Cơ bản về quyền thuê đất (借地権) ― tiền thuê đất, gia hạn, đất cho thuê (底地): bên cho thuê và bên thuê khác nhau ở đâu

"Đất thuê" (借地) là nhà của mình xây trên đất của người khác. Sự khác nhau giữa quyền thuê đất thông thường và quyền thuê đất có thời hạn theo Luật Thuê đất, thuê nhà (借地借家法), mức tiền thuê đất tham khảo, phí gia hạn và phí chấp thuận, tỷ lệ quyền thuê đất trong đánh giá thuế thừa kế, và vì sao giá trị của đất cho thuê (底地, đất nhìn từ phía chủ đất) lại thấp. Bài này sắp xếp tiền đề để nghĩ xem nên tiếp tục cho thuê hay bán.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

Mảnh đất cha để lại là đất cho thuê (底地) có ba căn nhà xây trên đó. Cả ba đều là nhà của người thuê đất, tiền thuê tổng cộng 42.000 yên mỗi tháng. Người đàn ông thừa kế nói: "Tra giá tuyến đường (路線価) thì nếu là đất trống đáng 60 triệu yên. Bảo ba nhà dọn đi là bán được, đúng không?" Không bảo họ dọn đi được. Cả ba đều là hợp đồng theo Luật Thuê đất cũ (旧借地法), chừng nào còn trả tiền thuê thì trên thực tế họ ở mãi được. "Vậy mảnh đất này với tôi là gì?" Bài này là câu trả lời cho câu hỏi đó.

"Đất của chủ đất, nhà của mình." Trạng thái này là đất thuê (借地). Quyền thuê đất để xây nhà gọi là quyền thuê đất (借地権), còn đất nhìn từ phía cho thuê gọi là đất cho thuê (底地, sokochi). Trong tư vấn thừa kế, cả bên thuê lẫn bên cho thuê đều đến, nhưng dù nhìn cùng một mảnh đất, cảm nhận về giá trị hoàn toàn khác nhau. Ở đây tôi sắp xếp cơ chế đó.

Quy tắc về đất thuê do Luật Thuê đất, thuê nhà (借地借家法) định. Luật có hiệu lực từ ngày 1/8/1992, hợp đồng ký trước đó tiếp tục áp dụng Luật Thuê đất cũ. Phần lớn đất thuê còn lại hiện nay là hợp đồng theo luật cũ; để chủ đất chấm dứt hợp đồng cần "lý do chính đáng" (正当事由: cần tự dùng, trả tiền dọn đi v.v.), và trên thực tế hầu như không được công nhận. Bên thuê, chừng nào còn trả tiền thuê, trên thực tế dùng được mãi.

Quyền thuê đất theo Luật Thuê đất, thuê nhà có hai loại. "Quyền thuê đất thông thường" (普通借地権) định thời hạn ban đầu từ 30 năm trở lên, sau gia hạn là 20 năm, từ lần sau là từ 10 năm trở lên; muốn từ chối gia hạn cần lý do chính đáng. "Quyền thuê đất có thời hạn" (定期借地権) là đất thuê không gia hạn, có ba loại: quyền thuê đất có thời hạn thông thường (từ 50 năm trở lên), quyền thuê đất có thời hạn cho kinh doanh (từ 10 năm đến dưới 50 năm), quyền thuê đất kèm điều khoản chuyển nhượng nhà (từ 30 năm trở lên). Đến hạn thì trả đất ở trạng thái đất trống, hoặc bán nhà cho chủ đất rồi kết thúc. Nhà phân lô ghi "kèm quyền thuê đất có thời hạn" là nhà rẻ tiền đất nhưng với tiền đề trả lại sau 50 năm.

