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2026-09-09

계약금(手付金)과 계약 해제 ― 부동산 매매에서 그만두고 싶을 때 무슨 일이 생기나

계약할 때 내는 계약금(手付金)은 무엇을 위한 돈일까요? 계약금 포기와 배액 상환에 의한 해제, 그 기한이 되는 '이행의 착수', 대출 특약에 의한 백지 해제, 위약금, 쿨링오프를 쓸 수 있는 경우. 부동산 매매에서 '그만두고 싶다'고 할 때 생기는 일을 택지건물거래사의 실무 눈높이로 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

"내일이 대출 특약 기한인데, 은행 심사 결과가 아직 안 나왔어요." 저녁에 집을 살 예정인 30대 남성에게서 전화가 왔습니다. 대금 3,200만 엔, 계약금 160만 엔. 특약 기한은 다음 날. 은행은 "2~3일 더 걸린다"고 합니다. "기한이 지나고 나서 심사에 떨어지면 160만 엔은 안 돌아오는 거죠?" 돌아오지 않습니다. 이 글은 그날 밤 무엇을 했는지에 관한 이야기입니다.

부동산 매매계약에서는 계약과 동시에 매수인이 매도인에게 '계약금(手付金)'을 냅니다. 대금의 일부로 충당되는 돈이지만, 그것만은 아닙니다. 계약금의 가장 큰 역할은 '계약을 그만둘 때의 규칙'을 정하는 것입니다. 이것을 이해하지 못하면 그만두고 싶어졌을 때 뜻하지 않은 손해를 봅니다.

일본 민법에서는 계약금을 원칙적으로 '해약 계약금(解約手付)'으로 다룹니다. 매수인은 계약금을 포기하면(계약금 포기, 手付放棄), 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주면(배액 상환, 手付倍返し), 이유를 묻지 않고 계약을 해제할 수 있습니다. 대금 3,000만 엔에 계약금 300만 엔이라면, 매수인은 300만 엔을 버리면, 매도인은 600만 엔을 내면 계약에서 빠져나올 수 있습니다. 이 구조가 해약 계약금입니다.

다만 언제까지나 할 수 있는 것은 아닙니다. 상대방이 '이행에 착수(履行の着手)'한 뒤에는 계약금에 의한 해제를 할 수 없게 됩니다. 이행의 착수란, 매도인이라면 소유권이전등기 준비를 시작했다거나 인도를 위해 건물을 비웠다거나, 매수인이라면 중도금을 냈다는 식으로, 계약을 실행하기 위해 구체적으로 움직이기 시작한 것을 말합니다. 계약서에는 '○월 ○일까지는 계약금 해제를 할 수 있다'고 기한을 적는 것이 실무의 표준이고, 그날이 지나면 그만두려면 다음에 쓸 위약금 이야기가 됩니다.

배액 상환에는 조건이 하나 더 있습니다. 민법 557조는 매도인은 배액을 '현실로 제공하여' 해제할 수 있다고 씁니다. 전화나 편지로 "배액 상환으로 해제합니다"라고 전하는 것만으로는 부족하고, 두 배의 돈을 실제로 마련해서 매수인이 받을 수 있는 상태로 내밀어야 합니다. 또 이 조문은 2020년 4월 시행된 개정에서 '그 상대방이 계약의 이행에 착수한 후에는 그러하지 아니하다'로 고쳐 쓰였습니다. 계약금 해제를 할 수 없게 되는 것은 상대방이 착수했을 때이고, 내가 먼저 준비를 시작했더라도 상대방이 아직이라면 해제할 수 있습니다. 매도인이 업자인 경우에는 택지건물거래업법(宅地建物取引業法) 39조 2항에 따라 어떤 명목의 계약금이든 해약 계약금으로 다루며, 이보다 매수인에게 불리한 특약은 무효가 됩니다.

