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2026-09-09

Las arras y la cancelación del contrato ― qué pasa cuando quiere echarse atrás en una compraventa de inmuebles

¿Para qué sirven las arras (手付金) que se pagan al firmar el contrato? La cancelación renunciando a las arras o devolviendo el doble, el "inicio del cumplimiento" que pone fin a esa opción, la cancelación sin costo por la cláusula de préstamo, la penalidad, y cuándo se puede usar el cooling-off. Ordeno lo que ocurre cuando alguien quiere echarse atrás en una compraventa de inmuebles, desde la práctica de un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士).

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"Mañana vence el plazo de la cláusula de préstamo, pero todavía no me llega el resultado de la evaluación del banco". Por la tarde me llamó un hombre de unos 30 años que iba a comprar una casa. Precio: 32 millones de yenes; arras: 1,6 millones de yenes. El plazo de la cláusula vencía al día siguiente. El banco le decía que "tardará dos o tres días más". "Si se pasa el plazo y me rechazan, no me devuelven el 1,6 millones, ¿verdad?". No se lo devuelven. Este artículo cuenta lo que hicimos esa noche.

En un contrato de compraventa de inmuebles, al firmar el contrato el comprador le paga al vendedor las "arras" (手付金). Es dinero que luego se aplica a una parte del precio, pero no es solo eso. La función principal de las arras es fijar "las reglas para echarse atrás en el contrato". Si no entiende esto, puede sufrir una pérdida inesperada cuando quiera retirarse.

En el Código Civil (民法), las arras se tratan en principio como "arras de desistimiento" (解約手付). El comprador puede cancelar el contrato por cualquier motivo renunciando a las arras (手付放棄), y el vendedor devolviendo el doble de las arras que recibió (手付倍返し). Si el precio es de 30 millones de yenes y las arras son de 3 millones, el comprador sale del contrato perdiendo 3 millones, y el vendedor pagando 6 millones. Ese mecanismo son las arras de desistimiento.

Pero no se puede hacer en cualquier momento. Una vez que la otra parte "inició el cumplimiento" (履行の着手), ya no se puede cancelar con las arras. El inicio del cumplimiento significa haber empezado a moverse de manera concreta para ejecutar el contrato: por ejemplo, el vendedor empezó a preparar el registro de transferencia de propiedad o desocupó la casa para entregarla, o el comprador pagó un pago intermedio. En la práctica lo normal es escribir en el contrato un plazo del tipo "hasta tal día se puede cancelar con las arras", y pasado ese día, para echarse atrás hay que hablar de la penalidad que explico más abajo.

La devolución del doble tiene una condición más. El artículo 557 del Código Civil dice que el vendedor puede cancelar "ofreciendo realmente" el doble. No basta con avisar por teléfono o por carta "cancelo devolviendo el doble"; hay que tener preparado de verdad el dinero del doble y ofrecerlo de forma que el comprador pueda recibirlo. Además, este artículo se reescribió con la reforma que entró en vigor en abril de 2020 para decir "esto no aplica después de que la otra parte haya iniciado el cumplimiento del contrato". La cancelación con arras deja de ser posible cuando la otra parte ha iniciado; aunque usted mismo haya empezado a prepararse primero, si la otra parte todavía no lo ha hecho, puede cancelar. Si el vendedor es una empresa inmobiliaria con licencia, según el artículo 39, apartado 2, de la Ley de Negocios de Transacciones de Terrenos y Edificaciones (宅地建物取引業法), las arras se tratan como arras de desistimiento sin importar el nombre que tengan, y cualquier cláusula especial más desfavorable para el comprador es nula.

Con las cifras de la consulta de este artículo, el dinero que se pierde al echarse atrás cambia cada vez que se pasa un plazo entre el contrato y el cierre (pago final y entrega). El día del contrato se pagan arras de 1,6 millones de yenes. Hasta el plazo para cancelar con arras, se puede salir renunciando a las arras o devolviendo el doble, y el comprador pierde 1,6 millones de yenes. Hasta el plazo de la cláusula de préstamo, si el préstamo es rechazado, el contrato queda sin efecto y las arras se devuelven completas. Si se echa atrás después de los plazos, se paga una penalidad, que en este contrato era 3,2 millones de yenes (el 10% del precio). El orden de los dos plazos cambia según el contrato. Y la cancelación con arras no es posible, aun antes del plazo, después de que la otra parte haya iniciado el cumplimiento.

La ley no pone un límite al monto de las arras, pero si el vendedor es una empresa inmobiliaria con licencia, la Ley de Negocios de Transacciones de Terrenos y Edificaciones lo limita al 20 por ciento del precio. Además, si la empresa es la vendedora y las arras superan el 10 por ciento del precio (5 por ciento en propiedades sin terminar) o superan los 10 millones de yenes, la empresa debe tomar medidas para proteger las arras (garantía bancaria o seguro). En las ventas entre particulares no existe esta regla, y mi impresión es que lo más común es entre un 5 y un 10 por ciento.

