日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

2026-10-08

Căn phòng thuê của cha mẹ đã mất ― chấm dứt hợp đồng thuê, dọn đồ đạc, và quan hệ với việc từ bỏ thừa kế

Khi cha hoặc mẹ sống một mình qua đời trong căn hộ thuê, chủ nhà sẽ hối thúc chấm dứt hợp đồng và trả phòng. Quyền thuê được thừa kế, nên hợp đồng không tự động chấm dứt khi người thuê mất. Bài viết sắp xếp: nếu đang tính từ bỏ thừa kế, việc chấm dứt hợp đồng hay vứt bỏ đồ đạc có nguy cơ bị coi là chấp nhận đơn thuần (単純承認); nghĩa vụ bảo quản vẫn còn dù đã từ bỏ; phạm vi trách nhiệm của người bảo lãnh liên đới; điều khoản hợp đồng mẫu năm 2021; và chi tiết số tiền tổng cộng 237.000 yên cho tiền thuê, dọn dẹp, khôi phục nguyên trạng ở gia đình này.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

"Chủ nhà bảo tôi trả phòng trong tháng này, và trả cả tiền thuê đến lúc đó. Tôi cứ làm theo lời chủ nhà có được không?" Người đến tư vấn là con trai cả 52 tuổi. Người mẹ 78 tuổi sống một mình đã mất tại căn hộ thuê. Tiền thuê 52.000 yên một tháng, căn 1DK. Người con sống ở tỉnh khác, đồ đạc của mẹ vẫn còn nguyên trong phòng. Điều anh lo là có thể mẹ có nợ.

Trước hết, hợp đồng thuê phòng không tự động chấm dứt khi người thuê mất. Quyền thuê (賃借権) và nghĩa vụ trả tiền thuê, cũng như các tài sản và khoản nợ khác, được chuyển sang người thừa kế (Điều 896 Bộ luật Dân sự). Nhìn từ phía chủ nhà, chỉ là bên ký hợp đồng đổi từ người mẹ đã mất sang người thừa kế. Vì vậy, chấm dứt hợp đồng hay chuyển đồ đạc ra đều là việc của người thừa kế.

Ở đây cần chú ý quan hệ với việc từ bỏ thừa kế (相続放棄). Nếu người biết có nhiều nợ và muốn từ bỏ thừa kế lại chấm dứt hợp đồng thuê trước, hoặc bán hay vứt bỏ đồ đạc, có nguy cơ bị coi là đã "định đoạt" tài sản thừa kế, tức là đã chấp nhận thừa kế (chấp nhận đơn thuần, 単純承認) (Điều 921). Khi đó, về sau không thể từ bỏ được nữa. Việc khai từ bỏ thừa kế với tòa án gia đình phải làm trong vòng 3 tháng kể từ khi biết người đó đã mất.

Vậy có phải cho đến khi quyết định từ bỏ hay không thì không làm gì được? Không phải vậy. Những hành vi để giữ giá trị tài sản (hành vi bảo quản, 保存行為) như vứt thức ăn sẽ hỏng, khóa cửa, kiểm tra thư từ được coi là làm được. Điều cần chú ý là những hành vi như bán đồ đạc có giá trị, mang về làm kỷ vật, thuê đơn vị xử lý toàn bộ, nhận lại tiền đặt cọc thuê nhà (敷金). Hành vi bảo quản đến đâu thì tùy tình huống mà phán đoán khác nhau, nên việc gì còn phân vân thì để sau khi đơn khai từ bỏ được thụ lý.

Cũng cần chú ý cách trả tiền. Trong lúc chưa quyết định từ bỏ hay không, nếu chủ nhà đòi tiền thuê, an toàn hơn là tự bỏ tiền ứng trước thay vì trả từ tiền gửi của người mất. Vì dùng tài sản của người mất để trả nợ có phải là "định đoạt" hay không, tùy tình huống mà phán đoán khác nhau. Điện, gas, nước thì không cắt, chỉ dừng ở mức báo người đứng tên đã mất và hỏi cách quyết toán. Có để tủ lạnh chạy hay không, dùng đến đâu để giữ trạng thái căn phòng, cũng quyết định theo cách nghĩ đó. Tiền đã ứng trước, nếu quyết định thừa kế thì quyết toán từ di sản được, còn nếu từ bỏ, có biên lai thì cũng là tư liệu cho cuộc bàn bạc sau này.