이 글의 상담 사례 숫자로, 계약에서 결제까지의 흐름을 보면 기한을 하나 넘길 때마다 그만둘 때의 돈이 달라집니다. 계약일에 매수인은 계약금 160만 엔을 냅니다. 계약금 해제 기한까지는 계약금 포기나 배액 상환으로 그만둘 수 있고, 이때 매수인은 160만 엔을 잃습니다. 대출 특약 기한까지 심사가 부결되면 계약은 백지가 되고 계약금은 전액 돌아옵니다. 기한을 넘기고 그만두면 위약금이 되며, 이 계약에서는 대금의 10%인 320만 엔입니다. 계약금 해제 기한과 대출 특약 기한의 앞뒤는 계약마다 다릅니다. 계약금 해제는 기한 전이라도 상대방이 이행에 착수한 뒤에는 할 수 없습니다.

계약금 액수에 법률상 상한은 없지만, 매도인이 택지건물거래업자(宅地建物取引業者, 부동산업 면허를 받은 회사)라면 택지건물거래업법에 따라 대금의 20퍼센트까지로 정해져 있습니다. 또 업자가 매도인이고 계약금이 대금의 10퍼센트(미완성 물건은 5퍼센트)를 넘거나 1,000만 엔을 넘는 경우에는, 업자가 계약금을 보전하는 조치(은행 보증이나 보험)를 해야 합니다. 개인끼리의 매매에는 이런 규제가 없고, 5~10퍼센트 정도가 많다는 인상입니다.

계약 전에 내는 '신청금(申込金, 신청 증거금)'은 계약금과는 다른 것입니다. 구입을 신청할 때 돈을 맡기는 경우가 있는데, 이것은 계약이 성립하기 전의 예치금이라 계약까지 가지 않으면 돌려받는 돈입니다. 택지건물거래업법 시행규칙 16조의11은 업자가 신청을 철회한 사람에게 예치금 반환을 거부하는 것과, 계약금을 포기하고 해제하려는 사람을 정당한 이유 없이 거부하는 것을 금지하고 있습니다. "신청금은 돌려드릴 수 없습니다"라는 말을 들으면, 그건 계약금이 아닐 텐데요, 하고 확인해 보세요.

계약금 해제 기한이 지난 뒤에 그만두거나, 상대방이 계약을 지키지 않는 경우에는 '채무불이행에 의한 해제'가 되어 손해배상 이야기가 됩니다. 대부분의 계약서는 미리 위약금을 대금의 10~20퍼센트로 정해 둡니다. 매도인이 업자인 경우, 위약금과 손해배상의 합계는 대금의 20퍼센트를 넘으면 안 된다고 택지건물거래업법이 정하고 있습니다. 계약금 포기가 '이유를 묻지 않고 그만둘 수 있는 안전판'이라면, 위약금은 '약속을 어긴 대가'입니다. 같은 '그만두기'라도 기한 앞뒤로 성격이 전혀 다릅니다.

'그만두기'의 종류와 그때 움직이는 돈을 정리하면 이렇습니다. 매수인이 이유를 묻지 않고 그만두려면 계약금 포기로 계약금을 잃으며, 상대방이 이행에 착수하기 전까지(계약서의 기한) 쓸 수 있습니다. 매도인이 이유를 묻지 않고 그만두려면 배액 상환으로, 매수인은 계약금의 두 배를 받으며, 기한은 같습니다. 대출이 나오지 않았다면 대출 특약에 의한 해제로 계약금은 전액 돌아오며, 특약 기한까지 서면으로 통지합니다. 기한 뒤에 그만두거나 상대방이 계약을 지키지 않으면 채무불이행에 의한 해제로 위약금이 생깁니다(대금 3,200만 엔이라면 10%로 320만 엔, 20%로 640만 엔). 업자가 매도인이고 사무소가 아닌 곳에서 계약했다면 쿨링오프로 계약금은 전액 돌아오며, 서면으로 고지받은 날부터 8일입니다.