El "depósito de solicitud" (申込金, también 申込証拠金) que se paga antes del contrato es distinto de las arras. A veces se deja dinero al presentar la solicitud de compra, pero es un dinero en depósito antes de que exista el contrato, y si no se llega a firmar, se devuelve. El artículo 16-11 del Reglamento de Aplicación de la Ley de Negocios de Transacciones de Terrenos y Edificaciones prohíbe que la empresa se niegue a devolver el depósito a quien retiró su solicitud, y que se niegue sin motivo justificado a quien quiere cancelar renunciando a las arras. Si le dicen "el depósito de solicitud no se devuelve", verifique: ese dinero no debería ser arras.

Si se echa atrás después del plazo para cancelar con arras, o si la otra parte no cumple el contrato, se trata de una "cancelación por incumplimiento" y se pasa a hablar de indemnización de daños. Muchos contratos fijan de antemano una penalidad (違約金) del 10 al 20 por ciento del precio. Si el vendedor es una empresa, la Ley de Negocios de Transacciones de Terrenos y Edificaciones establece que la penalidad y la indemnización juntas no pueden superar el 20 por ciento del precio. Mientras que renunciar a las arras es "una válvula de seguridad para salir por cualquier motivo", la penalidad es "el precio de romper una promesa". Aunque las dos sean "echarse atrás", su carácter es totalmente distinto antes y después del plazo.

Los tipos de "echarse atrás" y el dinero que se mueve en cada caso son estos. Si el comprador quiere salir por cualquier motivo, renuncia a las arras y las pierde; se puede hasta que la otra parte inicie el cumplimiento (el plazo del contrato). Si el vendedor quiere salir por cualquier motivo, devuelve el doble y el comprador recibe el doble de las arras; mismo plazo. Si el préstamo no fue aprobado, se cancela por la cláusula de préstamo y las arras se devuelven completas; se puede hasta el plazo de la cláusula, avisando por escrito. Si se echa atrás después del plazo, o la otra parte no cumple el contrato, es una cancelación por incumplimiento con penalidad (si el precio es de 32 millones de yenes, con el 10% son 3,2 millones de yenes y con el 20% son 6,4 millones de yenes); aquí no hay un plazo. Si el vendedor es una empresa y el contrato se firmó fuera de su oficina, se usa el cooling-off y las arras se devuelven completas; se puede dentro de los 8 días desde que se le informó por escrito.

Para el comprador, lo más importante es la "cláusula de préstamo" (ローン特約). Es la cláusula que permite dejar el contrato sin efecto y recuperar todas las arras si no se aprueba el préstamo hipotecario (住宅ローン), y casi todos los contratos de compraventa de vivienda la tienen. Hay que mirar tres cosas: el plazo de la cláusula (hasta tal día), si están escritos de forma concreta el banco y el monto del préstamo, y el procedimiento de cancelación (si hay que avisar por escrito dentro del plazo). Si dice "no me aprobaron el préstamo" después del plazo, la cláusula ya no sirve, y queda la renuncia a las arras o la penalidad. Como escribí también en el artículo sobre la explicación de asuntos importantes (重要事項説明), todos los años veo casos de personas que pierden las arras por no leer esta parte.

La cláusula de préstamo se redacta de dos maneras. Una es que, si el préstamo no se aprueba, el contrato pierde efecto automáticamente (tipo condición resolutoria, 解除条件型). La otra es que, si el préstamo no se aprueba, el contrato queda sin efecto cuando el comprador pide la cancelación antes del plazo (tipo reserva del derecho de cancelación, 解除権留保型). En la segunda, si no avisa la cancelación por escrito dentro del plazo, puede que no pueda usar la cláusula aunque el préstamo haya sido rechazado. Se distingue cuál es mirando si la cláusula termina con "pierde efecto" o con "podrá cancelar". Además, si es el propio comprador el que hizo que no se aprobara el préstamo, por ejemplo no entregando los documentos necesarios o aumentando por su cuenta el monto del préstamo, puede que no se le permita cancelar con la cláusula.

Escribo también cuándo se puede usar el cooling-off (クーリングオフ, un periodo para desistir sin motivo). Si el vendedor es una empresa inmobiliaria con licencia y el contrato se firmó en un lugar que no es la oficina de la empresa (su casa, una cafetería, el terreno mismo cuando no es una casa modelo, etc.), puede cancelar sin condiciones y sin dar motivo dentro de los 8 días desde que se le informó por escrito, y las arras se devuelven completas. No se puede usar cuando el vendedor es un particular ni cuando el contrato se firmó en la oficina.

