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2026-09-08
Noções básicas do direito de superfície por arrendamento (借地権) ― aluguel do terreno, renovação, terreno arrendado: o que muda entre quem arrenda e quem toma arrendado
O "terreno arrendado" (借地): a sua casa construída no terreno de outra pessoa. A diferença entre o direito de arrendamento comum e o direito de arrendamento por prazo determinado na Lei de Arrendamento de Terrenos e Edificações (借地借家法), a referência do aluguel do terreno (地代), a taxa de renovação e a taxa de consentimento, a proporção do direito de arrendamento na avaliação do imposto sobre heranças e por que o valor do terreno arrendado visto pelo dono (底地) é tão baixo. Organizo as premissas para decidir entre continuar arrendando e vender.
Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês
O terreno que o pai deixou era um terreno arrendado (底地) com três casas construídas em cima. As três pertenciam aos arrendatários, e o aluguel do terreno somava 42 mil ienes por mês. O homem que herdou disse: "Pelo rosenka (路線価, o preço por via usado no imposto sobre heranças), vi que como lote vazio vale 60 milhões de ienes. Se as três famílias saírem, dá para vender, não é?" Não dá para fazê-las sair. Os três contratos são da antiga Lei de Arrendamento de Terrenos, e, enquanto pagarem o aluguel, na prática podem morar ali para sempre. "Então, o que é este terreno para mim?" Este artigo é a resposta a essa pergunta.
"O terreno é do dono; a casa é minha." Esse estado é o terreno arrendado (借地). O direito de tomar um terreno arrendado e construir nele chama-se direito de arrendamento (借地権, shakuchiken), e o terreno visto pelo lado de quem arrenda chama-se sokochi (底地). Nas consultas de herança, vêm tanto quem toma arrendado quanto quem arrenda e, embora olhem o mesmo terreno, sentem o valor de forma totalmente diferente. Aqui organizo esse mecanismo.
As regras do arrendamento de terreno estão na Lei de Arrendamento de Terrenos e Edificações (借地借家法). É uma lei em vigor desde 1º de agosto de 1992, e aos contratos assinados antes disso continua a se aplicar a antiga Lei de Arrendamento de Terrenos (旧借地法). Muitos dos arrendamentos que ainda existem são contratos dessa lei antiga; para o dono encerrar o contrato é preciso "motivo justo" (正当事由: necessidade de usar o terreno ele mesmo, pagamento de indenização de desocupação etc.), e na prática quase nunca é reconhecido. Quem toma arrendado, enquanto paga o aluguel, usa o terreno praticamente para sempre.
Na Lei de Arrendamento de Terrenos e Edificações há dois tipos de direito de arrendamento. O "direito de arrendamento comum" (普通借地権) tem prazo inicial de 30 anos ou mais, 20 anos na primeira renovação e 10 anos ou mais nas seguintes, e recusar a renovação exige motivo justo. O "direito de arrendamento por prazo determinado" (定期借地権) é o arrendamento sem renovação, em três formas: arrendamento por prazo determinado geral (50 anos ou mais), arrendamento por prazo determinado para fins empresariais (10 anos ou mais e menos de 50) e arrendamento com cláusula de cessão da edificação (30 anos ou mais). Vencido o prazo, o terreno é devolvido vazio ou a edificação é vendida ao dono, e acaba. Nas casas de loteamento anunciadas "com direito de arrendamento por prazo determinado", o custo do terreno é baixo, mas a premissa é devolver o terreno dali a 50 anos.
Em palavras, a tabela dos tipos de direito de arrendamento (Lei de Arrendamento de Terrenos e Edificações, setembro de 2026). Direito de arrendamento da lei antiga (contratos até julho de 1992): prazo conforme o contrato; renova-se se não houver motivo justo; na prática continua para sempre. Direito de arrendamento comum: inicial de 30 anos ou mais, 20 anos na renovação, depois 10 anos; renova-se se não houver motivo justo; a renovação é a regra. Arrendamento por prazo determinado geral: 50 anos ou mais; sem renovação; devolve-se o terreno vazio. Arrendamento por prazo determinado para fins empresariais: 10 anos ou mais e menos de 50; sem renovação; devolve-se o terreno vazio (só para uso empresarial). Arrendamento com cláusula de cessão da edificação: 30 anos ou mais; sem renovação; termina com a venda da edificação ao dono.
Não há valor legal fixado para o aluguel do terreno (地代); define-se no contrato. Como referência, diz-se com frequência que o padrão em áreas residenciais é de 3 a 5 vezes a soma do imposto sobre bens imóveis e do imposto de planejamento urbano do terreno, mas varia bastante com a região e a época do contrato. Havendo mudança de circunstâncias (aumento do imposto, descolamento em relação aos aluguéis vizinhos), pode-se pedir aumento ou redução, e, sem acordo, vai a mediação ou a juízo.
A taxa de renovação (更新料) e a taxa de consentimento (承諾料) também não são obrigações legais. A taxa de renovação é um valor único que o arrendatário paga ao dono na renovação, e só existe se o contrato prevê ou se há costume na região. A taxa de consentimento é o valor único pago para obter o consentimento do dono quando se vende o direito de arrendamento a terceiro, quando se reconstrói a casa etc. Se o consentimento não é obtido, existe o procedimento chamado "processo não contencioso de arrendamento" (借地非訟), em que se pede ao tribunal uma autorização que substitui o consentimento do dono.