매수인에게 가장 중요한 것이 '대출 특약(ローン特約)'입니다. 주택담보대출 심사가 통과되지 않았을 때 계약금을 전액 돌려받고 계약을 백지로 돌릴 수 있는 특약으로, 거의 모든 주택 매매계약에 붙어 있습니다. 여기서 볼 것은 세 가지입니다. 특약 기한(○월 ○일까지), 대상 금융기관과 대출 금액이 구체적으로 적혀 있는지, 그리고 해제 절차(기한 안에 서면으로 통지해야 하는지). 기한이 지난 뒤에 "대출이 안 나왔다"고 해도 특약은 쓸 수 없고, 계약금 포기나 위약금이 됩니다. 중요사항설명 글에서도 썼지만, 이 부분을 놓쳐서 계약금을 잃는 사례를 해마다 봅니다.

대출 특약 조문은 두 가지 방식으로 쓰입니다. 하나는 심사가 통과되지 않으면 계약이 자동으로 효력을 잃는 방식(해제조건형)입니다. 다른 하나는 심사가 통과되지 않았을 때 매수인이 기한까지 해제를 신청해야 백지가 되는 방식(해제권 유보형)입니다. 후자에서는 기한 안에 서면으로 해제를 통지하지 않으면, 심사가 부결됐더라도 특약을 쓸 수 없는 경우가 있습니다. 어느 방식인지는 특약 조항이 '효력을 잃는다'로 끝나는지 '해제할 수 있다'로 끝나는지로 구별합니다. 또 매수인이 필요한 서류를 내지 않았다거나 대출 금액을 스스로 늘렸다는 식으로, 매수인 쪽 때문에 심사가 통과되지 않은 경우에는 특약에 의한 해제가 인정되지 않을 수 있습니다.

쿨링오프를 쓸 수 있는 경우도 적어 둡니다. 매도인이 택지건물거래업자이고, 계약을 업자의 사무소가 아닌 곳(자택이나 카페, 모델룸이 아닌 현장 등)에서 맺었다면, 서면으로 고지받은 날부터 8일 이내에는 이유 없이 무조건 해제할 수 있고 계약금은 전액 돌아옵니다. 개인이 매도인인 거래나 사무소에서 계약한 경우에는 쓸 수 없습니다.

현장에서 한 일은 하나였습니다. 그날 밤 안에 중개 부동산회사에 부탁해 '대출 특약 기한을 일주일 늘린다'는 합의를 매도인과의 사이에서 서면으로 만들어 받은 것입니다. 특약 기한은 계약서에 적힌 날짜이고, 당사자가 합의하면 바꿀 수 있습니다. 중개회사는 매도인에게 연락했고, 매도인은 "심사 대기 중이라면" 하고 응했으며, 다음 날 아침 변경 각서에 세 당사자가 서명했습니다. 사흘 뒤 심사는 승인되었고 계약은 예정대로 진행됐습니다. 만약 각서가 없었고 기한 다음다음 날 심사가 부결됐다면, 계약금 포기로 160만 엔을 잃거나, 계약을 계속해서 갚을 수 없는 대출을 받거나 둘 중 하나였습니다.

이 계약의 숫자로 그만두는 방법마다 드는 돈을 나란히 놓아 봅니다. 대금 3,200만 엔, 계약금 160만 엔(대금의 5%), 위약금은 계약서에서 대금의 10%인 320만 엔으로 정해 두었고, 계약금을 위약금에 충당한다는 규정이었습니다. 대출 특약을 기한 안에 쓸 수 있으면 매수인 부담은 0엔이고 계약금 160만 엔은 전액 돌아옵니다. 계약금 해제 기한 안에 매수인이 계약금 포기로 그만두면 잃는 것은 160만 엔. 매도인이 배액 상환으로 그만둔다면 매도인은 320만 엔을 매수인에게 내는데, 그중 160만 엔은 맡아 두었던 계약금을 돌려주는 것이므로 매도인의 실제 부담은 160만 엔입니다. 기한이 지나 매수인 사정으로 그만두면 위약금 320만 엔이고, 계약금 160만 엔을 충당한 다음 160만 엔을 더 내게 됩니다. 같은 '그만두기'라도 0엔부터 320만 엔까지 차이가 납니다.

