Obrigação de acesso a via e terreno "não reconstruível" ― o sentido de "2 metros de frente para a via" e o que se pode fazer num terreno onde não se pode reconstruir

Para construir, o lote precisa ter pelo menos 2 metros de frente para uma via com 4 metros ou mais de largura. Por que surgem os terrenos "não reconstruíveis" (再建築不可), que não cumprem essa obrigação de acesso (接道義務), o que se pode fazer neles e como resolver. Os tipos de via segundo a Lei de Padrões de Construção (建築基準法), o recuo (セットバック) e a autorização do artigo 43, com o olhar prático de um corretor licenciado (宅建士).

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

Bem embaixo, no laudo de avaliação, em letras pequenas, estava escrito "não reconstruível" (再建築不可). Era o segundo dos três laudos que uma mulher pediu para a casa dos pais que havia herdado. A primeira empresa avaliou em 21 milhões de ienes; a segunda, em 9 milhões; a terceira disse "não podemos trabalhar com este imóvel". A mesma casa. A primeira não olhou a via. A segunda olhou. A terceira olhou e desistiu. Este artigo é sobre a razão dos 9 milhões e sobre os oito meses em que 9 milhões viraram 19 milhões.

"Este terreno é não reconstruível." Quando essa frase aparece na investigação de uma casa usada ou de um terreno herdado, a ordem de grandeza do preço muda. Na raiz está a "obrigação de acesso a via" (接道義務) do artigo 43 da Lei de Padrões de Construção (建築基準法). Em princípio, o lote onde se constrói precisa ter pelo menos 2 metros de frente para uma via com largura de 4 metros ou mais. Num lote que não cumpre essa condição, depois de demolir a casa atual não sai a aprovação para construir uma nova. Isso é o não reconstruível.

O importante aqui é que "via" significa via segundo a Lei de Padrões de Construção. Há passagens e vias particulares que parecem ruas, mas não são reconhecidas legalmente como via. O artigo 42 da lei define as vias assim: vias da Lei de Vias (nacionais, provinciais, municipais etc.), vias criadas pela Lei de Planejamento Urbano ou pela Lei de Reparcelamento de Terras, caminhos com 4 metros ou mais que já existiam quando a lei entrou em vigor (novembro de 1950), e vias de posição designada (位置指定道路) pela autoridade administrativa específica. Essas são as vias do artigo 42, parágrafo 1.

Há ainda as vias do artigo 42, parágrafo 2 (vias consideradas, みなし道路). São caminhos com menos de 4 metros ao longo dos quais já havia construções quando a lei entrou em vigor, designados pela autoridade administrativa específica. Num lote voltado para essa via pode-se construir, mas com condição: a linha a 2 metros do eixo da via é considerada a divisa da via, e, ao reconstruir, o lote deve recuar até essa linha. É o "recuo" (セットバック). A parte recuada não conta na área do lote, então o tamanho possível da construção diminui.

Em palavras, a tabela dos principais tipos de "via" segundo a Lei de Padrões de Construção. Artigo 42, parágrafo 1, item 1: vias da Lei de Vias (nacionais, provinciais, municipais etc.); com 4 m ou mais, a condição de via está cumprida. Artigo 42, parágrafo 1, item 2: vias criadas pela Lei de Planejamento Urbano, pela Lei de Reparcelamento de Terras etc. (vias de loteamento); idem. Artigo 42, parágrafo 1, item 3: caminhos com 4 m ou mais que já existiam na entrada em vigor da lei em 1950; idem. Artigo 42, parágrafo 1, item 5: vias de posição designada (via particular designada pela autoridade administrativa específica); confira no cadastro de vias se há designação. Artigo 42, parágrafo 2: caminhos com menos de 4 m ao longo dos quais havia construções na entrada em vigor (vias consideradas); é preciso recuo de 2 m a partir do eixo. Sem enquadramento: vias particulares e passagens não reconhecidas; não cumprem a obrigação de acesso e, em princípio, o terreno é não reconstruível.

Os casos típicos de não reconstruível são três. Um: o caminho em frente não é via segundo a Lei de Padrões de Construção (simples passagem, via particular não reconhecida). Dois: o lote toca uma via, mas por menos de 2 metros (a parte em corredor de um lote em forma de bandeira é estreita). Três: a largura é insuficiente para o comprimento do corredor (há posturas municipais que exigem largura maior quanto mais longo o corredor). Como mencionei no artigo sobre lotes em bandeira, o terceiro caso varia de município para município, e confirma-se na divisão de orientação de construção da prefeitura.

