继承登记的义务化 ― 可以自己申请的继承，与应该委托专业人士的继承，怎么区分

从2024年4月起，继承登记（相続登記）成为义务。本文从行政书士（行政書士）的实务视角，整理期限与过料、本人申请就能办完的典型案件，以及应当毫不犹豫交给专业人士的案件之间的分界线。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

“向司法书士（司法書士）要了报价，说是11万日元。自己做的话，要多少钱？”这是失去母亲的一位男士的第一个问题。财产是自住房一栋，继承人是男士和妹妹两人，协议已经谈妥。我回答“自己做的话，登录许可税3万2,000日元，加上户籍费几千日元”，他说“那我自己做”，实际上，跑了两趟法务局就办完了。本文讲的是这位男士为什么是“自己能做的继承”，以及旁边的咨询者为什么是“应该委托的继承”。

继承不动产时，把名义从去世者改为继承人的手续就是“继承登记”（相続登記）。自1899年（明治32年）《不动产登记法》（不動産登記法）制定以来120多年一直是任意办理的这项登记，从2024年4月1日起申请成为义务。自知道因继承取得不动产之日起3年以内不申请的，除非有正当理由，否则属于10万日元以下过料（過料，行政罚款）的对象。施行日之前发生的继承也是对象，这部分的期限是2027年3月31日。

把继承登记从“任意”变为“义务”的过程按时间线整理。1899年：《不动产登记法》制定，继承登记为任意。2024年4月1日：继承登记义务化，3年以内申请，违反处10万日元以下过料。2027年3月31日：过渡措施的期限，施行前的继承的申请期限，以及评估额100万日元以下免税措施的期限。

义务化的背景是“所有人不明土地”的问题。登记被放置了几代的土地，光是找所有人就要花上以年计的时间，连公共事业、灾害重建、邻地的买卖都会被卡住。在我作为行政书士接受咨询的案件中，“还是祖父的名义”的土地并不少见，也有继承人超过二十人、协议事实上已不可能的案例。义务化是让人在变成那样之前采取措施的制度。

那么，是不是所有的继承登记都需要委托专业人士？并非如此。有本人申请就足够办完的继承，也有一开始就交给专业人士、结果上更快更便宜的继承。区分的要点有三个。

第一，继承人的构成。只有配偶和子女，或只有子女，全员健在、联系得上、遗产分割的事谈妥了。满足这些条件的话，收集必要文件和制作申请书，本人做也是现实的。法务局有登记咨询窗口，申请书的格式和填写示例也公开了。

第二，继承是否一段就结束。放着祖父的继承不管期间父亲也去世了，这种“多次继承”（数次相続）会让相关人员一下子增多，文件的组合也变复杂。继承人中有下落不明的人、因认知症等判断能力令人担忧的人、未成年人的情况，因为牵涉家庭法院的程序，也是专业人士的领域。

第三，遗嘱的有无和形式。有公证遗嘱（公正証書遺言）的话手续比较简单，但自书遗嘱（自筆証書遺言）原则上需要家庭法院的检认（使用法务局保管制度的除外）。部分继承人对遗嘱内容不服的话，登记之前需要协商或调解，这也很难只靠本人推进。

选择本人申请的话，要收集的文件大致分三类。关于去世者，是从出生到死亡连续的户籍，以及证明最后住所的住民票除票。关于继承人，是现在的户籍和住民票。关于不动产，是固定资产税的评估证明书。通过遗产分割决定了取得者的话，附上继承人全员签名并盖实印的遗产分割协议书和全员的印章证明书。为了不必反复提交户籍，也可以利用请法务局出具“法定继承信息一览图”（法定相続情報一覧図）副本的制度。

费用的核心是登录许可税，为不动产固定资产税评估额的0.4%。评估额1,000万日元的话是4万日元。不过，评估额100万日元以下的土地有到2027年3月31日为止免税的措施，被继承人在成为登记名义人之前就已去世的情况下的登记也有免税的特例。适用条件请在法务局或法务省的说明中确认最新内容。

为了“期限内协议谈不拢”的情况，还准备了叫做“继承人申告登记”（相続人申告登記）的简易制度。只需向法务局申报自己是继承人，就算暂时履行了义务。之后，在遗产分割谈妥的时候办理正式的继承登记。这不是拖延时间，而是避免过料的同时继续协商的正规手段。

最后，写一下我在咨询时一定会说的话。继承登记最危险的是“以后再办”。继承人每多一人，需要的户籍和印章证明就各多一套，协商的难度不是加法而是乘法地增加。趁着现在的家庭构成还能整理的时候，至少把继承关系图和不动产一览做出来。仅此一点，后代的负担就会大不一样。

把男士的继承套到三个区分法上。第一，继承人的构成。只有子女两人，都健在，联系得上，协议谈妥了。第二，继承是否一段就结束。以母亲的名义登记，只有母亲的继承。第三，遗嘱。没有，用协议书处理。三项都在本人申请这一侧。收集的文件是，母亲从出生到死亡的户籍5份、住民票除票、男士和妹妹的户籍和住民票、固定资产税评估证明书、协议书和印章证明书2份。费用是，登录许可税按固定资产税评估额800万日元×0.4%为3万2,000日元，户籍等实费约4,500日元，合计3万6,500日元。去法务局两次，一次是在咨询窗口请人看申请书，一次是申请。补正一次，协议书上没有骑缝章，当场盖上就结束了。与司法书士报价11万日元的差，约7万3,500日元。

同一周来的另一个咨询，是相反的。祖父名义的土地，放着祖父的继承不管期间父亲去世了，父亲的兄弟中也有一人已经去世。数一数继承人有11人，其中2人住所不明。多次继承，有下落不明者，需要家庭法院的不在者财产管理人程序。三个区分法中，第一和第二都在“交给专业人士”这一侧。这个继承，一开始就交给了司法书士。报酬约28万日元，登录许可税土地三笔约6万日元，家庭法院程序的费用另计。要本人做的话，光户籍就超过30份，与11人的联系和协议，要以年计。

“以后再办”的危险，也用数字写。这块祖父名义的土地，祖父去世是32年前。当时的继承人是祖母和4个子女共5人。祖母去世，子女中2人去世，他们的子女（孙辈）加入，32年变成11人。正如正文所写，继承人每多一人户籍和印章证明就各多一套，5人的时候办的话，还在本人申请的范围内。

本站的“相続登記ナビ”（继承登记导航），是假定本文所说的“本人申请就能办完的案件”，输入继承人和不动产后，按顺序整理继承关系图和法定继承份额、到登记为止的步骤、登录许可税的参考和是否属于免税、直到申请书草案的工具。也可以作为咨询专业人士之前的要点整理来用。

带着11万日元报价来的男士，以3万6,500日元办完了。旁边的咨询者付了28万日元，交给了司法书士。两者都是正确的选择，区别只在于处在三个区分法的哪一侧。正文中写了“至少把继承关系图和不动产一览做出来”。有了那一张，自己在哪一侧，在要报价之前就知道了。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

本文的制度和数字可在以下官方页面（日文）核对。

法务省《致继承了不动产的人》（继承登记申请义务化） ― 义务化的内容、期限、正当理由的例子
法务局《关于继承登记登录许可税的免税措施》 ― 100万日元以下土地等的免税，以及申请书上依据条文的写法

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