Lo básico del derecho de arrendamiento de terreno ― renta, renovación y terreno gravado: qué cambia entre quien presta el terreno y quien lo alquila

El «terreno arrendado» (借地) es cuando su casa está construida sobre el terreno de otra persona. La diferencia entre el derecho de arrendamiento ordinario y el de plazo fijo según la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios (借地借家法), una referencia para la renta del terreno, la cuota de renovación y la cuota de consentimiento, la proporción del derecho de arrendamiento en la valuación del impuesto sobre sucesiones, y por qué el terreno gravado (底地, el terreno visto desde el lado del dueño que lo presta) vale tan poco. Este artículo ordena lo que conviene saber antes de decidir si seguir arrendando el terreno o venderlo.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

El terreno que dejó el padre era un terreno gravado con tres casas encima. Las tres casas eran de los arrendatarios, y la renta sumaba 42.000 yenes al mes. El hijo que lo heredó me dijo: "Por el valor de calle (路線価) sé que, como terreno libre, vale 60 millones de yenes. Si las tres familias se van, lo puedo vender, ¿no?" No se van a ir. Los tres contratos son de la antigua Ley de Arrendamiento de Terrenos (旧借地法), y mientras sigan pagando la renta, en la práctica pueden vivir allí para siempre. "Entonces, ¿qué es este terreno para mí?" Este artículo es la respuesta a esa pregunta.

"El terreno es del dueño, la casa es mía." Esa situación es el terreno arrendado (借地). El derecho a alquilar un terreno para construir un edificio se llama derecho de arrendamiento de terreno (借地権), y el terreno visto desde el lado de quien lo presta se llama terreno gravado (底地, sokochi). En las consultas sobre herencias vienen tanto los que alquilan como los que prestan, y aunque miran el mismo terreno, lo valoran de manera totalmente distinta. Aquí ordeno cómo funciona.

Las reglas del terreno arrendado están en la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios (借地借家法). Esta ley entró en vigor el 1 de agosto de 1992, y a los contratos firmados antes se les sigue aplicando la antigua Ley de Arrendamiento de Terrenos. La mayoría de los terrenos arrendados que todavía existen tienen contratos de la ley antigua. Para que el dueño termine el contrato necesita una "causa justificada" (正当事由: necesitar el terreno para usarlo él mismo, pagar una indemnización por desalojo (立退料), etc.), y en la práctica casi nunca se acepta. Mientras siga pagando la renta, quien alquila puede usarlo, en la práctica, para siempre.

La Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios tiene dos tipos de derecho de arrendamiento de terreno. El "derecho de arrendamiento ordinario" (普通借地権) tiene un primer plazo de 30 años o más, 20 años después de la primera renovación y 10 años o más a partir de la siguiente; para negarse a renovar hace falta una causa justificada. El "derecho de arrendamiento de plazo fijo" (定期借地権) no se renueva y tiene tres tipos: el general (50 años o más), el de uso comercial (10 años o más y menos de 50) y el que tiene una cláusula de venta del edificio (30 años o más). Cuando vence el plazo, se devuelve el terreno libre o se vende el edificio al dueño y termina. Cuando en una venta de casas nuevas dice "con derecho de arrendamiento de plazo fijo", es una casa más barata porque no se paga el terreno, pero con la idea de devolverlo a los 50 años.

Los tipos de derecho de arrendamiento de terreno, resumidos (a septiembre de 2026). Derecho de la ley antigua (contratos hasta julio de 1992): el plazo es el del contrato, se renueva si no hay causa justificada y, en la práctica, sigue para siempre. Derecho ordinario: primero 30 años o más, después de renovar 20 años y luego 10; se renueva si no hay causa justificada, y al vencer lo normal es renovar. Derecho general de plazo fijo: 50 años o más, sin renovación, se devuelve el terreno libre. Derecho de plazo fijo de uso comercial: 10 años o más y menos de 50, sin renovación, se devuelve el terreno libre (solo para uso comercial). Derecho con cláusula de venta del edificio: 30 años o más, sin renovación, termina vendiendo el edificio al dueño.

La renta del terreno (地代) no tiene un monto fijado por ley; se decide en el contrato. Como referencia, a menudo se dice que en zonas residenciales lo habitual es entre 3 y 5 veces la suma del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) y el impuesto de planificación urbana (都市計画税) del terreno, pero cambia bastante según la zona y la época del contrato. Si cambian las circunstancias (sube el impuesto, la renta se aleja de la de los alrededores), se puede pedir que suba o baje, y si no hay acuerdo se va a conciliación o a juicio.

La cuota de renovación y la cuota de consentimiento tampoco son obligatorias por ley. La cuota de renovación (更新料) es un pago único que el arrendatario hace al dueño al renovar, y existe si el contrato lo dice o si es costumbre en esa zona. La cuota de consentimiento (承諾料) es un pago único para obtener la aprobación del dueño cuando se quiere vender el derecho de arrendamiento a otra persona o reconstruir el edificio. Si el dueño no da su aprobación, existe un trámite llamado "procedimiento no contencioso sobre arrendamiento de terrenos" (借地非訟), en el que se pide al tribunal un permiso que reemplace la aprobación del dueño.

En la valuación para el impuesto sobre sucesiones (相続税), el derecho de arrendamiento y el terreno gravado se valúan por separado. Se usa la proporción del derecho de arrendamiento (借地権割合, de la A a la G) que mencioné en el artículo sobre cómo leer el mapa de valores de calle: el valor del terreno libre multiplicado por esa proporción es el valor del derecho de arrendamiento, y el resto es el valor del terreno gravado. En una zona con proporción del 60 %, en un terreno que libre vale 60 millones de yenes, el derecho de arrendamiento vale 36 millones de yenes y el terreno gravado, 24 millones de yenes.