Na avaliação do imposto sobre heranças, o direito de arrendamento e o sokochi são avaliados separadamente. Usa-se a proporção do direito de arrendamento (借地権割合, de A a G), mencionada no artigo sobre o mapa de rosenka: o valor do terreno vazio multiplicado pela proporção é a avaliação do direito de arrendamento, e o restante é a avaliação do sokochi. Numa região com proporção de 60%, num terreno de 60 milhões de ienes como lote vazio, o direito de arrendamento vale 36 milhões e o sokochi 24 milhões.
Mas essa avaliação e o preço real de venda são muito diferentes. O sokochi é um terreno que rende aluguel, mas que o dono não pode usar e do qual o arrendatário não tem perspectiva de sair. Um terceiro que fosse comprá-lo decidiria pelo rendimento do aluguel, e por isso muitas vezes não passa de 10 a 20% do preço de lote vazio. Por outro lado, o direito de arrendamento sozinho também tem compradores limitados. O valor dos dois é maior quando o dono e o arrendatário vendem juntos, ou quando um compra o direito do outro e devolve o terreno à condição de lote vazio. A quem herda um sokochi, explico primeiro essa estrutura.
Em palavras, o gráfico de barras para um terreno de 60 milhões de ienes como lote vazio e proporção de 60% ― avaliação do imposto sobre heranças e imagem do preço real do sokochi. Avaliação do imposto sobre heranças: direito de arrendamento 36 milhões, sokochi 24 milhões. Venda do sokochi a terceiro (referência): 6 a 12 milhões. Como o preço real do sokochi é definido pelo rendimento do aluguel, o normal é cair muito abaixo da avaliação. Se dono e arrendatário vendem juntos, aproxima-se do preço de lote vazio.
Alinho os números da cena. A avaliação do terreno vazio pelo rosenka, para o imposto sobre heranças, é de 60 milhões de ienes, com proporção do direito de arrendamento de 60%. Na avaliação do imposto, o sokochi vale 60 milhões × 40% = 24 milhões. Mas isso é número para imposto; ao tentar vender o sokochi a terceiro, o preço é definido pelo rendimento do aluguel. O aluguel anual é 42 mil × 12 = 504 mil ienes; o imposto sobre bens imóveis e o de planejamento urbano somam cerca de 190 mil por ano; sobram cerca de 310 mil por ano. Um investidor que compre a 5% de rendimento pagaria cerca de 6,2 milhões; a avaliação de uma empresa compradora de sokochi fica entre 10 e 15% do lote vazio, 6 a 9 milhões. Um terreno avaliado em 24 milhões para o imposto sobre heranças vende por 6 a 9 milhões. Um décimo dos "60 milhões" que o homem disse no início.
Por outro lado, há caminhos em que o valor sobe. Naquele ano, um dos três arrendatários disse "quero reconstruir a casa". A taxa de consentimento para reconstrução, pelo costume da região, é de 3 a 5% do preço de lote vazio. O lote dessa casa tem cerca de 80 m², ratear o preço de lote vazio dá cerca de 14,5 milhões, e a taxa de consentimento cerca de 500 mil ienes. Além disso, esse arrendatário disse "prefiro comprar logo o terreno", e surgiu a conversa de vender a ele aquela parte do sokochi. Quando o arrendatário compra, o preço é completamente diferente da venda a terceiro: a referência é 40 a 50% do preço de lote vazio. 40% de cerca de 14,5 milhões dá 5,8 milhões. Só o sokochi de uma das três casas chega perto do preço das três juntas na venda a terceiro.
Ao contrário, há também o caminho de o dono comprar o direito de arrendamento e devolver o terreno a lote vazio. Das duas casas restantes, numa o arrendatário é idoso e o filho tem casa própria em outro lugar. No futuro, quando esse arrendatário morrer, é possível que o filho queira vender o direito de arrendamento ao dono. A referência do preço do direito de arrendamento é 60% do lote vazio; num lote de cerca de 14 milhões, 8,4 milhões. Comprando, esses 80 m² voltam a ser lote vazio e vendem por 14 milhões. A conta é comprar por 8,4 milhões e vender por 14 milhões. O sokochi é um terreno cujo preço muda quatro vezes conforme "a quem se vende e de quem se compra".
A ferramenta deste site Chidai no Mirai (地代の未来, "o futuro do aluguel do terreno") compara, do ponto de vista de quem arrenda, vender agora ou continuar arrendando em família, informando o aluguel mensal e a composição familiar e somando os valores acumulados por geração. Se a razão de o preço real do sokochi ser baixo é a que escrevi aqui, faz sentido colocar lado a lado o valor da venda e a soma de décadas de aluguel.
Ao homem que perguntou "o que é isso para mim?", entreguei três números. Vendendo a terceiro, 6 a 9 milhões; vendendo ao arrendatário, 5,8 milhões por casa; comprando o direito de arrendamento e devolvendo a lote vazio, 14 milhões por casa. Ele vendeu a primeira casa ao arrendatário por 5,8 milhões e, nas outras duas, continua recebendo o aluguel enquanto observa. Escrevi acima que "o valor dos dois é maior quando um compra o direito do outro". A herança de um sokochi é uma herança de espera.
Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente） Conteúdo verificado em: 2026-10-14
Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.