Cách phân biệt trong phòng giữa "việc được làm" và "việc phải chờ" khi còn đang tính từ bỏ thừa kế. Trong lúc chưa quyết định từ bỏ hay không, chỉ dừng ở các hành vi bảo quản: vứt thức ăn sẽ hỏng, khóa cửa và giữ chìa khóa, kiểm tra thư từ để tra tài sản và nợ. Việc phải chờ (vì có nguy cơ bị coi là định đoạt): chấm dứt hợp đồng thuê, bán đồ đạc hoặc xử lý toàn bộ, chia kỷ vật, nhận tiền đặt cọc. Hành vi bảo quản đến đâu thì tùy tình huống mà phán đoán khác nhau; việc còn phân vân thì làm sau khi đơn khai từ bỏ được thụ lý, hoặc sau khi đã quyết định thừa kế.

Từ bỏ rồi cũng không phải là hết mọi trách nhiệm. Với sửa đổi tháng 4/2023, quy định rằng người đang thực sự quản lý tài sản thừa kế vào lúc từ bỏ, cho đến khi giao cho người thừa kế khác hoặc người thanh lý tài sản thừa kế (相続財産清算人), có nghĩa vụ bảo quản với sự chú ý như với tài sản của mình (Điều 940). Nếu đang giữ chìa khóa phòng, sau khi từ bỏ vẫn cần để ý đến chìa khóa và tình trạng căn phòng.

Cũng phải kiểm tra chuyện người bảo lãnh liên đới (連帯保証人). Con làm người bảo lãnh liên đới cho phòng thuê của cha mẹ là chuyện thường. Trách nhiệm của người bảo lãnh là lời cam kết của chính người bảo lãnh, nên dù từ bỏ thừa kế cũng không mất. Tuy nhiên, bảo lãnh của cá nhân (bảo lãnh tổng hạn mức, 根保証) ký từ tháng 4/2020 trở đi, số nợ gốc được bảo lãnh được xác định vào thời điểm người thuê qua đời (Điều 465-4). Nghĩa là tiền thuê phát sinh sau khi người thuê mất không thuộc phạm vi bảo lãnh. Hãy xem ngày ký hợp đồng và mức trần bảo lãnh (hạn mức tối đa, 極度額).

Năm 2021, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch cùng Bộ Tư pháp công bố "Điều khoản hợp đồng mẫu về xử lý đồ để lại v.v.". Đây là điều khoản cho phép, khi người thuê cao tuổi sống một mình qua đời, giao việc chấm dứt hợp đồng và xử lý đồ đạc còn lại trong phòng cho người đã định trước (người được ủy nhiệm, 受任者). Nếu hợp đồng của cha mẹ có điều khoản này và đã có người được ủy nhiệm, người đó sẽ lo việc chấm dứt hợp đồng và dọn dẹp. Khi cha mẹ còn khỏe, lúc thuê hoặc gia hạn hợp đồng, đưa điều khoản này vào cũng là một cách chuẩn bị. Hợp đồng của cha mẹ có điều khoản này hay không, xem mục điều khoản đặc biệt là biết. Nếu không có, người thừa kế làm thủ tục như trước nay.

Ở gia đình này, trong tuần đầu, chúng tôi tra tài sản và nợ của người mẹ từ sổ tiết kiệm và thư từ. Đúng theo thứ tự ở bài về cách tra tài sản. Tiền gửi khoảng 1,8 triệu yên, không tìm thấy nợ, yêu cầu công khai thông tin ở cơ quan thông tin tín dụng cũng không có khoản vay hay nợ thẻ nào. Xác nhận xong, người con quyết định chấp nhận thừa kế và gửi thông báo chấm dứt hợp đồng. Trước đó, việc anh làm chỉ là vứt đồ trong tủ lạnh và khóa cửa.