Tóm tắt các loại quyền thuê đất (Luật Thuê đất, thuê nhà, tháng 9/2026). Quyền thuê đất theo luật cũ (hợp đồng trước tháng 7/1992): thời hạn theo hợp đồng, gia hạn nếu không có lý do chính đáng, trên thực tế kéo dài mãi. Quyền thuê đất thông thường: ban đầu từ 30 năm, sau gia hạn 20 năm, sau đó 10 năm; gia hạn nếu không có lý do chính đáng; gia hạn là nguyên tắc. Quyền thuê đất có thời hạn thông thường: từ 50 năm, không gia hạn, trả lại ở trạng thái đất trống. Quyền thuê đất có thời hạn cho kinh doanh: từ 10 năm đến dưới 50 năm, không gia hạn, trả lại đất trống (chỉ dùng cho kinh doanh). Quyền thuê đất kèm điều khoản chuyển nhượng nhà: từ 30 năm, không gia hạn, bán nhà cho chủ đất rồi kết thúc.

Tiền thuê đất (地代) không có mức định theo luật, do hợp đồng quyết định. Làm tham khảo, với đất ở, người ta hay nói mức phổ biến khoảng 3 đến 5 lần tổng thuế tài sản cố định và thuế quy hoạch đô thị của đất, nhưng khác nhau khá nhiều theo vùng và thời điểm ký. Nếu hoàn cảnh thay đổi (thuế tăng, chênh với tiền thuê xung quanh), có thể yêu cầu tăng giảm tiền thuê; không thỏa thuận được thì hòa giải hoặc kiện.

Phí gia hạn (更新料) và phí chấp thuận (承諾料) cũng không phải nghĩa vụ theo luật. Phí gia hạn là khoản một lần người thuê trả cho chủ đất khi gia hạn, phát sinh khi hợp đồng có quy định hoặc vùng đó có tập quán. Phí chấp thuận là khoản một lần trả để được chủ đất chấp thuận khi bán quyền thuê đất cho người thứ ba, hay xây lại nhà. Nếu không được chấp thuận, có thủ tục gọi là "phi tụng về đất thuê" (借地非訟) xin tòa án cấp phép thay cho sự chấp thuận của chủ đất.

Trong đánh giá thuế thừa kế, quyền thuê đất và đất cho thuê được đánh giá tách riêng. Dùng tỷ lệ quyền thuê đất (借地権割合, từ A đến G) mà tôi nhắc trong bài về bản đồ giá tuyến đường: giá đánh giá đất trống nhân tỷ lệ quyền thuê đất là giá trị quyền thuê đất, phần còn lại là giá trị đất cho thuê. Vùng có tỷ lệ 60%, đất trống 60 triệu yên thì quyền thuê đất là 36 triệu yên, đất cho thuê là 24 triệu yên.

Nhưng giá đánh giá này và giá bán được thực tế khác nhau rất nhiều. Đất cho thuê có thu nhập tiền thuê nhưng không tự dùng được, và người thuê cũng không có triển vọng dọn đi. Người thứ ba nếu mua sẽ xét theo lợi suất tiền thuê, nên thường chỉ khoảng 10 đến 20% giá đất trống. Mặt khác, quyền thuê đất riêng lẻ cũng ít người mua. Giá trị của cả hai cao nhất khi chủ đất và người thuê cùng bán, hoặc một bên mua lại quyền của bên kia để đưa về đất trống. Với người thừa kế đất cho thuê, trước hết tôi giải thích cấu trúc này.

Hình dung về đất trống 60 triệu yên, tỷ lệ quyền thuê đất 60% ― đánh giá thuế thừa kế và giá thực tế của đất cho thuê: đánh giá thuế thừa kế là quyền thuê đất 36 triệu yên, đất cho thuê 24 triệu yên; nếu bán đất cho thuê cho người thứ ba thì tham khảo khoảng 6 đến 12 triệu yên. Giá thực tế của đất cho thuê do lợi suất tiền thuê quyết định nên thường thấp hơn nhiều giá đánh giá. Nếu chủ đất và người thuê cùng bán thì tiến gần giá đất trống.

