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2026-10-14

日本不動產登記開始要求申報「國籍」（2026年10月5日起） ― 日本人也要申報、登記簿上不顯示、住在海外也必須提交

從2026年10月5日起，凡是透過買賣、繼承、贈與、新建等方式成為日本不動產所有權登記名義人的人，都要在辦理登記申請時申報「國籍等」（国籍等）。這不是只針對外國人的制度，日本人也要申報「日本」。申報的國籍由法務局作為內部資訊保管，不會出現在任何人都能申請的登記事項證明書（登記事項証明書）上。如果不寫就提交，法務局會要求補正。本文依據法務省的通達，整理需要附上什麼文件、住在海外怎麼辦、已經是名義人的人是否需要做什麼。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。 閱讀日文原文

「司法書士要我寄在留卡的影本。本人確認不是已經做過了嗎，這是要用來做什麼？」10月的第二週，在一件中古大樓的買賣中，買方女士這樣問我。她是中國籍，在日本住了十二年，是永住者。離交屋還有三天，司法書士（司法書士，負責辦理登記的專業人士）的事務所正在準備登記文件。答案很短：「從這個10月5日起，辦登記的時候要申報國籍，這是新的規定。」本文依據法務省發給各法務局的通達，說明這項規定的內容。

先說三個結論。第一，對象不只是外國人，而是包括日本人在內、所有成為不動產所有權名義人的人。第二，申報的國籍不會登載在任何人都能申請的登記事項證明書上，它是法務局的內部資訊。第三，不寫就提交的話，法務局會聯絡你「請補正」。申請不會被當場駁回，但會停下來。

這項制度的正式說法，是在「檢索用資訊的申報」（検索用情報の申出）中加入了「國籍等」。檢索用資訊是2025年4月21日開始的機制：不動產所有權的名義人事先向法務局提交姓名、姓名讀音（外國人為羅馬字姓名）、住所、出生日期和電子郵件，之後搬家或改姓時，法務局會查詢住民票資料，依職權替你辦理住所變更登記（2026年4月起住所變更登記成為義務一事，另有文章說明）。這五項之外，現在加上了第六項「國籍等」。依據是《不動產登記規則部分修正省令》（2026年法務省令第23號，2026年3月31日公布），施行日為2026年10月5日。發給法務局的通達是法務省民事局長2026年9月4日的法務省民二第872號。

「國籍等」的「等」，是為了把不是國家的地區也包括進來。通達列舉了《出入國管理及難民認定法施行令》第1條規定的「台灣」和「約旦河西岸地區及加薩地區」。國名按照外務省網站「國・地區」一欄所載的名稱填寫。

誰、在什麼時候申報？申請所有權保存、移轉、更正等登記的人當中，自然人（個人）在提出該申請時一併申報（同時申出，同時申報）。買房的人、繼承取得的人、受贈的人、新建後第一次登記名義的人，全都包括。法人不在對象之內。通達寫明，「住所在國外時，也必須把包括國籍等在內的檢索用資訊作為申請資訊的內容申報」。住在海外購買日本不動產的人、從海外繼承的人，同樣需要申報。

要附什麼文件？證明國籍的文件影本。日本人：載有本籍地的住民票影本，或戶籍附票（戸籍の附票）影本。外國籍的人：載有國籍的住民票影本、護照影本、在留卡（在留カード）影本、特別永住者證明書影本等。開頭那位女士被要求提供在留卡影本，就是這個。日本人若以住民票編碼（住民票コード）作為住所證明提交，且法務局能透過住基網路確認其日本國籍，則不需要國籍證明文件。提交護照影本時，寫上「與正本無異」即可，不需要辦理正本返還手續。但過期的護照不能使用。

法務局怎樣記錄？通達定了四個分類。日本國籍的人記為「日本」。從附件能看出不是日本國籍、但看不出是哪個國家的人，記為「日本以外」。國籍無法判明的人記為「國籍不明」。無國籍的人記為「無國籍」。如果確認有兩個以上國籍，全部記錄。這裡有一點要注意：「日本以外」和「國籍不明」是法務局為了記錄方便而設的分類，申請人不能在申請書上寫「日本以外」，要寫自己國家的名稱。

