固定资产税的住宅用地特例与都市计划税 ― “拆了房子税金变6倍”的真相

建有住宅的土地，固定资产税（固定資産税）最多减为六分之一，都市计划税（都市計画税）最多减为三分之一。这就是住宅用地特例（住宅用地の特例）。拆掉老家的旧房子后这项特例就不再适用，于是有人说“税金会变成6倍”，但实际增加的幅度因房产而异。本文整理特例的机制、200平方米这条线、管理不善空房被劝告后特例失效的制度、都市计划税的含义，以及1月1日基准日的用法。

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“房产中介说，拆了就变6倍。”带着老家拆除报价来的这位男士，也带来了固定资产税的纳税通知书。土地评估额1,800万日元，180平方米，建筑物评估额100万日元，房龄48年。现在的年税额，土地、建筑物加上都市计划税合计约6万3,000日元。“6倍就是38万日元吧？”不会的。算下来是约21万4,000日元。本文讲的就是38万日元和21万4,000日元之间的差。

“拆了老家，固定资产税会变成6倍。”在关于空房的咨询中，这句话几乎每次都会出现。一半正确，一半不对。了解了机制，关于什么时候拆、什么时候卖的判断就会不一样。

固定资产税（固定資産税）是市町村向每年1月1日时点的所有人征收的税。标准税率1.4%，课税标准是固定资产税评估额。固定资产税评估证明书那篇文章里写的评估额，就是计算的基数。这里有“住宅用地特例”。建有住宅的土地，200平方米以内的部分（小规模住宅用地）课税标准为六分之一，超过200平方米的部分（一般住宅用地）为三分之一。300平方米的宅地，200平方米的部分按六分之一，100平方米的部分按三分之一。

都市计划税（都市計画税）是对市街化区域（市街化区域）内的土地和建筑物，与固定资产税一并征收的市町村税，税率上限为0.3%（有的市町村是0.2%等，也有不征收的市町村）。对象是市街化调整区域那篇文章中所说的区分里的市街化区域，用于道路、公园等城市规划事业的费用。这项税也有住宅用地特例，小规模住宅用地为三分之一，一般住宅用地为三分之二。纳税通知书上固定资产税和都市计划税合在一张上，请看两者的合计。

把住宅用地特例（课税标准的减免）用一张表来概括。小规模住宅用地（每户住宅200平方米以内）：固定资产税按评估额的1/6，都市计划税按评估额的1/3。一般住宅用地（超过200平方米的部分）：固定资产税按评估额的1/3，都市计划税按评估额的2/3。非住宅用地（空地、店铺、停车场等）：无特例（通常的做法是通过负担调整以评估额的七成为上限），都市计划税同样。因特定空房、管理不善空房受到劝告的土地：固定资产税和都市计划税的特例都失效。

“6倍”的意思，就是这项特例失效。拆掉房子变成空地后，到下一年1月1日就不再是住宅用地，课税标准从六分之一恢复到原本的金额。按计算，土地的固定资产税最多变为6倍。不过，实际税额的增幅，多数情况下比这小。原因有两个。第一，空地（非住宅用地）有负担调整措施，通常的做法是以评估额的七成为课税标准的上限，所以往往不是6倍而是4倍左右。第二，拆了房子，建筑物的固定资产税就没有了，土地和建筑物合计来看，增幅更小。旧建筑物评估额低的话效果不大，但不是零。“6倍”是只看土地的计算上限，按通知书的合计来看，“3到4倍左右”是实务中常见的数字。

用柱状图看一下评估额1,800万日元、180平方米的宅地上有评估额100万日元旧房时的年税额参考（只算固定资产税1.4%）。有旧房：土地4.2万日元（1,800万日元×1/6×1.4%）、建筑物1.4万日元（100万日元×1.4%），合计5.6万日元。空地：土地约17.6万日元（1,800万日元×七成×1.4%）。合计约3.1倍。都市计划税另算。

特例失效的另一种情形，是空房的放置。根据2015年的《空房等对策特别措施法》（空家等対策特別措置法），市町村对有倒塌危险等的“特定空房”（特定空家）发出劝告后，住宅用地特例就会失效。2023年12月修法后，再往前一步的“管理不善空房”（管理不全空家，放置下去可能成为特定空房的空房）在受到劝告后，特例也会失效。也就是说，“房子留着不拆税就便宜”，变成了只适用于有人管理的房子。空房那篇文章里写的“放置的成本”，在税金方面也明显上升了。

1月1日这个基准日，在实务中可以利用。比如12月拆房，从下一年的课税起特例失效；但如果1月2日以后拆，那一年的课税仍按住宅用地。反过来，持有空地并打算建住宅的话，只要在1月1日前建筑物完工（准确地说是达到被认定为住宅的状态），那一年起就能用特例。打算出售的空房，比起拆了再卖，带旧房出售由买方拆除，或者过了1月1日再拆，这样的顺序在税金上有时更有利。

用通知书上的数字来算。现在的税额。土地评估额1,800万日元，180平方米全部是小规模住宅用地（200平方米以下），课税标准是六分之一即300万日元，固定资产税1.4%为4万2,000日元。都市计划税是三分之一即600万日元乘0.3%，1万8,000日元。建筑物评估额100万日元乘1.4%为1万4,000日元，都市计划税0.3%为3,000日元。合计7万7,000日元。这位男士的通知书因负担调整略低，约6万3,000日元。

拆除之后。土地的特例失效，课税标准是评估额1,800万日元的七成（负担调整的上限），1,260万日元。固定资产税1.4%为17万6,400日元，都市计划税0.3%为3万7,800日元。建筑物没有了，为零。合计约21万4,000日元。与现在的6万3,000日元相比约3.4倍。“6倍”是只把土地的固定资产税、不考虑负担调整、从六分之一恢复到1时的计算数字，按通知书合计看是3到4倍，这就是正文里写的实务数字。这个房子是3.4倍。

时期的判断也当场做了。男士打算卖掉老家，拆除是因为房产公司说“空地更好卖”。不过，这个地区带旧房出售、由买方拆除的方式也很普遍，这种情况下拆除费用（木造两层，约140万日元）由买方负担或折算进价格。男士原本打算12月拆除，但如果过了1月1日再拆，下一年的税额仍按住宅用地。如果预计下一年春天出售，那么1月2日以后拆除、春天以空地出售，就没有要交空地税额21万4,000日元的年份。如果12月拆了，就是下一年整年、约15万日元的差额。

最后说评估调整。固定资产税评估额每3年重新评估一次（最近是2024年度，下次是2027年度），其间原则上不变。土地以公示地价的七成为参考，所以地价上涨的地区，评估调整年份税额会上升。有抑制急剧上涨的负担调整措施，不会一下子涨很多，但评估调整的年份请看一下纳税通知书的课税标准栏。

问“是38万日元吧”的这位男士，答案是约21万4,000日元，而且，只要把拆除放到1月2日以后，就没有要交这21万4,000日元的年份。本文开头写了“一半正确，一半不对”。正确的是特例会失效。不对的是6倍这个数字，以及“不能选择什么时候失效”这个误以为。纳税通知书，和1月1日这个日期。靠这两样，38万日元变成了零。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

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