La obligación de acceso a la vía pública y el terreno donde no se puede reconstruir ― qué significa "2 metros frente a una vía" y qué se puede hacer con un terreno que no permite reconstruir

Para construir, el terreno debe estar en contacto con una vía de 4 metros o más de ancho a lo largo de 2 metros o más. ¿Por qué existen los terrenos donde no se puede reconstruir (再建築不可), que no cumplen esta obligación de acceso a la vía pública (接道義務)? ¿Qué se puede hacer con ellos y cómo se puede resolver el problema? Ordeno los tipos de vía según la Ley de Normas de Edificación, el retranqueo y el permiso del artículo 43, desde la práctica de un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士).

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

Al final de la tasación, en letra pequeña, decía "terreno donde no se puede reconstruir" (再建築不可). Era la segunda de las tasaciones que una mujer había pedido a tres empresas por la casa familiar que heredó. La primera dijo 21 millones de yenes; la segunda, 9 millones de yenes; la tercera, "no podemos encargarnos". Era la misma casa. La primera empresa no había mirado la vía. La segunda sí. La tercera la miró y se rindió. Este artículo trata de la razón de los 9 millones de yenes, y de los ocho meses que tardaron esos 9 millones de yenes en convertirse en 19 millones de yenes.

"Este terreno es de los que no se puede reconstruir". Cuando aparece esta frase al investigar una casa usada o un terreno heredado, el precio cambia de escala. En el fondo está la "obligación de acceso a la vía pública" (接道義務) del artículo 43 de la Ley de Normas de Edificación (建築基準法). Por regla general, el terreno donde se construye un edificio debe estar en contacto con una vía de 4 metros o más de ancho a lo largo de 2 metros o más. En un terreno que no cumple esta condición, después de demoler el edificio actual no se aprueba la certificación de construcción (建築確認) para levantar uno nuevo. Eso es un terreno donde no se puede reconstruir.

Lo importante aquí es que la "vía" tiene que ser una vía según la Ley de Normas de Edificación. Hay pasajes y caminos privados que parecen calles pero que la ley no reconoce como vías. El artículo 42 de esa ley define las vías así: las vías de la Ley de Carreteras (道路法) (carreteras nacionales, prefecturales, municipales, etc.), las vías hechas según la Ley de Planificación Urbana o la Ley de Reajuste de Terrenos, los caminos de 4 metros o más de ancho que ya existían cuando entró en vigor la Ley de Normas de Edificación (noviembre de 1950), y las vías de ubicación designada (位置指定道路) que designó la autoridad administrativa designada (特定行政庁, el gobierno local con competencia en edificación). Estas son las vías del artículo 42, apartado 1.

Hay una más: las vías del artículo 42, apartado 2 (vías consideradas, みなし道路). Son caminos de menos de 4 metros de ancho a cuyos lados ya había edificios cuando entró en vigor la ley, y que la autoridad administrativa designada señaló como tales. En un terreno que da a una de estas vías se puede construir, pero con una condición. La línea que está 2 metros hacia atrás desde el eje central de la vía se considera el límite de la vía, y al reconstruir hay que retirar el terreno hasta esa línea. Esto es el "retranqueo" (セットバック). La parte retirada no se cuenta como superficie del terreno, así que el tamaño del edificio que se puede construir disminuye.

Los principales tipos de "vía" según la Ley de Normas de Edificación son estos. Artículo 42, apartado 1, número 1: vías de la Ley de Carreteras (carreteras nacionales, prefecturales, municipales, etc.); si tienen 4 metros o más de ancho, cumplen la condición de vía. Artículo 42, apartado 1, número 2: vías hechas según la Ley de Planificación Urbana, la Ley de Reajuste de Terrenos, etc. (vías de desarrollo); igual que la anterior. Artículo 42, apartado 1, número 3: caminos de 4 metros o más de ancho que ya existían cuando entró en vigor la ley en 1950; igual. Artículo 42, apartado 1, número 5: vías de ubicación designada (caminos privados designados por la autoridad administrativa designada); hay que confirmar la designación en el registro de vías. Artículo 42, apartado 2: caminos de menos de 4 metros con edificios a los lados cuando entró en vigor la ley (vías consideradas); hace falta un retranqueo de 2 metros desde el eje central. Si no corresponde a ninguno: caminos privados y pasajes no reconocidos; no cumplen la obligación de acceso a la vía pública y, por regla general, no se puede reconstruir.

Hay tres casos típicos de terreno donde no se puede reconstruir. Uno: el camino con el que hace contacto no es una vía según la Ley de Normas de Edificación (un simple pasaje, un camino privado no reconocido). Dos: hace contacto con una vía, pero a lo largo de menos de 2 metros (la parte angosta de acceso de un terreno tipo bandera, 旗竿地, es estrecha). Tres: el ancho no alcanza para el largo de esa parte de acceso (algunas ordenanzas municipales exigen más ancho cuanto más largo es el pasillo). Como mencioné en el artículo sobre los terrenos tipo bandera, el tercer caso tiene condiciones distintas en cada gobierno local, así que se confirma en la sección de orientación de edificación (建築指導課) de la municipalidad.