Lo que hicimos en la práctica fue una sola cosa: esa misma noche, pedimos a la inmobiliaria intermediaria que pusiera por escrito, con el vendedor, un acuerdo para "ampliar una semana el plazo de la cláusula de préstamo". El plazo de la cláusula es una fecha escrita en el contrato, y se puede cambiar si las partes están de acuerdo. La inmobiliaria se comunicó con el vendedor, el vendedor aceptó diciendo "si es solo que está esperando la evaluación", y a la mañana siguiente las tres partes firmaron un memorando de modificación. Tres días después, la evaluación fue aprobada y el contrato siguió adelante como estaba previsto. Si no hubiera existido el memorando, y la evaluación hubiera sido rechazada dos días después del plazo, solo habrían quedado dos opciones: perder 1,6 millones de yenes renunciando a las arras, o seguir con el contrato y tomar un préstamo que no podía pagar.

Con las cifras de este contrato, pongo lado a lado el dinero de cada forma de echarse atrás. Precio: 32 millones de yenes; arras: 1,6 millones de yenes (el 5% del precio); la penalidad estaba fijada en el contrato en el 10% del precio, 3,2 millones de yenes, con la regla de aplicar las arras a la penalidad. Si se usa la cláusula de préstamo dentro del plazo, el comprador paga 0 yenes y recupera los 1,6 millones de yenes de arras completos. Si el comprador sale renunciando a las arras dentro del plazo para cancelar con arras, pierde 1,6 millones de yenes. Si el vendedor sale devolviendo el doble, le paga 3,2 millones de yenes al comprador, pero 1,6 millones de eso es la devolución de las arras que tenía guardadas, así que lo que el vendedor pone de su bolsillo es 1,6 millones de yenes. Si el comprador sale por su propia conveniencia después del plazo, la penalidad es de 3,2 millones de yenes: se aplican los 1,6 millones de arras y además tiene que pagar otros 1,6 millones de yenes. Aunque todo sea "echarse atrás", va de 0 yenes a 3,2 millones de yenes.

Lo mismo, caso por caso, para este contrato (precio de 32 millones de yenes, arras de 1,6 millones de yenes, penalidad del 10%). Sin efecto por la cláusula de préstamo (dentro del plazo): nadie paga, 0 yenes, y las arras se devuelven completas. Renuncia a las arras del comprador (dentro del plazo para cancelar con arras): paga el comprador, 1,6 millones de yenes; pierde las arras y con eso termina todo. Devolución del doble por el vendedor (mismo plazo): paga el vendedor, 3,2 millones de yenes (de su bolsillo, 1,6 millones de yenes); de los 3,2 millones, 1,6 millones son la devolución de las arras. El comprador se echa atrás por su conveniencia después del plazo: paga el comprador una penalidad de 3,2 millones de yenes; se aplican los 1,6 millones de yenes de arras y paga otros 1,6 millones de yenes.

Escribo también el caso contrario. Es una historia del lado del vendedor. Después del contrato, llegó otra solicitud de compra 3 millones de yenes más alta. El vendedor había oído que "si le devuelvo el doble de las arras al comprador actual, puedo cancelar", y vino a consultar. Pagando el doble de las arras de 1,5 millones de yenes, es decir 3 millones de yenes, es cierto que podía cancelar. Pero solo antes de que el comprador "inicie el cumplimiento". El comprador ya había contratado una empresa de mudanzas, había pedido presupuestos de remodelación y había hecho la solicitud formal del préstamo. Si esto cuenta como inicio del cumplimiento es algo que podría terminar en disputa, y si se considerara que sí, ya no se podría cancelar con arras y se pasaría a la penalidad (el 20% del precio, 6 millones de yenes). Por una oferta 3 millones de yenes más alta, cargaría con el riesgo de una penalidad de hasta 6 millones de yenes y de un conflicto, así que el vendedor desistió.

También un ejemplo de cooling-off. Una persona que firmó el contrato dentro del auto del vendedor, en el terreno de una venta de casas nuevas, vino al día siguiente diciendo "quiero cancelar". El vendedor era una empresa, y el lugar del contrato no era ni una oficina ni una casa modelo. Era un caso de cooling-off y estaba dentro de los 8 días desde que se le informó por escrito, así que avisó por escrito, canceló sin condiciones y le devolvieron todas las arras. Si hubiera firmado en la oficina, este camino no habría existido.

Resumen práctico. Antes del contrato, señale con el dedo en el contrato estas cuatro cosas: el monto de las arras, el plazo para cancelar con arras, el plazo y las condiciones de la cláusula de préstamo, y el monto de la penalidad. Ponga su sello cuando pueda responder "si quiero echarme atrás, hasta cuándo, cuánto y cómo". Esa es la mejor forma de evitar pérdidas con las arras.

El hombre de la llamada de esa tarde me dijo después: "No sabía que el plazo se podía ampliar". Es natural no saberlo: el contrato no dice "se puede ampliar". Solo dice el plazo. Por eso, al final del texto escribí que hay que "señalar con el dedo" cuatro cosas: el monto de las arras, el plazo para cancelar con arras, el plazo y las condiciones de la cláusula de préstamo, y el monto de la penalidad. Si sabe dónde puso el dedo, la tarde antes de que venza el plazo todavía le queda una jugada.

Autor: 長澤 湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

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