Pero esta valuación y el precio al que realmente se vende son muy distintos. El terreno gravado da una renta, pero el dueño no lo puede usar y no se espera que los arrendatarios se vayan. Un tercero que lo compre lo juzga por la rentabilidad de la renta, así que muchas veces solo se paga entre el 10 % y el 20 % del precio del terreno libre. Por otro lado, el derecho de arrendamiento solo también tiene pocos compradores. Los dos valen más cuando el dueño y el arrendatario venden juntos, o cuando uno le compra su derecho al otro y el terreno vuelve a quedar libre. A quien heredó un terreno gravado, primero le explico esta estructura.

Para verlo con números: un terreno que libre vale 60 millones de yenes, con proporción del derecho de arrendamiento del 60 %. En la valuación para el impuesto sobre sucesiones, el derecho de arrendamiento vale 36 millones de yenes y el terreno gravado, 24 millones. Si el terreno gravado se vende a un tercero, como referencia, entre 6 y 12 millones de yenes. El precio real del terreno gravado se fija por la rentabilidad de la renta, así que lo normal es que quede muy por debajo de la valuación. Si el dueño y el arrendatario venden juntos, se acerca al precio del terreno libre.

Pongo los números del caso real. El valor del terreno libre para el impuesto sobre sucesiones, por el valor de calle, era de 60 millones de yenes, con proporción del derecho de arrendamiento del 60 %. Para el impuesto, el terreno gravado vale 60 millones × 40 %, 24 millones de yenes. Pero ese es un número para impuestos: si se quiere vender el terreno gravado a un tercero, el precio lo fija la rentabilidad de la renta. La renta anual es 42.000 yenes × 12, 504.000 yenes; el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de planificación urbana son unos 190.000 yenes al año; quedan unos 310.000 yenes al año. Un inversor que compre con una rentabilidad del 5 % pagaría unos 6,2 millones de yenes; las empresas que compran terrenos gravados lo tasan entre el 10 % y el 15 % del terreno libre, entre 6 y 9 millones de yenes. Un terreno valuado en 24 millones de yenes para el impuesto sobre sucesiones se vende en 6 a 9 millones de yenes. Es una décima parte de los "60 millones" que el hombre mencionó al principio.

Por otro lado, también hay caminos para que el valor suba. Ese año, uno de los tres arrendatarios dijo: "Quiero reconstruir mi casa". La cuota de consentimiento para reconstruir, según la costumbre de la zona, es del 3 % al 5 % del precio del terreno libre. El terreno de esa casa tenía unos 80 metros cuadrados; repartiendo el precio del terreno libre, unos 14,5 millones de yenes; la cuota de consentimiento fue de unos 500.000 yenes. Además, ese arrendatario dijo: "Mejor quiero comprar el terreno", y se empezó a hablar de venderle esa parte del terreno gravado. Cuando compra el propio arrendatario, el precio es totalmente distinto al de la venta a un tercero: como referencia, entre el 40 % y el 50 % del precio del terreno libre. El 40 % de unos 14,5 millones de yenes son 5,8 millones de yenes. Solo el terreno gravado de una de las tres casas valía casi lo mismo que las tres juntas vendidas a un tercero.

Al revés, también existe el camino de que el dueño compre el derecho de arrendamiento y el terreno vuelva a quedar libre. De las dos casas restantes, en una el arrendatario era una persona mayor y sus hijos ya tenían casa propia. En el futuro, cuando ese arrendatario fallezca, es posible que los hijos quieran venderle el derecho de arrendamiento al dueño. El precio del derecho de arrendamiento es, como referencia, el 60 % del terreno libre: en un terreno de unos 14 millones de yenes, 8,4 millones de yenes. Si lo compra, esos 80 metros cuadrados vuelven a ser terreno libre y se pueden vender en 14 millones de yenes. Comprar en 8,4 millones y vender en 14 millones: ese es el cálculo. El terreno gravado es un terreno cuyo precio cambia cuatro veces según "a quién se lo vende y a quién le compra".

La herramienta de este sitio «El futuro de la renta del terreno» (地代の未来) se pone del lado de quien presta el terreno y compara vender ahora con seguir arrendando en familia: se ingresan la renta mensual y la composición de la familia, y se comparan los montos acumulados por generación. Si la razón de que el precio real de un terreno gravado sea bajo es la que expliqué aquí, tiene sentido poner lado a lado el precio de venta y la suma de varias décadas de renta.

Al hombre que me preguntó "¿qué es para mí?" le di tres números. Vendido a un tercero, entre 6 y 9 millones de yenes; vendido a los arrendatarios, 5,8 millones de yenes por casa; comprando el derecho de arrendamiento y dejando el terreno libre, 14 millones de yenes por casa. El hombre le vendió la primera parte a su arrendatario en 5,8 millones de yenes, y con las otras dos sigue cobrando la renta mientras espera. Más arriba escribí: "los dos valen más cuando uno le compra su derecho al otro". Heredar un terreno gravado es una herencia de esperar.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Todos los artículos traducidos · Leer el original en japonés

Más de KuraLab

Regla en pantalla: regla a tamaño real para tu móvil (118 modelos)

Juegos pequeños (casi todos en inglés): Brain Scanner · Cat Scanner · EL KANJI DE TU NOMBRE · LA NOVENA ENTRADA