Entonces, ¿qué se puede hacer en un terreno donde no se puede reconstruir? Se puede seguir usando el edificio actual. También se pueden hacer reparaciones y remodelaciones que no necesiten certificación de construcción (cambiar interiores o equipos sin tocar la estructura, por ejemplo). Pero no se pueden hacer ampliaciones ni reformas grandes que requieran certificación de construcción. Si se demuele el edificio viejo, queda un terreno donde no se puede construir nada. A la hora de vender, como al comprador le cuesta conseguir un préstamo hipotecario (住宅ローン), los compradores suelen limitarse a quienes pueden pagar en efectivo o al dueño del terreno vecino.

También hay formas de resolverlo. La primera es comprar o alquilar una parte del terreno vecino para que el contacto con la vía llegue a 2 metros o más. La segunda es lograr, junto con los dueños del camino privado, que se designe como vía de ubicación designada. La tercera es el permiso del artículo 43, apartado 2, de la Ley de Normas de Edificación (el llamado permiso de excepción, 但し書き許可). Es un sistema por el que la autoridad administrativa designada permite construir aunque el terreno no dé a una vía, cuando reconoce que no hay problema de seguridad, por ejemplo porque alrededor del terreno hay un espacio abierto amplio o porque da a un camino rural o a un parque. Es una evaluación caso por caso, necesita el consentimiento del Comité de Revisión de Edificación (建築審査会) y toma tiempo, pero en la práctica no son pocos los casos en que con esto se pudo reconstruir.

El orden para investigar un terreno es fijo. Primero, con el mapa catastral (公図) y el registro (登記), se confirma la forma del terreno y con qué parcelas colinda. Después, en el registro de vías (道路台帳) de la municipalidad, se confirma si el camino con el que hace contacto es una vía según la Ley de Normas de Edificación, a qué apartado y número del artículo 42 corresponde, y cuánto mide de ancho. Y en el lugar mismo, se mide el ancho y el largo de la parte de acceso. Terminar estos tres pasos antes de hablar de precio es lo básico para un agente inmobiliario con licencia.

Lo escribo en el orden en que lo confirmamos. En el mapa catastral, el lado norte del terreno daba a un camino de unos 3 metros de ancho; ese camino era privado y lo usaban seis casas hasta el fondo, donde terminaba. En el registro de vías de la municipalidad, ese camino privado no estaba designado como vía según la Ley de Normas de Edificación. No era una vía del artículo 42, apartado 1, y tampoco tenía la designación del apartado 2. Era un simple pasaje. El terreno solo daba a ese pasaje, así que no cumplía la obligación de acceso a la vía pública y no se podía reconstruir. Los 21 millones de yenes de la primera empresa eran un número hecho sin esta comprobación.

Estudiamos tres formas de resolverlo. Primera: comprar una parte del terreno vecino para dar a la vía pública. La casa vecina del lado este daba a una vía pública, y si se lograba comprar una franja de 2 metros de ancho en el borde de su terreno, el terreno quedaría en contacto con la vía pública a lo largo de 2 metros. Le preguntamos al vecino y dijo "no vendo". Segunda: el permiso del artículo 43, apartado 2 (permiso de excepción). Ese pasaje tenía 3 metros de ancho, lo usaban seis casas y al fondo había un parque municipal. En una consulta previa con la municipalidad, la impresión fue que "teniendo en cuenta el ancho del pasaje y la conexión con el parque, vale la pena llevarlo al Comité de Revisión de Edificación". Tercera: la designación como vía de ubicación designada. Hacía falta el consentimiento de los seis dueños del camino privado, todos, y ensancharlo a 4 metros, y no era realista.

Elegimos la segunda. Encargamos a un estudio de arquitectura un plano que suponía la reconstrucción, un plano topográfico del estado actual del pasaje y una explicación de las rutas de evacuación, y solicitamos el permiso del artículo 43, apartado 2. Hasta el consentimiento del Comité de Revisión de Edificación pasaron cinco meses, y hasta el permiso, ocho meses. El costo, entre el estudio de arquitectura y la solicitud, fue de unos 650.000 yenes. Cuando salió el permiso, el terreno pasó a ser un "terreno que se puede reconstruir con el permiso", y al pedir una nueva tasación a la segunda empresa dio 19 millones de yenes. El comprador lo compró en 18,5 millones de yenes, quedándose también con los documentos del permiso. La diferencia entre 9 millones y 18,5 millones de yenes, 9,5 millones de yenes, fue lo que valieron esos ocho meses y 650.000 yenes.

En la herramienta "Escáner de precios de terrenos" (土地価格スキャン) de este sitio se pueden elegir las condiciones de acceso a la vía porque eso de "si da a una vía y a lo largo de cuántos metros" afecta directamente el precio. Si ingresa la forma del terreno que marcó y su situación de acceso a la vía, el precio de referencia, basado en los precios oficiales publicados (公示価格), se ajusta.

Las tasaciones de las tres empresas fueron 21 millones de yenes, 9 millones de yenes y "no podemos encargarnos". La correcta era la de 9 millones de yenes, y la que se podía cambiar también era la de 9 millones de yenes. El orden que escribí en el texto, "primero el mapa catastral y el registro, después el registro de vías y luego el lugar mismo", la primera empresa se lo saltó y la tercera se quedó a mitad de camino. "No se puede reconstruir" es una frase que cambia la escala del precio de un terreno, pero más allá de esa frase todavía hay tres caminos.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

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