定金与合同解除 ― 不动产买卖中，想退出时会发生什么

签约时支付的定金（手付金）是为了什么的钱？放弃定金与双倍返还定金的解除、作为其期限的“履行着手”、依贷款特约（ローン特約）的白纸解除、违约金、可以使用冷静期（クーリングオフ）的情形。本文从宅建士的实务视角，整理不动产买卖中“想退出”时会发生的事。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

“明天是贷款特约的期限，但银行的审查结果还没来。”傍晚，打算买房的一位30多岁男士打来电话。价款3,200万日元，定金160万日元。特约期限是第二天。银行说“还要两三天”。“过了期限审查又没过的话，160万日元就拿不回来了吧？”拿不回来。本文讲的就是那天晚上做了什么。

不动产买卖合同中，签约的同时买方向卖方支付“定金”（手付金）。这是会充作价款一部分的钱，但不止如此。定金最主要的作用，是定下“退出合同时的规则”。不理解这一点，想退出时就会蒙受意外的损失。

《民法》中，定金原则上作为“解约定金”（解約手付）处理。买方放弃定金（手付放弃）、卖方返还所收定金的双倍（定金双倍返还），就可以不问理由解除合同。价款3,000万日元、定金300万日元的话，买方舍弃300万日元、卖方支付600万日元，就能从合同中脱身。这个机制就是解约定金。

不过，并不是什么时候都可以。对方“着手履行”之后，就不能再用定金解除了。履行着手是指，卖方开始准备所有权转移登记、为交房腾空建筑物，买方支付了中间款等，为执行合同而开始具体行动。实务的标准做法是在合同书上写明“〇月〇日以前可以定金解除”的期限，过了这一天，要退出就是接下来要写的违约金的话题了。

定金双倍返还还有一个条件。《民法》第557条写明，卖方要“实际提供”双倍金额才能解除。只用电话或信件告知“以双倍返还解除”是不够的，必须实际准备好双倍的钱，以买方能够领取的状态交付。另外，这一条在2020年4月施行的修法中改写为“在其对方着手履行合同后，不在此限”。不能定金解除的时点是对方着手之时，即使自己先开始了准备，只要对方还没着手，就可以解除。卖方是业者的话，依《宅地建筑物交易业法》第39条第2项，无论什么名目的定金都作为解约定金处理，比这对买方更不利的特别约定无效。

定金的金额法律上没有上限，但卖方是宅地建筑物交易业者的话，《宅地建筑物交易业法》规定以价款的20%为限。另外，业者作为卖方、定金超过价款的10%（未完工房产为5%）或超过1,000万日元时，业者必须采取保全定金的措施（银行保证或保险）。个人之间的买卖没有这项规定，印象中5%到10%左右的居多。

签约前支付的“申购金”（申込証拠金）与定金是不同的东西。申请购买时有时会预存一笔钱，这是合同成立之前的预收款，没有达成合同的话会退回。《宅地建筑物交易业法施行规则》第16条之11禁止业者拒绝向撤回申请的人返还预收款，也禁止无正当理由拒绝想放弃定金解除的人。被告知“申购金不退”的话，请确认：那应该不是定金吧？

过了定金解除期限之后退出，或对方不遵守合同的情况，是“因债务不履行的解除”，就成了损害赔偿的问题。很多合同书事先把违约金定为价款的10%到20%。卖方是业者的话，《宅地建筑物交易业法》规定违约金与损害赔偿的合计不得超过价款的20%。定金放弃是“不问理由都能退出的安全阀”，而违约金是“违背约定的代价”。同样是“退出”，期限前后的性质完全不同。

用一张表整理“退出”的种类和此时流动的钱。不问理由想退出（买方）：放弃定金，失去定金，期限到对方着手履行为止（合同书的期限）。不问理由想退出（卖方）：定金双倍返还，买方收到定金的双倍，期限同上。贷款没有通过：依贷款特约解除，定金全额退回，期限到特约期限为止、需书面通知。期限后退出或对方不遵守合同：因债务不履行解除，违约金（价款3,200万日元的话10%为320万日元、20%为640万日元），无期限之分。业者是卖方且在事务所以外签约：冷静期，定金全额退回，期限为书面告知之日起8天。

对买方最重要的是“贷款特约”（ローン特約）。住房贷款审查没有通过时，可以全额退回定金、把合同恢复为白纸的特别约定，几乎所有住宅买卖合同都附有。要看三点。特约的期限（到〇月〇日）、是否具体写明了对象金融机构和借款额、以及解除的手续（是否需要在期限内书面通知）。过了期限再说“贷款没通过”也不能用特约，只能定金放弃或违约金。重要事项说明那篇文章里也写过，漏读这里而失去定金的例子每年都能看到。

