensa em renunciar à herança, separe no apartamento "o que pode fazer" e "o que deve esperar": o filho ainda não decidiu se vai renunciar. Pode fazer (atos de conservação): jogar fora comida que estraga, trancar e guardar as chaves, verificar bens e dívidas pela correspondência. Deve esperar (risco de ser considerado disposição): rescindir o contrato do apartamento, vender ou descartar de uma vez os pertences, dividir lembranças e receber o depósito-caução. Até onde vai o ato de conservação depende da situação; os atos que deixam dúvida ficam para depois de aceita a declaração de renúncia ou de decidido que vai herdar.

Também é preciso cuidado com a forma de pagar. Se, enquanto ainda não decidiu sobre a renúncia, o proprietário cobrar o aluguel, é mais seguro adiantar com dinheiro próprio do que pagar com os depósitos do falecido. Isso porque, se usar os bens do falecido para pagar dívidas configura "disposição", depende da situação. Luz, gás e água: em vez de cortar, informe que o titular morreu e pergunte como fazer o acerto, e pare aí. Até onde usar as coisas para manter o estado do apartamento, como deixar a geladeira ligada ou não, decide-se com a mesma lógica. O dinheiro adiantado pode ser acertado com a herança se decidir herdar e, se renunciar, com os recibos, serve de material para a conversa depois.

Renunciar não significa ficar sem nenhuma responsabilidade. Com a reforma de abril de 2023, definiu-se que quem, no momento da renúncia, efetivamente administrava o patrimônio da herança tem o dever de conservá-lo com o mesmo cuidado que tem com os próprios bens, até entregá-lo aos outros herdeiros ou ao liquidante do espólio (相続財産清算人) (artigo 940). Se você está com as chaves do apartamento, mesmo depois de renunciar precisa cuidar das chaves e do estado do imóvel.

Confira também a questão do fiador solidário. É comum o filho ser fiador solidário (連帯保証人) do apartamento do pai ou da mãe. A responsabilidade do fiador é um compromisso dele mesmo, então não desaparece com a renúncia à herança. Mas, nas fianças de pessoa física (fiança rotativa, 根保証) feitas a partir de abril de 2020, o principal garantido se fixa no momento da morte de quem alugava (artigo 465-4). Ou seja, o aluguel que surge depois da morte não entra no alcance da fiança. Olhe a data do contrato e o limite máximo da fiança (極度額).

Em 2021, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo e o Ministério da Justiça publicaram as "Cláusulas contratuais modelo sobre o tratamento dos bens deixados" (残置物の処理等に関するモデル契約条項). São cláusulas que permitem, quando um inquilino idoso que mora sozinho morre, confiar a rescisão do contrato e o tratamento dos pertences deixados no imóvel a uma pessoa definida de antemão (o mandatário, 受任者). Se o contrato do pai ou da mãe tiver essa cláusula e o mandatário estiver definido, é ele quem toca a rescisão e a retirada. Incluir essa cláusula ao alugar ou renovar o contrato enquanto o pai ou a mãe ainda estão bem também é uma forma de se preparar. Se o contrato tem essa cláusula, dá para saber olhando o campo de cláusulas especiais. Se não tiver, os herdeiros tocam os procedimentos como sempre.

Nessa família, na primeira semana, levantamos os bens e as dívidas da mãe pelas cadernetas e pela correspondência. Na ordem do artigo sobre como investigar os bens. Havia cerca de 1,8 milhão de ienes em depósitos e nenhuma dívida encontrada, e, pedindo a divulgação às agências de informação de crédito, também não havia financiamentos nem empréstimos de cartão. Confirmado isso, o filho decidiu aceitar a herança e enviou o aviso de rescisão. O que ele fez até então foi só jogar fora o conteúdo da geladeira e trancar o apartamento.