E o que se pode fazer num terreno não reconstruível? Continuar usando a edificação existente, sim. Reparos e reformas que dispensam aprovação de construção (atualização de acabamentos e instalações que não mexem na estrutura etc.) também são possíveis. Mas ampliações e reformas de grande porte que exigem aprovação, não. Se a casa envelhecida for demolida, sobra um terreno onde nada pode ser construído. Na venda, como o comprador dificilmente consegue financiamento habitacional, os interessados tendem a se limitar a quem paga à vista ou ao dono do terreno vizinho.

Há caminhos para resolver. O primeiro é adquirir ou alugar parte do terreno vizinho para que a frente para a via chegue a 2 metros ou mais. O segundo é, em cooperação com os donos da via particular, obter a designação de via de posição designada. O terceiro é a autorização do artigo 43, parágrafo 2, da Lei de Padrões de Construção (a chamada autorização de ressalva, 但し書き許可). É o sistema pelo qual, quando a autoridade administrativa específica reconhece que não há prejuízo à segurança ― há um grande espaço livre ao redor do lote, o lote toca uma estrada rural ou um parque etc. ―, autoriza-se a construção mesmo sem frente para via. É análise caso a caso, exige a concordância do conselho de revisão de construção e leva tempo, mas na prática não são poucos os casos em que isso tornou a reconstrução possível.

A ordem de investigar um terreno é fixa. Primeiro, confirmar no mapa cadastral (公図) e no registro a forma do terreno e os lotes que ele toca. Depois, no cadastro de vias da prefeitura, confirmar se o caminho em frente é via segundo a Lei de Padrões de Construção, qual parágrafo e item do artigo 42, e qual a largura. Então, no local, medir a largura e o comprimento da parte em corredor. Falar de preço só depois dessas três etapas é o básico do corretor licenciado.

Escrevo na ordem em que confirmei. No mapa cadastral, o lado norte do lote toca um caminho de cerca de 3 metros de largura; esse caminho é via particular e é usado pelas seis casas até o fim da rua sem saída. No cadastro de vias da prefeitura, essa via particular não é designada como via da Lei de Padrões de Construção. Não é via do artigo 42, parágrafo 1, nem tem designação de via do parágrafo 2. É uma simples passagem. Como o lote só toca essa passagem, não cumpre a obrigação de acesso: não reconstruível. Os 21 milhões de ienes da primeira empresa eram um número sem essa verificação.

Examinamos os três caminhos de solução. Primeiro, comprar parte do terreno vizinho para alcançar a via pública. A casa vizinha do lado leste dá para a via pública; comprando uma faixa de 2 metros na borda do terreno dela, o lote teria 2 metros de frente para a via pública. Sondamos o vizinho: "não vendo". Segundo, a autorização do artigo 43, parágrafo 2 (autorização de ressalva). A passagem tem 3 metros de largura, é usada por seis casas e no fim há um parque municipal. Na consulta prévia à prefeitura, a impressão foi: "considerando a largura da passagem e a ligação com o parque, vale levar ao conselho de revisão de construção". Terceiro, a designação de via de posição designada. Exigiria a concordância de todos os seis donos da via particular e o alargamento para 4 metros; não era realista.

Escolhemos o segundo. Contratamos um escritório de projeto para fazer o plano da reconstrução prevista, a planta de medição da situação atual da passagem e o memorial da rota de fuga, e pedimos a autorização do artigo 43, parágrafo 2. Cinco meses até a concordância do conselho de revisão de construção, oito meses até a autorização. Custo, entre escritório de projeto e pedido: cerca de 650 mil ienes. No momento em que a autorização saiu, o terreno passou a ser "terreno em que se pode reconstruir com autorização", e, pedindo reavaliação à segunda empresa, 19 milhões de ienes. O comprador adquiriu por 18,5 milhões, assumindo os documentos da autorização. A diferença entre 9 milhões e 18,5 milhões, 9,5 milhões de ienes, foi a recompensa de oito meses e 650 mil ienes.

A razão de o Tochi Kakaku Scan (土地価格スキャン, a ferramenta deste site que estima o preço de um terreno delimitado no mapa) permitir escolher a condição de acesso a via é exatamente esta: "se toca a via e por quantos metros" afeta diretamente o preço. Informando a forma do terreno delimitado e a situação de acesso, o preço de referência baseado no preço público de terrenos recebe um ajuste.

Os três laudos diziam 21 milhões, 9 milhões e "não podemos trabalhar". O certo era 9 milhões, e o que podia ser mudado também era os 9 milhões. A ordem que escrevi ― "primeiro mapa cadastral e registro, depois cadastro de vias, então o local" ― a primeira empresa pulou e a terceira parou no meio. "Não reconstruível" é uma palavra que muda a ordem de grandeza do preço de um terreno, mas, depois dela, ainda há três caminhos.

Autor: 長澤湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-14

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

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