贷款特约的条文有两种写法。一种是审查没通过时合同自动失效的写法（解除条件型）。另一种是审查没通过时，由买方在期限内提出解除而变为白纸的写法（解除权保留型）。后者如果不在期限内书面通知解除，即使审查被否决也可能无法使用特约。是哪种写法，看特约条款的结尾是“失去效力”还是“可以解除”来区分。另外，买方不提交必要文件、自行增加借款额等由买方一方造成审查不通过的情况，依特约的解除可能不被承认。

也写一下可以使用冷静期（クーリングオフ）的情形。卖方是宅地建筑物交易业者，且合同是在业者的事务所以外的地方（自己家、咖啡店、不是样板间的现场等）签订的话，从被书面告知之日起8天以内可以不问理由、无条件解除，定金全额退回。个人作为卖方的交易，或在事务所签约的情况，不能使用。

在现场做的只有一件事：当天晚上，请中介公司把“贷款特约期限延长一周”的合意与卖方之间形成书面。特约的期限是合同书上写的日期，当事人同意的话可以改。中介公司联系了卖方，卖方说“等审查的话可以”，第二天早上，三方在变更备忘录上签了字。三天后审查获批，合同按计划推进。如果没有这份备忘录，而期限后第二天审查被否决，要么放弃定金失去160万日元，要么继续合同、背上付不起的贷款，二选一。

用这份合同的数字，把各种退出方式所需的钱排一下。价款3,200万日元，定金160万日元（价款的5%），违约金在合同书上定为价款10%即320万日元，并约定以定金充抵违约金。如果能在期限内使用贷款特约，买方负担0日元，定金160万日元全额退回。在定金解除期限内买方放弃定金退出，失去的是160万日元。卖方以双倍返还退出的话，卖方向买方支付320万日元，其中160万日元是退还代为保管的定金，卖方实际支出160万日元。过了期限因买方的原因退出，违约金320万日元，充抵定金160万日元之后，还要再付160万日元。同样是“退出”，从0日元到320万日元不等。

把这份合同（价款3,200万日元、定金160万日元、违约金10%）各种退出方式要付出的钱列成一张表。依贷款特约白纸（期限内）：无人支付，0日元，定金全额退回。买方放弃定金（定金解除期限内）：买方支付160万日元，定金失去（这就是全部）。卖方定金双倍返还（同上）：卖方支付320万日元（实际支出160万日元），320万日元中160万日元是定金的退还。买方因自身原因在期限后退出：买方支付违约金320万日元，充抵160万日元之后再付160万日元。

也写一个相反的例子。卖方这边的事。签约后，另一位买方出了高300万日元的申购。卖方听说“给现在的买方双倍返还定金就能解除”，来咨询。定金150万日元的双倍300万日元付了，确实可以解除。但是，只限于买方“着手履行”之前。买方已经与搬家公司签约、取得了装修报价、完成了贷款的正式申请。这些是否属于履行着手是会引起争议的材料，如果被认定属于，就不能定金解除，而是违约金（价款的20%，600万日元）的问题。为了高300万日元的申购，要承担最高600万日元的违约金和纠纷风险，算下来，卖方放弃了。

冷静期的例子也讲一个。在新建分售的现场、销售人员的车里签了合同的人，第二天来说“想退”。卖方是业者，签约地点既不是事务所也不是样板间。属于冷静期的对象，而且在书面告知之日起8天以内，所以书面通知后无条件解除，定金全额退回。如果是在事务所签的约，就没有这条路了。

实务上的总结。签约前，请在合同书里用手指按住这四点：定金的金额、定金解除的期限、贷款特约的期限和条件、违约金的金额。在能回答“想退出的话，到什么时候、花多少钱、怎么退”的状态下盖章。这是防止围绕定金的损失的最好方法。

傍晚打电话的那位男士，后来说“不知道期限还能延长”。不知道是正常的，合同书上没写“可以延长”。写的只有期限。所以正文最后写了，把这四点“用手指按住”。定金的金额、定金解除的期限、贷款特约的期限和条件、违约金的金额。只要知道手指按住的位置，在期限前一天的傍晚，还有办法可想。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

本文的制度和数字可在以下官方页面（日文）核对。

e-Gov 法令检索《民法》 ― 第557条（定金。买方放弃、卖方实际提供双倍金额即可解除。对方着手履行后不可）
e-Gov 法令检索《宅地建筑物交易业法》（宅地建物取引業法） ― 第37条之2（冷静期）、第38条（违约金等以价款的十分之二为限）、第39条（定金以十分之二为限、视为解约定金）、第41条及第41条之2（定金等的保全）
e-Gov 法令检索《宅地建筑物交易业法施行规则》 ― 第16条之11（禁止拒绝返还预收款、禁止拒绝以放弃定金方式解除）

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