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2026-09-05

상속등기 의무화 ― 직접 신청할 수 있는 상속과 전문가에게 맡겨야 할 상속을 구별하는 법

2024년 4월부터 일본에서 상속등기는 의무가 되었습니다. 기한과 과태료(過料), 본인 신청으로 끝낼 수 있는 전형적인 사례, 망설이지 말고 전문가에게 넘겨야 할 사례의 경계를 행정서사의 실무 관점에서 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

"사법서사(司法書士)에게 견적을 받았더니 11만 엔이라고 하더군요. 제가 직접 하면 얼마나 드나요?" 어머니를 여읜 한 남성이 처음 꺼낸 질문입니다. 재산은 자택 한 채, 상속인은 남성과 여동생 두 사람, 협의는 이미 끝난 상태였습니다. "직접 하시면 등록면허세 3만 2,000엔과 호적 발급비 몇천 엔입니다"라고 답하자, "그럼 제가 하겠습니다"라고 했고, 실제로 법무국(法務局)에 두 번 다녀와서 끝냈습니다. 이 글은 그 남성이 "직접 할 수 있는 상속"이었던 이유와, 옆자리 상담자가 "맡겨야 할 상속"이었던 이유에 관한 이야기입니다.

부동산을 상속했을 때, 명의를 돌아가신 분에서 상속인으로 바꾸는 절차가 "상속등기(相続登記)"입니다. 등기(登記)란 부동산의 소유자 등을 나라의 장부에 올리는 것을 말합니다. 1899년(메이지 32년)에 부동산등기법이 생긴 뒤 120년 넘게 임의였던 이 등기는, 2024년 4월 1일부터 신청이 의무가 되었습니다. 상속으로 부동산을 취득한 사실을 안 날부터 3년 이내에 신청하지 않으면, 정당한 이유가 없는 한 10만 엔 이하의 과태료(過料) 대상이 됩니다. 시행일 전에 발생한 상속도 대상이며, 이 경우의 기한은 2027년 3월 31일까지입니다.

상속등기가 "임의"에서 "의무"가 되기까지를 시간 순으로 정리하면 다음과 같습니다. 1899년에 부동산등기법이 제정되었고, 이때 상속등기는 임의였습니다. 2024년 4월 1일에 상속등기가 의무화되어, 3년 이내에 신청해야 하고 위반하면 10만 엔 이하의 과태료 대상이 됩니다. 2027년 3월 31일은 경과 조치의 기한으로, 시행 전에 발생한 상속분의 신청 기한이자, 평가액 100만 엔 이하 토지에 대한 면세 조치의 기한입니다.

의무화의 배경에는 "소유자 불명 토지(所有者不明土地)" 문제가 있습니다. 등기가 몇 대에 걸쳐 방치된 토지는 주인을 찾는 데만 몇 년이 걸리고, 공공사업이나 재해 복구, 이웃 토지의 매매까지 멈추게 만듭니다. 제가 행정서사(行政書士)로서 상담을 받는 사안 중에도 "할아버지 명의 그대로"인 토지는 드물지 않고, 상속인이 스무 명을 넘어 협의가 사실상 불가능해진 경우도 있습니다. 의무화는 그렇게 되기 전에 손을 쓰게 하려는 제도입니다.

그렇다면 모든 상속등기를 전문가에게 맡겨야 하느냐 하면, 그렇지 않습니다. 본인 신청으로 충분히 끝나는 상속이 있고, 처음부터 전문가에게 넘기는 편이 결과적으로 빠르고 싼 상속이 있습니다. 구별하는 포인트는 세 가지입니다.

첫째는 상속인의 구성입니다. 배우자와 자녀만, 또는 자녀만 있고, 모두 생존해 있어 연락이 닿으며, 유산 분할 이야기가 정리되어 있다. 이 조건이 갖춰져 있다면 필요 서류를 모으고 신청서를 작성하는 일은 본인도 충분히 할 수 있습니다. 법무국에는 등기 상담 창구가 있고, 신청서 양식과 기재 예시도 공개되어 있습니다.

둘째는 상속이 한 단계로 끝나는지입니다. 할아버지의 상속을 방치하는 사이에 아버지도 돌아가셨다는 "수차상속(数次相続)"이 되면, 관계자가 한꺼번에 늘고 서류를 맞추는 일도 복잡해집니다. 상속인 중에 행방불명인 사람, 치매 등으로 판단 능력이 걱정되는 사람, 미성년자가 있는 경우에도 가정재판소(家庭裁判所)의 절차가 얽히기 때문에 전문가의 영역입니다.

셋째는 유언(遺言)의 유무와 형식입니다. 공정증서유언(公正証書遺言)이 있으면 절차가 비교적 단순하지만, 자필증서유언(自筆証書遺言)은 원칙적으로 가정재판소의 검인(検認, 유언서의 상태를 법원이 확인·기록하는 절차)이 필요합니다(법무국의 보관 제도를 이용한 것은 제외). 유언 내용에 일부 상속인이 납득하지 않는 경우에는 등기 전에 협의나 조정이 필요해지고, 이것도 본인만으로 진행하기는 어려워집니다.

본인 신청을 택한다면 모아야 할 서류는 크게 세 종류입니다. 돌아가신 분에 대해서는 출생부터 사망까지 이어지는 호적과, 마지막 주소를 증명하는 주민표(住民票)의 제표(除票, 사망 등으로 말소된 주민표). 상속인에 대해서는 현재의 호적과 주민표. 부동산에 대해서는 고정자산세(固定資産税) 평가증명서입니다. 유산 분할로 취득자를 정한 경우에는 상속인 전원이 서명하고 실인(実印, 관청에 등록한 도장)을 찍은 유산분할협의서와 전원의 인감증명서(印鑑証明書)를 첨부합니다. 호적을 몇 번이고 다시 떼지 않아도 되도록, 법무국에서 "법정상속정보일람도(法定相続情報一覧図)"의 사본을 발급받는 제도도 이용할 수 있습니다.

비용의 중심은 등록면허세(登録免許税)로, 부동산 고정자산세 평가액의 0.4퍼센트입니다. 평가액이 1,000만 엔이면 4만 엔이 됩니다. 다만 평가액 100만 엔 이하의 토지에 대해서는 2027년 3월 31일까지 면세하는 조치가 있고, 피상속인(돌아가신 분)이 등기 명의인이 되기 전에 사망한 경우의 등기에도 면세 특례가 있습니다. 적용 조건은 법무국이나 법무성의 안내에서 최신 내용을 확인하세요.

"기한 안에 협의가 정리되지 않는다"는 경우를 위해 "상속인신고등기(相続人申告登記)"라는 간이 제도도 마련되었습니다. 자신이 상속인이라는 사실을 법무국에 신고하기만 하면 일단 의무를 이행한 것이 됩니다. 그 뒤 유산 분할이 정리된 시점에 본래의 상속등기를 합니다. 시간 끌기가 아니라, 과태료를 피하면서 협의를 계속하기 위한 정식 수단입니다.

마지막으로, 제가 상담 자리에서 꼭 전하는 말을 적어 둡니다. 상속등기는 "언젠가 하지"가 가장 위험합니다. 상속인이 한 명 늘 때마다 필요한 호적과 인감증명서가 한 세트씩 늘어나고, 협의의 어려움은 덧셈이 아니라 곱셈으로 커집니다. 지금의 가족 구성으로 정리할 수 있을 때, 적어도 상속관계도와 부동산 목록만은 만들어 두세요. 그것만으로도 다음 세대의 부담은 크게 달라집니다.

그 남성의 상속을 세 가지 구별법에 대어 봅니다. 첫째, 상속인의 구성. 자녀 두 명뿐이고, 둘 다 생존해 있으며, 연락이 닿고, 협의가 끝나 있다. 둘째, 상속이 한 단계로 끝나는지. 어머니 명의로 등기되어 있고, 어머니의 상속뿐이다. 셋째, 유언. 없음, 협의서로 대응. 세 가지 모두 본인 신청 쪽이었습니다. 모은 서류는 어머니의 출생부터 사망까지의 호적 5통, 주민표 제표, 남성과 여동생의 호적과 주민표, 고정자산세 평가증명서, 협의서와 인감증명서 2통. 비용은 등록면허세가 고정자산세 평가액 800만 엔×0.4%로 3만 2,000엔, 호적 등의 실비가 약 4,500엔, 합계 3만 6,500엔. 법무국에는 상담 창구에서 신청서를 봐 준 날과 신청한 날, 두 번 갔습니다. 보정은 한 번, 협의서에 계인(契印, 여러 장의 서류에 걸쳐 찍는 도장)이 없어서 그 자리에서 찍고 끝났습니다. 사법서사 견적 11만 엔과의 차이는 약 7만 3,500엔입니다.

같은 주에 온 다른 상담은 정반대였습니다. 할아버지 명의의 토지로, 할아버지의 상속을 방치하는 사이에 아버지가 돌아가셨고, 아버지의 형제 중 한 명도 이미 세상을 떠났습니다. 상속인을 세어 보니 11명, 그중 2명은 주소를 알 수 없었습니다. 수차상속이고, 행방불명자가 있으며, 가정재판소의 부재자재산관리인(不在者財産管理人) 절차가 필요합니다. 세 가지 구별법 중 첫째와 둘째에서 "전문가에게" 쪽입니다. 이 상속은 처음부터 사법서사에게 넘겼습니다. 보수는 약 28만 엔, 등록면허세는 토지 세 필지에 약 6만 엔, 가정재판소 절차 비용은 별도. 본인이 하려고 했다면 호적만 30통이 넘고, 11명과의 연락과 협의로 몇 년이 걸렸을 것입니다.

"언젠가 하지"의 위험도 숫자로 적어 보겠습니다. 이 할아버지 명의의 토지는 할아버지가 32년 전에 돌아가셨습니다. 그 시점의 상속인은 할머니와 자녀 4명, 모두 5명이었습니다. 할머니가 돌아가시고, 자녀 중 2명이 돌아가시고, 그 자녀(손주)들이 더해져서 32년 만에 11명이 되었습니다. 상속인이 한 명 늘 때마다 호적과 인감증명서가 한 세트씩 늘어난다고 본문에 쓴 그대로이며, 5명일 때 했더라면 본인 신청의 범위였습니다.

이 사이트의 "상속등기 내비(相続登記ナビ)"는 이 글에서 말한 "본인 신청으로 끝나는 사안"을 상정하여, 상속인과 부동산을 입력하면 상속관계도와 법정상속분(法定相続分), 등기까지의 순서, 등록면허세의 대략적인 금액과 면세 해당 여부, 신청서 초안까지를 차례로 정리해 주는 도구입니다. 전문가에게 상담하기 전에 쟁점을 정리하는 용도로도 쓸 수 있습니다.

11만 엔짜리 견적을 들고 온 남성은 3만 6,500엔으로 끝냈습니다. 옆자리 상담자는 28만 엔을 내고 사법서사에게 맡겼습니다. 둘 다 옳은 선택이었고, 차이는 세 가지 구별법의 어느 쪽에 있었느냐, 그것뿐입니다. "상속관계도와 부동산 목록만은 만들어 두세요"라고 본문에 적었습니다. 그 한 장이 있으면 자신이 어느 쪽인지는 견적을 받기 전에 알 수 있습니다.

글쓴이: 長澤 湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

공식 출처

이 기사의 제도와 수치는 다음 공식 페이지(일본어)에서 확인할 수 있습니다.

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