이 계약(대금 3,200만 엔·계약금 160만 엔·위약금 10%)에서 그만두는 방법별로 나가는 돈을 다시 정리하면 다음과 같습니다. 기한 안에 대출 특약으로 백지가 되면 아무도 내지 않아 0엔이고, 계약금은 전액 돌아옵니다. 계약금 해제 기한 안에 매수인이 계약금을 포기하면 매수인이 160만 엔을 내는 셈이고, 계약금을 잃는 것으로 끝입니다. 같은 기한 안에 매도인이 배액 상환을 하면 매도인이 320만 엔을 내되(실제 부담은 160만 엔), 320만 엔 가운데 160만 엔은 계약금 반환입니다. 매수인 사정으로 기한 뒤에 그만두면 매수인이 위약금 320만 엔을 내며, 계약금 160만 엔을 충당하고 160만 엔을 더 냅니다.

반대 사례도 적어 둡니다. 매도인 쪽 이야기입니다. 계약 뒤에 다른 매수인에게서 300만 엔 더 비싼 신청이 들어왔습니다. 매도인은 "지금 매수인에게 계약금을 배액 상환하면 해제할 수 있다"는 말을 듣고 상담하러 왔습니다. 계약금 150만 엔의 두 배인 300만 엔을 내면 분명히 해제할 수 있습니다. 다만 매수인이 '이행에 착수'하기 전에 한합니다. 매수인은 이미 이삿짐센터와 계약하고, 리모델링 견적을 받고, 대출 본신청까지 마친 상태였습니다. 이것들이 이행의 착수에 해당하는지는 다툼거리가 될 수 있고, 해당한다고 판단되면 계약금 해제는 할 수 없어 위약금(대금의 20%, 600만 엔) 이야기가 됩니다. 300만 엔 비싼 신청 때문에 최대 600만 엔의 위약금과 분쟁 위험을 지는 셈이라, 매도인은 그만두었습니다.

쿨링오프 사례도 하나. 신축 분양 현장에서 영업 담당자의 차 안에서 계약한 사람이 다음 날 "그만두고 싶다"며 왔습니다. 매도인은 업자, 계약 장소는 사무소도 모델룸도 아닙니다. 쿨링오프 대상이었고, 서면으로 고지받은 날부터 8일 이내였기 때문에 서면으로 통지해 무조건 해제했고, 계약금은 전액 돌아왔습니다. 사무소에서 계약했다면 이 길은 없었습니다.

실무에서의 정리입니다. 계약 전에 계약금 액수, 계약금 해제 기한, 대출 특약의 기한과 조건, 위약금 액수, 이 네 가지를 계약서 안에서 손가락으로 짚어 두세요. '그만두고 싶어지면 언제까지, 얼마로, 어떻게'에 답할 수 있는 상태에서 도장을 찍는 것. 그것이 계약금을 둘러싼 손실을 막는 가장 좋은 방법입니다.

저녁에 전화했던 남성이 나중에 "기한을 늘릴 수 있는 줄은 몰랐어요"라고 했습니다. 모르는 게 당연합니다. 계약서에는 '늘릴 수 있다'고 적혀 있지 않습니다. 적혀 있는 것은 기한뿐입니다. 그래서 본문 끝에 네 가지를 '손가락으로 짚어 두세요'라고 썼습니다. 계약금 액수, 계약금 해제 기한, 대출 특약의 기한과 조건, 위약금 액수. 짚은 손가락의 위치를 알고 있으면, 기한 전날 저녁에도 쓸 수 있는 수가 남아 있습니다.

글쓴이: 長澤 湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

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