借地权的基本 ― 地租、续期、底地，出租土地一方与承租一方有什么不同

自己的房子建在他人土地上的“借地”（借地）。《借地借家法》（借地借家法）下普通借地权与定期借地权的区别、地租的参考、续期费与承诺费、继承税评估中的借地权比例，以及底地（底地，出租一方的土地）的价值为什么低。本文整理在考虑继续出租还是出售土地之前的前提。

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父亲留下的土地，是建着三栋房子的底地（底地）。三栋都是借地人的房子，地租合计每月4万2,000日元。继承的男士说：“按路线价知道了，空地的话是6,000万日元的土地。让三家搬走就能卖了吧？”让不了。三家都是旧《借地法》的合同，只要继续付地租，事实上可以一直住下去。“那么，这块土地对我来说是什么？”本文就是这个问题的答案。

“土地是地主的，房子是自己的。”这种状态就是借地。租用土地建房的权利叫借地权（借地権），从出租一方看的土地叫底地（底地）。继承的咨询中，承租一方和出租一方都会来，但看的是同一块土地，对价值的感受却完全不同。这里整理它的机制。

借地的规则由《借地借家法》（借地借家法）规定。这是1992年8月1日施行的法律，此前签订的合同继续适用旧《借地法》。现在仍然存在的借地，多数是旧法的合同，地主要终止合同需要“正当事由”（自己有使用的必要、支付搬迁补偿等），实际上几乎不被认可。承租一方只要继续付地租，事实上可以一直使用。

《借地借家法》的借地权有两种。“普通借地权”规定当初期间30年以上，续期后20年，再之后10年以上，拒绝续期需要正当事由。“定期借地权”是没有续期的借地，分为一般定期借地权（50年以上）、事业用定期借地权（10年以上50年以下）、附建筑物转让特约借地权（30年以上）三种。期限一到，要么把土地恢复为空地返还，要么把建筑物卖给地主结束。分售住宅中写着“附定期借地权”的，是以地价便宜为代价、以50年后返还为前提的房子。

把借地权的种类列成表（《借地借家法》，2026年9月时点）。旧法借地权（1992年7月以前的合同）：期间依合同，没有正当事由则续期，期限届满时事实上一直持续。普通借地权：当初30年以上、续期后20年、以后10年，没有正当事由则续期，期限届满时以续期为原则。一般定期借地权：50年以上，无续期，期限届满时恢复为空地返还。事业用定期借地权：10年以上50年以下，无续期，期限届满时恢复为空地返还（仅限事业用）。附建筑物转让特约借地权：30年以上，无续期，期限届满时把建筑物卖给地主结束。

地租在法律上没有固定金额，由合同决定。作为参考，常说住宅地的行情是土地的固定资产税与都市计划税合计的3到5倍左右，但因地区和签约时期差别很大。情况发生变化（税额上升、与周边地租脱节）时可以请求增减地租，谈不拢就进入调解或诉讼。

续期费（更新料）和承诺费（承諾料）也不是法律规定的义务。续期费是续期时借地人付给地主的一次性款项，合同有规定或当地有惯例时发生。承诺费是把借地权卖给第三方、重建建筑物等情形下为取得地主承诺而支付的一次性款项。得不到承诺时，有向法院请求代替地主承诺的许可的“借地非讼”（借地非訟）程序。

继承税的评估中，借地权和底地分开评估。使用路线价图那篇文章提到的借地权比例（A到G），空地评估额乘以借地权比例是借地权的评估，剩下的是底地的评估。借地权比例60%的地区，空地6,000万日元的土地借地权是3,600万日元，底地是2,400万日元。

不过，这个评估和实际能卖的价格差别很大。底地虽然有地租收入，但自己不能用，借地人也没有搬走的指望。第三方要买的话，是按地租的收益率判断，所以多数只有空地价格的一到两成左右。另一方面，借地权单独出售买家也有限。两者价值最高的时候，是地主和借地人一起卖，或一方买下另一方的权利恢复为空地的时候。对通过继承接手底地的人，我首先说明这个结构。

用柱状图看空地6,000万日元、借地权比例60%的土地的继承税评估和底地实际行情的印象。继承税评估：借地权3,600万日元，底地2,400万日元。底地卖给第三方的情况（参考）：600到1,200万日元。底地的实际行情由地租的收益率决定，比评估额大幅下降是常态。地主和借地人一起卖的话会接近空地价格。

把现场的数字排一下。空地的继承税评估额按路线价是6,000万日元，借地权比例60%。继承税的评估中，底地是6,000万日元×40%为2,400万日元。不过，这是为了税金的数字，要把底地卖给第三方的话，价格由地租的收益率决定。年地租是4万2,000日元×12为50万4,000日元，固定资产税和都市计划税每年约19万日元，手里剩下每年约31万日元。按5%收益率购买的投资者的话约620万日元，底地收购业者的估价是空地的一成到一成半，600到900万日元。继承税评估2,400万日元的土地，卖的话600到900万日元。男士最初说的“6,000万日元”的一成。

另一方面，也有价值上升的路。三家借地人中的一家，那一年提出“想重建房子”。重建的承诺费，按这个地区的惯例是空地价格的3%到5%。这家的地块约80平方米，按空地价格分摊约1,450万日元，承诺费约50万日元。进一步，那位借地人说“干脆想把土地买下来”，于是谈起把底地的那部分卖给借地人。借地人买的话价格与卖给第三方完全不同，以空地价格的40%到50%为参考。约1,450万日元的40%为580万日元。仅三家中一家的底地，就接近卖给第三方时三家的价格。

反过来，也有地主买下借地权恢复为空地的路。剩下两家中的一家，借地人年事已高，子女另有住房。将来那位借地人去世时，子女可能提出想把借地权卖给地主。借地权的价格以空地的60%为参考，约1,400万日元的地块就是840万日元。买下的话，那80平方米恢复为空地，能卖1,400万日元。840万日元买入、1,400万日元卖出，这样的计算。底地是“卖给谁、从谁买”价格相差四倍的土地。

本站的工具“地代の未来”（地租的未来），是站在出租一方的立场，输入每月地租和家庭构成，按世代累计金额比较现在卖还是全家继续出租的工具。如果底地实际价格低的理由正如这里所写，那么把出售额和几十年地租的合计并排来看是有意义的。

对问“对我来说是什么”的男士，我给了三个数字。卖给第三方600到900万日元，卖给借地人每家580万日元，买下借地权恢复为空地每家1,400万日元。男士把第一家以580万日元卖给了借地人，剩下两家继续收地租，边观望。正文中写了“两者价值最高的时候，是一方买下另一方权利的时候”。底地的继承，是等待的继承。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

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