不寫就提交會怎樣？通達規定「要求申請人或其代理人補正」。明確表示不打算申報的，也同樣處理。要求補正後在期限內未改正的，法務局會根據附件能判明的國籍進行記錄。也就是說，流程是：申請不會被駁回；先停下來；收到聯絡；如果還是不提交，就由法務局根據文件判斷。

已經是名義人的人，需要做什麼嗎？不是義務。有一種與登記申請分開提交檢索用資訊的手續（単独申出，單獨申報），名義人「可以」申報。這次修正之後，可以透過單獨申報新記錄國籍，也可以在歸化、喪失國籍等導致國籍變更時記錄變更後的國籍。單獨申報可以線上或書面辦理，不需要蓋章或電子簽章，也不收登錄許可稅。但如果法務局無法確認申報的國籍，申報會被駁回。

申報的國籍能被看到多少？直接引用通達原文：「作為檢索用資訊記錄的國籍等資訊，作為內部資訊保有，不屬於依不動產登記法公開的對象。」任何人繳費就能申請的登記事項證明書和登記資訊上，都不會登載。另一方面，通達接著寫道，包括國籍在內的登記資訊預計會提供給國家的「不動產基礎登記簿」（不動産ベース・レジストリ）資料庫，用於行政機關之間的資訊連結。鄰居和房仲看不到，但在國家內部會被使用——這就是這項資訊的性質。

為什麼開始這項制度？通達給出兩個理由。一是為了掌握外國人持有不動產的實際情況。二是為了繼承。名義人過世時，繼承適用哪個國家的法律，由《法律適用通則法》第36條規定：被繼承人的本國法。即使是日本的不動產，過世的人是中國籍，原則上就按中國法律確定繼承人和份額；韓國籍則按韓國法律。2024年4月起繼承登記成為義務，但如果不知道名義人的國籍，法務局連審查誰是繼承人的入口都站不上。一開始就掌握國籍，繼承登記就不容易卡住。這是第二個理由。

接下來是我在現場看到的情況。我作為宅建士參與的買賣中，買方是外國籍的案件，比十年前明顯增多了。大多是永住者或日本人的配偶，能用日語讀合約。即便如此，在登記階段被問到「為什麼需要國籍」時，如果回答的一方說不出制度的用意，留下的只有不信任。我對開頭那位女士是這樣解釋的：「這是為了讓法務局在發生繼承時，事先知道該適用哪個國家的法律。登記簿上不會登載，所以鄰居和下一位買主不會因此知道你的國籍。」她說「那我明白了」，當天就把在留卡影本寄了過來。

現場還會遇到的另一種情況，是繼承。外國籍的人留下日本的不動產過世時，要從查本國的繼承法、調取本國相當於戶籍的文件、附上翻譯、確定繼承人範圍開始。有一件中國籍人士的繼承，光是收集中國公證處出具的親屬關係公證書就花了幾個月。國籍申報並不能縮短這個過程。但由於法務局一開始就掌握「過世的人是什麼國籍」，申請入口處的來回會減少。作為繼承人一方，請記住：需要被繼承人本國文件這一點本身不會改變。

日本人關心的大概是「自己也要提交什麼嗎」。透過買賣或繼承成為名義人時，只需附一份載有本籍的住民票影本或戶籍附票影本。辦繼承登記時，戶籍附票本來就多半要收集，負擔幾乎沒有增加。已經是名義人、近期沒有打算處分的人，什麼都不用做。

最後說時間。通達提到，法務局登記資訊系統中記錄國籍的部分「預計在施行日之後完成」改造，在此之前申報的國籍如何處理，將另行通知。制度在10月5日開始了，但法務局內部的機制還在追趕中。申請一方要做的事沒有變：寫上國籍、附上證明影本。僅此而已。

開頭那位女士的交屋如期完成。登記完成後，她申請的登記事項證明書的甲區上，寫著她的姓名、住所和羅馬字姓名。國籍哪裡都沒有。「真的沒寫啊。」她的聲音裡帶著一點安心。不顯示，但法務局保管著。同時記住這兩點，這項制度就不可怕了。

撰寫: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

本文的制度和數字可在以下官方頁面（日文）核對。

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