O dinheiro gasto foi este. O aluguel do aviso de rescisão até a desocupação, 2 meses, 104 mil ienes. A retirada dos pertences por uma empresa, 165 mil ienes (com impostos, 1DK). Como custo de restauração do imóvel (原状回復), 72 mil ienes descontados do depósito-caução de 104 mil ienes (2 meses), e o restante do depósito, 32 mil ienes, foi devolvido. Os custos somaram 341 mil ienes. Como os 72 mil da restauração foram descontados do depósito e voltaram os 32 mil restantes, o dinheiro que efetivamente saiu, no líquido, foi de 237 mil ienes (104 mil + 165 mil − 32 mil). Tudo foi pago com os depósitos da mãe.

Resumo em tabela ― o dinheiro gasto até desocupar o apartamento nessa família (1DK de aluguel mensal de 52 mil ienes): aluguel até a desocupação (2 meses), 104 mil ienes, pago com os depósitos da mãe; retirada dos pertences (empresa, com impostos), 165 mil ienes, pago com os depósitos da mãe; restauração do imóvel (sujeira de cigarro em um cômodo), 72 mil ienes, descontado do depósito-caução; devolução do restante do depósito, menos 32 mil ienes (depósito de 104 mil − 72 mil); dinheiro que saiu, 237 mil ienes (104 mil + 165 mil − 32 mil).

No orçamento da restauração, no começo, estava incluída a troca de todo o papel de parede. Lemos com o filho as diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo e confirmamos que o desbotamento pelo sol e o desgaste pelo tempo, que acontecem normalmente com o uso, em princípio ficam por conta do proprietário. Falando com a administradora, a cobrança foi corrigida para só um cômodo sujo de nicotina, e ficou em 72 mil ienes. No dia da desocupação, tiramos fotos do apartamento com data.

O "ainda este mês" do proprietário é compreensível do lado dele. Ficar com o apartamento vazio e sem receber aluguel é um problema. Mas os herdeiros têm 3 meses para pensar e, nesse tempo, precisam investigar se há dívidas. Nessa família, quando dissemos ao proprietário "vamos verificar se há dívidas, então pedimos que espere umas duas semanas; o aluguel desse período será pago", ele concordou.

O que eu fiz foi ajudar com a ordem da investigação de bens e dívidas e conferir os documentos a entregar à administradora. Se for contratar a preparação da declaração de renúncia à herança, é com o escrivão judicial (司法書士) ou o advogado; se houver disputa entre herdeiros, é terreno do advogado. Por fim, o filho devolveu as chaves do apartamento da mãe à administradora e assinou o termo de confirmação da desocupação. Se ele tivesse rescindido às pressas, como cobrado, e depois aparecesse uma dívida, talvez não pudesse renunciar. A frase pedindo que esperassem duas semanas foi o passo mais importante dos procedimentos dessa família.

Autor: 長澤湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-24

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

Fontes oficiais

As regras e os valores deste artigo podem ser conferidos nas seguintes páginas oficiais (em japonês).

Tribunais do Japão: "Declaração de renúncia à herança" (相続の放棄の申述) ― A renúncia à herança é declarada ao Tribunal de Família em até 3 meses a partir de quando a pessoa soube que a sucessão se abriu a seu favor.
Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo: "Cláusulas contratuais modelo sobre o tratamento dos bens deixados" (残置物の処理等に関するモデル契約条項) ― Cláusulas contratuais para, quando um idoso que mora sozinho falece, confiar a rescisão do contrato de locação e o tratamento dos pertences deixados no imóvel a um mandatário definido de antemão (Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo e Ministério da Justiça).
e-Gov: Código Civil (民法) ― O herdeiro assume os direitos e deveres do falecido (artigo 896). Dispor do patrimônio da herança é considerado aceitação simples (artigo 921). Dever de conservação de quem renunciou (artigo 940). Na fiança rotativa de pessoa física, o principal se fixa com a morte do devedor principal (artigo 465-4).

Todos os artigos traduzidos · Ler o original em japonês

Mais da KuraLab em português

Régua na tela: régua em tamanho real no celular (118 modelos)

Joguinhos (em inglês): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH