繼承登記的義務化 ― 可以自己申請的繼承，與應該委託專家的繼承的分辨方法

2024年4月起繼承登記（相続登記）成為義務。本文以行政書士的實務角度，整理期限與過料、本人申請就能辦完的典型案件、應該毫不猶豫交給專家的案件之間的界線。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

「向司法書士取了估價，說是11萬日圓。自己做的話，多少錢？」這是一位失去母親的男士的第一個問題。財產是自宅一間，繼承人是男士和妹妹兩人，協議已經談好。我回答「自己做的話，是登錄許可稅3萬2,000日圓和戶籍費幾千日圓」，他說「那我自己做」，實際上跑了兩次法務局就辦完了。本文談的是那位男士為什麼是「可以自己做的繼承」，以及旁邊的諮詢者為什麼是「應該委託的繼承」。

繼承不動產時，把名義從過世者改寫為繼承人的手續就是「繼承登記」。從1899年（明治32年）不動產登記法制定以來120多年一直是任意的這項登記，從2024年4月1日起申請成為義務。自知道透過繼承取得不動產之日起3年內不申請的話，除非有正當理由，否則成為10萬日圓以下過料的對象。施行日之前發生的繼承也是對象，這部分的期限是2027年3月31日。

把繼承登記從「任意」到「義務」的過程依時間整理一下。1899年：不動產登記法制定，繼承登記為任意。2024年4月1日：繼承登記義務化，3年內申請，違反處10萬日圓以下的過料。2027年3月31日：過渡措施的期限，施行前繼承部分的申請期限／評價額100萬日圓以下免稅措施的期限。

義務化的背景是「所有權人不明土地」的問題。登記放置了好幾代的土地，光是找所有權人就要花上以年計的時間，連公共事業、災害復原、鄰地的買賣都會停擺。我作為行政書士接受諮詢的案件中，「還是祖父名義」的土地並不少見，也有繼承人超過二十人、協議事實上不可能的案例。義務化是為了讓大家在變成那樣之前就動手的制度。

那麼，是不是所有的繼承登記都需要委託專家？不是。有本人申請就足夠的繼承，也有從一開始就交給專家結果上更快更便宜的繼承。分辨的重點有三個。

第一是繼承人的組成。只有配偶和子女，或只有子女，全員健在、聯絡得上，遺產分割已經談好。這些條件齊全的話，必要文件的收集和申請書的製作由本人來做也是現實的。法務局有登記諮詢的窗口，申請書的格式和填寫範例也有公開。

第二是繼承是否只有一層。放置祖父的繼承期間父親也過世了，這種「數次繼承」會讓關係人一口氣增加，文件的組合也變複雜。繼承人當中有下落不明的人、因失智症等判斷能力有疑慮的人、未成年人的情況，因為牽涉家事法院的程序，也是專家的領域。

第三是遺囑的有無和形式。有公證遺囑的話手續比較簡單，但自書遺囑原則上需要家事法院的檢認（使用法務局保管制度的除外）。部分繼承人對遺囑內容不服的情況，登記之前需要協商或調解，這也難以只靠本人進行。

選擇本人申請的話，要收集的文件大致分三種。關於過世者，從出生到死亡連續的戶籍，以及證明最後住所的住民票除票。關於繼承人，現在的戶籍和住民票。關於不動產，固定資產稅的評價證明書。透過遺產分割決定取得者的話，附上繼承人全員簽名並蓋實印的遺產分割協議書，以及全員的印鑑證明書。為了不用反覆提出戶籍，也可以用請法務局交付「法定繼承資訊一覽圖」影本的制度。

費用的中心是登錄許可稅，不動產的固定資產稅評價額的0.4%。評價額1,000萬日圓的話是4萬日圓。不過，評價額100萬日圓以下的土地到2027年3月31日為止有免稅措施，被繼承人在成為登記名義人之前就過世的情況的登記也有免稅特例。適用條件請以法務局或法務省的說明確認最新內容。

為了「期限內協議談不攏」的情況，也準備了「繼承人申報登記」（相続人申告登記）這種簡易的制度。只要向法務局申報自己是繼承人，就暫時算履行了義務。之後在遺產分割談好的時點辦理正式的繼承登記。這不是拖延時間，而是一邊避免過料一邊繼續協商的正規手段。

最後，寫一下我在諮詢時一定會說的話。繼承登記，「哪天再做」是最危險的。繼承人每多一位，必要的戶籍和印鑑證明就多一套，協商的難度不是加法而是乘法地增加。趁現在的家庭組成還能整理的時候，至少把繼承關係圖和不動產的一覽做好。光這樣，後代的負擔就大不相同。

把男士的繼承套進三個分辨方法。第一，繼承人的組成。只有子女兩人，都健在、聯絡得上、協議談好。第二，繼承是否只有一層。以母親的名義登記，只有母親的繼承。第三，遺囑。沒有，用協議書處理。三項都在本人申請那一邊。收集的文件是母親從出生到死亡的戶籍5份、住民票除票、男士和妹妹的戶籍和住民票、固定資產稅評價證明書、協議書和印鑑證明書2份。費用是登錄許可稅固定資產稅評價額800萬日圓×0.4%為3萬2,000日圓，戶籍等實費約4,500日圓，合計3萬6,500日圓。去法務局兩次：在諮詢窗口請他們看申請書那天，和申請那天。補正一次，因為協議書沒有騎縫章，當場蓋了就結束。和司法書士估價11萬日圓的差，約7萬3,500日圓。

同一週來的另一件諮詢，是相反的。祖父名義的土地，放置祖父的繼承期間父親過世，父親的兄弟姊妹中也有一人已過世。數繼承人有11人，其中2人不知道住所。數次繼承、有下落不明者、需要家事法院的不在者財產管理人程序。三個分辨方法中，第一和第二就是「交給專家」那一邊。這件繼承從一開始就交給了司法書士。報酬約28萬日圓，登錄許可稅土地三筆約6萬日圓，家事法院的程序費用另計。要是本人來做，光戶籍就超過30份，和11人的聯絡和協議，要以年計。

「哪天再做」的危險，也用數字寫。這塊祖父名義的土地，祖父的死亡是32年前。那時的繼承人是祖母和4個子女共5人。祖母過世，子女中2人過世，他們的子女（孫子女）加入，32年變成11人。如本文所寫，繼承人每多一位戶籍和印鑑證明就多一套，5人的時候做的話，在本人申請的範圍內。

本站的「相続登記ナビ」（繼承登記導引工具）是以本文所述「本人申請就能辦完的案件」為前提，輸入繼承人和不動產，就依序整理繼承關係圖和法定繼承份、到登記為止的步驟、登錄許可稅的參考和是否符合免稅、直到申請書草案的工具。也可以用來在向專家諮詢之前整理論點。

帶著11萬日圓估價來的男士，以3萬6,500日圓辦完了。旁邊的諮詢者付了28萬日圓，交給了司法書士。兩者都是正確的選擇，差別只在於站在三個分辨方法的哪一邊。本文寫了「至少把繼承關係圖和不動產的一覽做好」。有那一張，自己在哪一邊，在取估價之前就知道了。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

本文的制度和數字可在以下官方頁面（日文）核對。

法務省《給繼承不動產的人》（繼承登記的申請義務化） ― 義務化的內容、期限、正當理由的例子
法務局《關於繼承登記的登錄許可稅免稅措施》 ― 100萬日圓以下土地等的免稅，以及申請書上依據條文的寫法

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