Xếp các con số thực tế. Giá đánh giá thuế thừa kế của đất trống theo giá tuyến đường là 60 triệu yên, tỷ lệ quyền thuê đất 60%. Trong đánh giá thuế thừa kế, đất cho thuê là 60 triệu x 40% = 24 triệu yên. Nhưng đó là con số để tính thuế; muốn bán đất cho thuê cho người thứ ba thì giá do lợi suất tiền thuê quyết định. Tiền thuê một năm là 42.000 x 12 = 504.000 yên, thuế tài sản cố định và thuế quy hoạch đô thị khoảng 190.000 yên mỗi năm, còn lại khoảng 310.000 yên mỗi năm. Nhà đầu tư mua với lợi suất 5% thì khoảng 6,2 triệu yên; định giá của công ty mua đất cho thuê là 10 đến 15% giá đất trống, tức 6 đến 9 triệu yên. Đất có giá đánh giá thuế thừa kế 24 triệu yên, bán thì 6 đến 9 triệu yên. Bằng một phần mười của "60 triệu yên" mà ông nói lúc đầu.

Mặt khác, cũng có con đường làm giá trị tăng. Trong ba người thuê, một người năm đó nói "muốn xây lại nhà". Phí chấp thuận xây lại theo tập quán vùng này là 3 đến 5% giá đất trống. Đất của căn này khoảng 80 m2, phân bổ theo giá đất trống khoảng 14,5 triệu yên, phí chấp thuận khoảng 500.000 yên. Hơn nữa, người thuê đó nói "muốn mua luôn đất", thành chuyện bán phần đất cho thuê đó cho người thuê. Giá khi người thuê mua khác hẳn khi bán cho người thứ ba, tham khảo là 40 đến 50% giá đất trống. 40% của khoảng 14,5 triệu là 5,8 triệu yên. Chỉ đất cho thuê của một trong ba căn đã gần bằng giá cả ba căn khi bán cho người thứ ba.

Ngược lại, cũng có con đường chủ đất mua lại quyền thuê đất để đưa về đất trống. Trong hai căn còn lại, một căn có người thuê cao tuổi, con cái có nhà riêng. Sau này khi người thuê đó mất, có khả năng con cái muốn bán quyền thuê đất cho chủ đất. Giá quyền thuê đất tham khảo 60% giá đất trống, đất khoảng 14 triệu yên thì 8,4 triệu yên. Mua lại thì 80 m2 đó trở về đất trống, bán được 14 triệu yên. Mua 8,4 triệu bán 14 triệu, tính là vậy. Đất cho thuê là loại đất mà giá thay đổi bốn lần tùy "bán cho ai, mua từ ai".

Công cụ "Jidai no Mirai" (地代の未来, tương lai của tiền thuê đất) trên trang này, đứng từ phía cho thuê, so sánh bán ngay với tiếp tục cho thuê trong gia đình, bằng cách nhập tiền thuê hằng tháng và cấu trúc gia đình để ra số tích lũy theo từng thế hệ. Nếu lý do giá thực tế của đất cho thuê thấp đúng như viết ở đây, thì việc đặt cạnh nhau số tiền bán và tổng tiền thuê mấy chục năm là có ý nghĩa.

Với người đàn ông hỏi "với tôi là gì", tôi đưa ba con số. Bán cho người thứ ba thì 6 đến 9 triệu yên; bán cho người thuê thì 5,8 triệu yên mỗi căn; mua lại quyền thuê đất rồi đưa về đất trống thì 14 triệu yên mỗi căn. Ông bán căn thứ nhất cho người thuê với giá 5,8 triệu yên, hai căn còn lại tiếp tục nhận tiền thuê và chờ xem. Trong bài tôi viết "giá trị của cả hai cao nhất khi một bên mua lại quyền của bên kia". Thừa kế đất cho thuê là thừa kế của sự chờ đợi.

Người viết: 長澤湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-14

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật