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2026-09-05

El registro de herencia ahora es obligatorio ― cómo distinguir una herencia que puede registrar usted mismo de una que conviene dejar en manos de un profesional

Desde abril de 2024, el registro (登記) de la herencia es obligatorio en Japón. Este artículo ordena el plazo y la multa, los casos típicos en los que basta con que usted mismo presente la solicitud y el punto a partir del cual conviene pasar el asunto a un profesional sin dudarlo, desde la experiencia práctica de un gestor administrativo (行政書士).

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

“Le pedí un presupuesto a un escribano judicial y me dijo 110.000 yenes. Si lo hago yo mismo, ¿cuánto me cuesta?”. Esa fue la primera pregunta de un hombre que había perdido a su madre. El patrimonio era una sola casa, los herederos eran él y su hermana, y ya se habían puesto de acuerdo. “Si lo hace usted, son 32.000 yenes de impuesto de registro y licencias, más unos miles de yenes por los documentos del registro familiar”, le respondí. “Entonces lo hago yo”, dijo, y de verdad lo terminó en dos visitas a la Oficina de Asuntos Legales. Este artículo trata de por qué la de ese hombre era una “herencia que uno puede hacer solo”, y por qué la del consultante de al lado era una “herencia que conviene encargar”.

Cuando alguien hereda un inmueble, el trámite para cambiar el titular de la persona fallecida a los herederos (相続人) se llama “registro de herencia” (相続登記). Durante más de 120 años desde que se creó la Ley de Registro de Bienes Inmuebles en 1899 (Meiji 32), este registro fue voluntario; desde el 1 de abril de 2024, solicitarlo es obligatorio. Si no lo solicita dentro de los 3 años desde el día en que supo que adquirió un inmueble por herencia (相続), salvo que tenga un motivo justificado, puede recibir una multa administrativa (過料) de hasta 100.000 yenes. Las herencias abiertas antes de la entrada en vigor también están incluidas; para ellas el plazo vence el 31 de marzo de 2027.

De “voluntario” a “obligatorio”, en tres fechas: en 1899 se aprobó la Ley de Registro de Bienes Inmuebles, y el registro de herencia era voluntario. El 1 de abril de 2024 el registro de herencia pasó a ser obligatorio: hay que solicitarlo dentro de 3 años y, si no se cumple, puede haber una multa administrativa de hasta 100.000 yenes. El 31 de marzo de 2027 vencen las medidas de transición: es el plazo para solicitar el registro de las herencias anteriores a la entrada en vigor y también el fin de la exención para terrenos valuados en 1 millón de yenes o menos.

Detrás de la obligación está el problema de los “terrenos de dueño desconocido”. En un terreno cuyo registro quedó abandonado durante varias generaciones, solo encontrar a los dueños puede llevar años, y eso frena obras públicas, la reconstrucción después de desastres y hasta la compraventa del terreno vecino. En los casos que me consultan como gestor administrativo, no es raro un terreno que “sigue a nombre del abuelo”, y hay casos en que los herederos pasan de veinte y ponerse de acuerdo es prácticamente imposible. La obligación es un sistema para que se actúe antes de llegar a eso.

Ahora bien, ¿hay que encargar todos los registros de herencia a un profesional? No. Hay herencias en las que basta con que usted mismo presente la solicitud, y otras en las que pasarlas a un profesional desde el principio termina siendo más rápido y más barato. Hay tres puntos para distinguirlas.

El primero es la composición de los herederos. Solo el cónyuge y los hijos, o solo los hijos; todos vivos y localizables, y con la partición de la herencia ya acordada. Si se dan estas condiciones, juntar los documentos necesarios y redactar la solicitud es realista para una persona común. La Oficina de Asuntos Legales tiene una ventanilla de consultas sobre el registro, y publica los formularios de solicitud y ejemplos de cómo llenarlos.

El segundo es si la herencia termina en un solo paso. Si, mientras la herencia del abuelo quedaba sin tramitar, también murió el padre, se produce una “sucesión encadenada” (数次相続): el número de personas involucradas aumenta de golpe y armar los documentos se complica. También es terreno de profesionales cuando entre los herederos hay alguien desaparecido, alguien cuya capacidad de juicio es dudosa por demencia u otra causa, o un menor de edad, porque entran en juego trámites del Tribunal de Familia (家庭裁判所).

El tercero es si hay testamento (遺言) y de qué tipo. Con un testamento notarial (公正証書遺言), el trámite es relativamente sencillo; en cambio, el testamento ológrafo (自筆証書遺言), es decir, escrito a mano por el propio testador, en principio necesita la verificación judicial del testamento (検認) en el Tribunal de Familia (salvo que se haya usado el sistema de custodia de la Oficina de Asuntos Legales). Si una parte de los herederos no está conforme con el contenido del testamento, antes del registro hacen falta conversaciones o una conciliación, y eso también es difícil de llevar adelante uno solo.

Si elige presentar la solicitud usted mismo, los documentos que debe reunir son, a grandes rasgos, de tres clases. De la persona fallecida: el registro familiar (戸籍) continuo desde su nacimiento hasta su muerte, y el certificado de residencia dado de baja (住民票の除票), que prueba su último domicilio. De los herederos: su registro familiar actual y su certificado de residencia (住民票). Del inmueble: el certificado de valuación del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税). Si en la partición de la herencia se decidió quién se queda con el inmueble, se agrega el acuerdo de partición de la herencia (遺産分割協議書), firmado por todos los herederos y sellado con su sello registrado (実印), junto con el certificado de sello registrado (印鑑証明書) de cada uno. Para no tener que pedir los registros familiares una y otra vez, también puede usar el sistema por el cual la Oficina de Asuntos Legales le entrega copias del “cuadro de información de herederos legales” (法定相続情報一覧図).