Chi phí như sau. Tiền thuê từ khi thông báo chấm dứt đến khi trả phòng là 2 tháng, 104.000 yên. Thuê đơn vị dọn đồ đạc 165.000 yên (gồm thuế, căn 1DK). Chi phí khôi phục nguyên trạng (原状回復) 72.000 yên bị trừ vào tiền đặt cọc 104.000 yên (2 tháng), phần còn lại của tiền đặt cọc là 32.000 yên được trả lại. Tổng chi phí 341.000 yên. Khoản khôi phục nguyên trạng 72.000 yên được trừ vào tiền đặt cọc, phần còn lại 32.000 yên được trả về, nên số tiền mặt thực tế bỏ ra là 237.000 yên (104.000 yên + 165.000 yên − 32.000 yên). Tất cả đều trả từ tiền gửi của người mẹ.

Số tiền gia đình này đã chi đến khi trả phòng (căn 1DK, tiền thuê 52.000 yên một tháng). Tiền thuê đến khi trả phòng (2 tháng): 104.000 yên, trả từ tiền gửi của mẹ. Dọn đồ đạc (đơn vị dọn, gồm thuế): 165.000 yên, trả từ tiền gửi của mẹ. Khôi phục nguyên trạng (vết bẩn thuốc lá một phòng): 72.000 yên, trừ vào tiền đặt cọc. Phần tiền đặt cọc còn lại được trả về: trừ 32.000 yên (tiền đặt cọc 104.000 yên − 72.000 yên). Số tiền mặt bỏ ra: 237.000 yên (104.000 yên + 165.000 yên − 32.000 yên).

Trong báo giá khôi phục nguyên trạng, ban đầu có cả việc thay toàn bộ giấy dán tường. Tôi cùng người con đọc hướng dẫn của Bộ Đất đai, xác nhận rằng hư hại do nắng hay do cũ đi, những thứ xảy ra bình thường khi có người ở, về nguyên tắc là phần chủ nhà chịu. Khi nói với công ty quản lý, yêu cầu được sửa lại chỉ còn phần một phòng bị bẩn do khói thuốc, thành 72.000 yên. Vào ngày trả phòng, chúng tôi chụp ảnh căn phòng có ghi ngày.

Câu "trong tháng này" của chủ nhà, xét từ hoàn cảnh của chủ nhà thì có thể hiểu. Phòng trống không có tiền thuê thì khó cho họ. Nhưng người thừa kế có 3 tháng để cân nhắc, và trong thời gian đó cần tra xem có nợ hay không. Ở gia đình này, khi nói với chủ nhà: "Tôi cần tra xem có nợ không, xin chờ khoảng hai tuần. Tiền thuê trong thời gian đó tôi sẽ trả", chủ nhà đã đồng ý.

Phần tôi giúp là thứ tự tra tài sản và nợ, và kiểm tra giấy tờ nộp cho công ty quản lý. Nếu nhờ soạn đơn khai từ bỏ thừa kế thì đó là việc của tư pháp thư sĩ (司法書士) hoặc luật sư, nếu có tranh chấp giữa những người thừa kế thì là lĩnh vực của luật sư. Cuối cùng, người con trả chìa khóa phòng của mẹ cho công ty quản lý, và ký biên bản xác nhận trả phòng. Nếu bị hối thúc mà chấm dứt hợp đồng ngay, lỡ phát hiện có nợ thì có thể đã không từ bỏ được. Một lời xin chờ hai tuần là bước quan trọng nhất trong thủ tục của gia đình này.

Người viết: 長澤 湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-24

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Nguồn chính thức

Quy định và số liệu trong bài có thể đối chiếu tại các trang chính thức sau (tiếng Nhật).

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật

Thêm từ KuraLab bằng tiếng Việt

Trò chơi nhỏ (bằng tiếng Anh): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH