暮らしと手続き 2026-09-05
相続登記の義務化 ― 自分で申請できる相続と、専門家に頼むべき相続の見分け方
2024年4月から相続登記は義務になりました。期限と過料、本人申請で済む典型的な事案、迷わず専門家へ渡すべき事案の境目を、行政書士の実務目線で整理します。
不動産を相続したとき、名義を亡くなった人から相続人へ書き換える手続きが「相続登記」です。1899年（明治32年）に不動産登記法ができてから120年以上、任意のままだったこの登記は、2024年4月1日から申請が義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。施行日より前に発生した相続も対象で、こちらは2027年3月31日までが期限です。
相続登記が「任意」から「義務」になるまで
- 1899年 不動産登記法が制定（相続登記は任意）
- 2024年4月1日 相続登記が義務化（3年以内に申請、違反は10万円以下の過料）
- 2027年3月31日 経過措置の期限（施行前の相続分の申請期限／評価額100万円以下の免税措置の期限）
義務化の背景にあるのは「所有者不明土地」の問題です。登記が何代も放置された土地は、持ち主を探すだけで年単位の時間がかかり、公共事業や災害復旧、隣地の売買まで止めてしまいます。私が行政書士として相談を受ける事案でも、「祖父の名義のまま」という土地は珍しくなく、相続人が二十人を超えて協議が事実上不可能になっているケースもあります。義務化は、そうなる前に手を打ってもらうための制度です。
では、すべての相続登記を専門家に頼む必要があるかというと、そうではありません。本人申請で十分に済む相続と、最初から専門家に渡したほうが結果的に早くて安い相続があります。見分けるポイントは三つです。
一つ目は、相続人の構成です。配偶者と子だけ、あるいは子だけで、全員が健在で連絡が取れ、遺産分割の話がまとまっている。この条件が揃っていれば、必要書類の収集と申請書の作成は本人でも現実的です。法務局には登記相談の窓口があり、申請書の様式と記載例も公開されています。
二つ目は、相続が一段で終わっているかです。祖父の相続を放置しているうちに父も亡くなった、という「数次相続」になると、関係者が一気に増え、書類の組み立ても複雑になります。相続人の中に行方不明の人、認知症などで判断能力に不安のある人、未成年者がいる場合も、家庭裁判所の手続きが絡むため専門家の領域です。
三つ目は、遺言の有無と形式です。公正証書遺言があれば手続きは比較的シンプルですが、自筆証書遺言は原則として家庭裁判所の検認が必要です（法務局の保管制度を使ったものを除く）。遺言の内容に相続人の一部が納得していない場合は、登記の前に話し合いや調停が必要になり、これも本人だけで進めるのは難しくなります。
本人申請を選ぶ場合、集める書類は大きく分けて三種類です。亡くなった人については、出生から死亡までの連続した戸籍と、最後の住所を証明する住民票の除票。相続人については、現在の戸籍と住民票。不動産については、固定資産税の評価証明書です。遺産分割で取得者を決めた場合は、相続人全員が署名し実印を押した遺産分割協議書と、全員の印鑑証明書を添えます。戸籍を何度も出し直さなくて済むよう、法務局で「法定相続情報一覧図」の写しを交付してもらう制度も使えます。
費用の中心は登録免許税で、不動産の固定資産税評価額の0.4パーセントです。評価額が1,000万円なら4万円になります。ただし、評価額100万円以下の土地については2027年3月31日まで免税とする措置があり、被相続人が登記名義人になる前に亡くなっていた場合の登記にも免税の特例があります。適用条件は法務局や法務省の案内で最新のものを確認してください。
「期限内に協議がまとまらない」というときのために、「相続人申告登記」という簡易な制度も用意されました。自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、いったん義務を果たしたことになります。その後、遺産分割がまとまった時点で本来の相続登記を行います。時間稼ぎではなく、過料を避けながら話し合いを続けるための正規の手段です。
最後に、私が相談の場で必ず伝えていることを書いておきます。相続登記は「いつかやる」が最も危険です。相続人が一人増えるたびに、必要な戸籍と印鑑証明が一式ずつ増え、話し合いの難しさは足し算ではなく掛け算で増えていきます。今の家族構成で整理できるうちに、少なくとも相続関係図と不動産の一覧だけは作っておく。それだけで、後の世代の負担は大きく変わります。
当サイトの「相続登記ナビ」は、この記事で述べた「本人申請で済む事案」を想定して、相続人と不動産を入力すると法定相続分、必要書類、登録免許税の目安、申請書案までを順番に整理するツールです。専門家に相談する前の論点整理としても使えます。
執筆：長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士） 内容確認日：2026-09-05
記事の内容は執筆時点の公開情報と実務経験に基づく一般的な解説です。個別の事案については、公式資料と専門家への相談で確認してください。