El gasto principal es el impuesto de registro y licencias (登録免許税): el 0,4 % del valor de valuación del inmueble para el impuesto sobre bienes inmuebles. Si el valor es de 10 millones de yenes, son 40.000 yenes. Sin embargo, hay una medida que deja exentos hasta el 31 de marzo de 2027 los terrenos valuados en 1 millón de yenes o menos, y también hay una exención especial para el registro en casos en que la persona fallecida murió antes de llegar a ser titular registrada. Confirme las condiciones vigentes en la información de la Oficina de Asuntos Legales o del Ministerio de Justicia.

Para cuando “no se llega a un acuerdo dentro del plazo”, también se creó un sistema simplificado llamado “registro de declaración de heredero” (相続人申告登記). Con solo comunicar a la Oficina de Asuntos Legales que usted es heredero, se considera cumplida la obligación por el momento. Después, cuando se acuerde la partición de la herencia, se hace el registro de herencia propiamente dicho. No es una manera de ganar tiempo, sino un medio oficial para seguir conversando sin exponerse a la multa.

Por último, dejo escrito lo que siempre digo en las consultas. Con el registro de herencia, lo más peligroso es el “algún día lo hago”. Cada vez que se suma un heredero, se suma un juego completo de registros familiares y certificados de sello, y la dificultad del acuerdo no crece sumando, sino multiplicando. Mientras todavía se pueda ordenar con la composición familiar actual, haga al menos el cuadro de relaciones de herencia y la lista de inmuebles. Solo con eso, la carga de la generación siguiente cambia mucho.

Apliquemos los tres puntos a la herencia de aquel hombre. Primero, la composición de los herederos: solo dos hijos, ambos vivos, localizables y de acuerdo. Segundo, si la herencia termina en un solo paso: la casa estaba registrada a nombre de la madre y solo había que tramitar la herencia de ella. Tercero, el testamento: no había, se resolvió con el acuerdo de partición. Los tres puntos caían del lado de “hacerlo uno mismo”. Los documentos que reunió fueron: 5 copias del registro familiar de la madre desde su nacimiento hasta su muerte, el certificado de residencia dado de baja, el registro familiar y el certificado de residencia de él y de su hermana, el certificado de valuación del impuesto sobre bienes inmuebles, el acuerdo de partición y 2 certificados de sello registrado. El costo: impuesto de registro y licencias, 8 millones de yenes de valor de valuación × 0,4 % = 32.000 yenes; gastos de registros familiares y demás documentos, unos 4.500 yenes; en total, 36.500 yenes. Fue dos veces a la Oficina de Asuntos Legales: el día en que le revisaron la solicitud en la ventanilla de consultas y el día en que la presentó. Hubo una sola corrección (補正): al acuerdo de partición le faltaba el sello de unión entre páginas (契印), lo selló ahí mismo y listo. La diferencia con el presupuesto de 110.000 yenes del escribano judicial fue de unos 73.500 yenes.

Otra consulta que llegó esa misma semana fue lo contrario. Un terreno a nombre del abuelo: mientras la herencia del abuelo quedaba sin tramitar murió el padre, y uno de los hermanos del padre también ya había muerto. Contando a los herederos, eran 11, y de 2 de ellos no se sabía el domicilio. Sucesión encadenada, personas desaparecidas, y necesidad del trámite del Tribunal de Familia para nombrar un administrador de bienes del ausente (不在者財産管理人). De los tres puntos, el primero y el segundo caían del lado de “a un profesional”. Esta herencia se la pasamos a un escribano judicial desde el principio. Honorarios de unos 280.000 yenes, impuesto de registro y licencias de unos 60.000 yenes por tres parcelas de terreno, y aparte los gastos del trámite del Tribunal de Familia. Si la persona hubiera intentado hacerlo sola, solo de registros familiares habría superado las 30 copias, y entre contactar y ponerse de acuerdo con 11 personas, habría llevado años.

El peligro del “algún día lo hago” también lo escribo con números. En este terreno a nombre del abuelo, el abuelo había muerto hacía 32 años. En ese momento los herederos eran 5: la abuela y 4 hijos. Murió la abuela, murieron 2 de los hijos, se sumaron los hijos de ellos (los nietos), y en 32 años llegaron a ser 11. Tal como escribí más arriba, cada vez que se suma un heredero se suma un juego de registros familiares y certificados de sello; si lo hubieran hecho cuando eran 5, habría estado dentro de lo que uno puede tramitar por su cuenta.

La herramienta “Navegador del registro de herencia” (相続登記ナビ) de este sitio está pensada para los “casos que uno puede solicitar por su cuenta” de los que habla este artículo: al ingresar los herederos y los inmuebles, ordena paso a paso el cuadro de relaciones de herencia, las cuotas legales de herencia (法定相続分), los pasos hasta el registro, una estimación del impuesto de registro y licencias y si corresponde la exención, hasta un borrador de la solicitud. También sirve para ordenar los puntos antes de consultar a un profesional.

El hombre que llegó con el presupuesto de 110.000 yenes terminó con 36.500 yenes. El consultante de al lado pagó 280.000 yenes y se lo pasó a un escribano judicial. Las dos fueron decisiones correctas; la única diferencia es de qué lado de los tres puntos estaban. Escribí más arriba: “haga al menos el cuadro de relaciones de herencia y la lista de inmuebles”. Con esa hoja en la mano, sabrá de qué lado está usted antes de pedir un presupuesto.

Autor: 長澤 湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

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