接道義務與不可改建 ― 「接道路2公尺」的意思，以及不能改建的土地能做什麼

要蓋建物，基地必須接寬4公尺以上的道路2公尺以上。不符合這項接道義務（接道義務）的「不可改建」（再建築不可）土地，為什麼會產生、能做什麼、如何解除？本文以宅建士的實務角度，整理建築基準法上的道路種類、退縮（セットバック），直到第43條的許可。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

估價書的最下面，小小地寫著「不可改建」。一位女士委託三家公司為繼承的老家估價，這是第二家的估價書。第一家2,100萬日圓，第二家900萬日圓，第三家是「無法受理」。同一間房子。第一家沒看道路。第二家看了。第三家看了，然後放棄。本文談的是900萬日圓的理由，以及900萬日圓變成1,900萬日圓的八個月。

「這塊土地，不可改建。」在中古住宅或繼承土地的調查中，這句話一出來，價格的位數就變了。根本原因是建築基準法第43條的「接道義務」。要蓋建物的基地，原則上必須接寬度4公尺以上的道路2公尺以上。不符合這個條件的基地，拆掉現有建物之後，新建物的建築確認不會核下來。這就是不可改建。

這裡重要的是，「道路」必須是建築基準法上的道路。看起來是道路，但在法律上不被認定為道路的通路或私設道路是存在的。建築基準法第42條把道路定義如下：道路法的道路（國道、縣道、市道等），依都市計畫法或土地區劃整理法的道路，建築基準法施行時（1950年11月）就已存在的寬4公尺以上的道，特定行政廳指定的位置指定道路。這些是第42條第1項的道路。

還有一種，第42條第2項的道路（視為道路，みなし道路）。法律施行時就已經有建物排列的寬度未滿4公尺的道，由特定行政廳指定者。接這種道路的基地可以蓋建物，但有條件。從道路中心線後退2公尺的線被視為道路的界線，改建時基地必須退到那條線。這就是「退縮」（セットバック）。退縮的部分不能算入基地面積，所以能蓋的建物大小會減少。

把建築基準法上「道路」的主要種類整理一下。第42條第1項第1號：道路法的道路（國道、縣道、市道等），寬4公尺以上就符合道路的條件。第42條第1項第2號：依都市計畫法、土地區劃整理法等的道路（開發道路），同上。第42條第1項第3號：1950年法律施行時就已存在的寬4公尺以上的道，同上。第42條第1項第5號：位置指定道路（特定行政廳指定的私設道路），要在道路台帳確認有無指定。第42條第2項：施行時有建物排列的寬度未滿4公尺的道（視為道路），需要從中心線退縮2公尺。不屬於任何一項：未被認定的私設道路、通路，不符合接道義務，原則上不可改建。

成為不可改建的典型有三種。第一，接的道不是建築基準法上的道路（只是通路、未被認定的私設道路）。第二，有接道路但接的長度未滿2公尺（旗竿地的巷道部分太窄）。第三，相對於巷道部分的長度寬度不足（有的自治體條例規定巷道越長要求越寬）。如本站另有文章說明旗竿地時提到的，第三種各自治體條件不同，要向公所的建築指導課確認。

那麼，不可改建的土地能做什麼？可以繼續使用現有建物。不需要建築確認範圍內的修繕和裝修（不涉及結構的內裝、設備更新等）也可以。但是，需要建築確認的增建或大規模改修不行。把老舊的建物拆掉，就只剩下一塊什麼都不能蓋的土地。出售時買方也不容易申請房貸，往往只限於能用現金買的對象或鄰地的所有權人。

也有解除的方法。第一，取得或借用鄰地的一部分，讓接道的寬度達到2公尺以上。第二，與私設道路的所有權人合作，取得位置指定道路的指定。第三，建築基準法第43條第2項的許可（所謂的但書許可）。基地周圍有寬廣的空地、接農道或公園等，特定行政廳認定在安全上沒有妨礙時，即使不接道路也許可建築的制度。個別審查、需要建築審查會的同意，所以也花時間，但實務上靠這個變得可以改建的例子並不少。

調查土地的順序是固定的。先用公圖和登記確認土地的形狀和接的筆。接著在公所的道路台帳確認接的道是不是建築基準法上的道路、是第42條第幾項第幾號、寬度多少。然後到現場實測巷道部分的寬度和長度。完成這三步之後才談價格，是身為宅建士的基本。

按確認的順序寫。公圖上，基地的北側接一條寬約3公尺的道，那條道是私設道路，到底的六戶在使用。到公所的道路台帳查，這條私設道路沒有被指定為建築基準法上的道路。不是第42條第1項的道路，也沒有第2項道路的指定。只是通路。基地只接這條通路，所以不符合接道義務，不可改建。第一家的2,100萬日圓，是沒做這項確認的數字。

檢討了三條解除的路。第一，買鄰地的一部分來接公道。基地東側的鄰居面對公道，如果能買下鄰居基地邊緣2公尺寬，就能接公道2公尺。向鄰居打聽，「不賣」。第二，第43條第2項的許可（但書許可）。這條通路寬3公尺，六戶在用，底端是市的公園。向公所事前諮詢，得到的感覺是「考量通路的寬度和與公園的連接，有送建築審查會的價值」。第三，位置指定道路的指定。需要私設道路所有權人六戶全員同意，以及拓寬到4公尺，不現實。

選的是第二條。委託設計事務所做出假設改建的計畫圖、通路的現況測量圖、避難路線的說明書，申請第43條第2項的許可。到建築審查會同意五個月，到許可八個月。費用，設計事務所和申請約65萬日圓。許可核下的時點，這塊土地變成「取得許可就能改建的土地」，請第二家重新估價是1,900萬日圓。買方以承接許可文件的形式，用1,850萬日圓買下。900萬日圓和1,850萬日圓的差，950萬日圓，是八個月和65萬日圓的代價。

本站的「土地価格スキャン」（土地價格估算工具）之所以可以選擇接道的條件，就是因為這個「有沒有接道路、接幾公尺」直接影響價格。輸入圈出的土地形狀和接道狀況，就會對以公示價格為基礎的參考價格進行修正。

三家的估價書是2,100萬日圓、900萬日圓、「無法受理」。正確的是900萬日圓，能改變的也是900萬日圓。本文寫的「先公圖和登記，接著道路台帳，然後現場」的順序，第一家跳過了，第三家中途停了。不可改建是會改變土地價格位數的一句話，但在那句話之後，還有三條路。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

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