临路义务与不可重建 ― “与道路相接2米”的含义，以及不能重建的土地能做什么

要建房子，地块必须与宽4米以上的道路相接2米以上。不满足这项临路义务（接道義務）的“不可重建”（再建築不可）土地，为什么会产生、能做什么、怎样化解？本文从宅建士的实务视角，整理《建筑基准法》（建築基準法）上道路的种类、退让（セットバック），直到第43条的许可。

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估价书的最下面，用小字写着“不可重建”（再建築不可）。委托三家公司给继承的老家估价的一位女士，这是第二家的估价书。第一家2,100万日元，第二家900万日元，第三家“无法受理”。同一栋房子。第一家没有看道路。第二家看了。第三家看了，然后放弃了。本文讲的是900万日元的理由，以及900万日元变成1,900万日元的八个月。

“这块地，不可重建。”调查二手住宅或继承的土地时，这一句一出，价格的数量级就变了。根源在于《建筑基准法》（建築基準法）第43条的“临路义务”（接道義務）。建房的地块，原则上必须与宽度4米以上的道路相接2米以上。不满足这个条件的地块，拆掉现有建筑物后，建新建筑物的确认批不下来。这就是不可重建。

这里重要的是，“道路”指的是《建筑基准法》上的道路。看起来是道路，但有些通道和私道在法律上并不被认定为道路。《建筑基准法》第42条这样规定道路：《道路法》的道路（国道、县道、市道等），依《城市规划法》或《土地区划整理法》修建的道路，《建筑基准法》施行时（1950年11月）已经存在的宽4米以上的道，特定行政厅指定的位置指定道路。这些是第42条第1项的道路。

还有一种，第42条第2项的道路（视同道路，みなし道路）。是法律施行时已经建筑物成排的宽度不足4米的道，由特定行政厅指定。与这种道路相接的地块可以建房，但有条件。从道路中心线后退2米的线被视为道路边界，重建时地块必须退到那条线。这就是“退让”（セットバック）。退让的部分不能算入地块面积，所以能建的建筑物大小会减少。

用一张表列出《建筑基准法》上“道路”的主要种类。第42条第1项第1号：《道路法》的道路（国道、县道、市道等），宽4米以上即满足道路条件。第42条第1项第2号：依《城市规划法》《土地区划整理法》等修建的道路（开发道路），同上。第42条第1项第3号：1950年法律施行时已存在的宽4米以上的道，同上。第42条第1项第5号：位置指定道路（特定行政厅指定的私道），在道路台账上确认有无指定。第42条第2项：施行时建筑物成排的宽度不足4米的道（视同道路），需要从中心线退让2米。不属于任何一项：未认定的私道、通道，不满足临路义务，原则上不可重建。

成为不可重建的典型有三种。第一，相接的道不是《建筑基准法》上的道路（只是通道、未认定的私道）。第二，与道路相接但相接长度不足2米（旗杆地的走道部分太窄）。第三，相对于走道部分的长度宽度不够（有的地方政府条例规定走道越长要求越宽）。正如旗杆地那篇文章提到的，第三种各地方政府条件不同，要到政府的建筑指导课确认。

那么，不可重建的土地上能做什么？可以继续使用现有建筑物。不需要建筑确认范围内的修缮和装修（不涉及结构的内装、设备更新等）也可以。但是，加建或需要建筑确认的大规模改修不行。把老化的建筑物拆掉的话，留下的就是一块什么都建不了的土地。出售时，买家也不容易办住房贷款，所以往往只限于能现金购买的人或邻地的所有人。

也有化解的途径。第一，取得或租借邻地的一部分，使临路宽度达到2米以上。第二，与私道的所有人们合作，取得位置指定道路的指定。第三，《建筑基准法》第43条第2项的许可（所谓但书许可）。地块周围有宽阔空地、与农道或公园相接等，特定行政厅认定在安全上没有妨碍时，即使不与道路相接也许可建筑的制度。是个别审查，需要建筑审查会的同意，所以也花时间，但靠这个变得可以重建的例子在实务中并不少。

调查土地的顺序是定好的。首先用公图和登记确认土地的形状和相接的地块。然后在政府的道路台账上确认相接的道是否是《建筑基准法》上的道路、是第42条的第几项第几号、宽度是多少。再到现场实测走道部分的宽度和长度。做完这三件事再谈价格，是作为宅建士的基本。

按确认的顺序写。公图上，地块北侧与一条约3米宽的道相接，这条道是私道，到尽头的六户在使用。在政府的道路台账上查，这条私道没有被指定为《建筑基准法》上的道路。不是第42条第1项的道路，也没有第2项道路的指定。只是通道。地块只与这条通道相接，所以不满足临路义务，不可重建。第一家的2,100万日元，是没有做这项确认的数字。

研究了三条化解的途径。第一，买下邻地的一部分与公路相接。地块东侧的邻居家面向公路，如果能买下那家地块边缘2米宽，就能与公路相接2米。向邻居打听，“不卖”。第二，第43条第2项的许可（但书许可）。这条通道宽3米，六户使用，尽头是市立公园。向政府事前咨询，得到的感觉是“考虑到通道的宽度和与公园的连接，有价值提交建筑审查会”。第三，位置指定道路的指定。需要私道所有人六户全部同意，并拓宽到4米，不现实。

选的是第二条。委托设计事务所，制作假定重建的规划图、通道的现状测量图、避难路线说明书，申请第43条第2项的许可。到建筑审查会同意五个月，到许可八个月。费用，设计事务所和申请约65万日元。许可下来的时候，这块土地变成了“取得许可就能重建的土地”，请第二家重新估价，1,900万日元。买方以承接许可文件的形式，用1,850万日元买下。900万日元与1,850万日元的差，950万日元，是八个月和65万日元的对价。

本站的“土地価格スキャン”（土地价格扫描）之所以可以选择临路条件，正是因为这个“是否与道路相接、相接几米”直接影响价格。输入圈出的土地形状和临路状况，以公示价格为基础的参考价格就会加上修正。

三家的估价书是2,100万日元、900万日元、“无法受理”。正确的是900万日元，能改变的也是900万日元。正文中写的“先公图和登记，再道路台账，然后现场”这个顺序，第一家跳过了，第三家中途停下了。不可重建是改变土地价格数量级的一句话，但这句话的前方，还有三条路。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

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