日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

2026-09-09

Sinal e rescisão do contrato ― o que acontece na compra e venda de imóvel quando você quer desistir

Para que serve o sinal (手付金) pago na assinatura do contrato? A rescisão por renúncia ao sinal e por devolução em dobro, o "início da execução" que marca o prazo disso, a rescisão sem ônus pela cláusula de financiamento, a multa contratual, os casos em que cabe o direito de arrependimento (クーリングオフ). Organizo, com o olhar prático de um corretor licenciado (宅建士), o que acontece quando surge o "quero desistir" numa compra e venda de imóvel.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

"Amanhã vence o prazo da cláusula de financiamento, mas o resultado da análise do banco ainda não chegou." No fim da tarde, telefonou um homem de trinta e poucos anos que ia comprar uma casa. Preço: 32 milhões de ienes; sinal: 1,6 milhão. O prazo da cláusula vencia no dia seguinte. O banco dizia "mais dois ou três dias". "Se o prazo passar e a análise for negada, os 1,6 milhão não voltam, certo?" Não voltam. Este artigo é sobre o que fizemos naquela noite.

No contrato de compra e venda de imóvel, junto com a assinatura o comprador paga ao vendedor o "sinal" (手付金). É dinheiro que será abatido do preço, mas não só isso. O papel principal do sinal é fixar "as regras para desistir do contrato". Sem entender isso, quando bater a vontade de desistir você perde mais do que imagina.

No Código Civil, o sinal é, em princípio, tratado como "sinal de arrependimento" (解約手付). O comprador, renunciando ao sinal (手付放棄), e o vendedor, devolvendo o dobro do que recebeu (手付倍返し), podem rescindir o contrato sem precisar de motivo. Num preço de 30 milhões de ienes com sinal de 3 milhões, o comprador sai do contrato abrindo mão dos 3 milhões, e o vendedor pagando 6 milhões. Esse mecanismo é o sinal de arrependimento.

Mas não se pode fazer isso indefinidamente. Depois que a outra parte "iniciou a execução" (履行の着手), a rescisão pelo sinal deixa de ser possível. Início da execução é quando a parte deu passos concretos para cumprir o contrato: o vendedor começou a preparar o registro de transferência de propriedade ou desocupou o imóvel para a entrega; o comprador pagou uma parcela intermediária. O padrão da prática é escrever no contrato o prazo "a rescisão pelo sinal pode ser feita até o dia tal", e, passada essa data, desistir vira a questão da multa contratual que explico adiante.

A devolução em dobro tem mais uma condição. O artigo 557 do Código Civil diz que o vendedor pode rescindir "oferecendo efetivamente" o dobro. Não basta avisar por telefone ou carta que "rescindo com devolução em dobro"; é preciso ter o dinheiro em dobro de fato e colocá-lo à disposição do comprador. Esse artigo também foi reescrito na reforma em vigor desde abril de 2020: "salvo após a outra parte ter iniciado a execução do contrato". A rescisão pelo sinal fica impossível quando a outra parte iniciou a execução; se você começou a se preparar primeiro, mas a outra parte ainda não, ainda pode rescindir. Quando o vendedor é uma empresa imobiliária, pelo artigo 39, parágrafo 2, da Lei de Negócios Imobiliários, qualquer sinal, seja qual for o nome, é tratado como sinal de arrependimento, e cláusulas mais desfavoráveis ao comprador são nulas.

Não há teto legal para o valor do sinal, mas, quando o vendedor é uma empresa imobiliária (宅地建物取引業者), a Lei de Negócios Imobiliários limita a 20% do preço. Além disso, se a empresa é vendedora e o sinal supera 10% do preço (5% em imóvel não concluído) ou 10 milhões de ienes, ela precisa adotar medidas de proteção do sinal (garantia bancária ou seguro). Entre pessoas físicas essa regra não existe, e a impressão é que o comum fica entre 5 e 10%.

O "valor de proposta" (申込金, depósito de proposta) pago antes do contrato é coisa diferente do sinal. Às vezes se deixa dinheiro no momento da proposta de compra, mas é um depósito anterior à formação do contrato, e volta se o contrato não se concretizar. O artigo 16-11 do Regulamento de Execução da Lei de Negócios Imobiliários proíbe a empresa de recusar a devolução do depósito a quem retira a proposta e de recusar sem motivo justo quem quer rescindir renunciando ao sinal. Se disserem "o valor de proposta não é devolvido", confirme: "isso não deveria ser um sinal".

Desistir depois do prazo da rescisão pelo sinal, ou quando a outra parte não cumpre o contrato, é "rescisão por inadimplemento" (債務不履行による解除), e a conversa passa a ser de indenização. Muitos contratos fixam de antemão a multa contratual (違約金) em 10 a 20% do preço. Quando o vendedor é uma empresa, a Lei de Negócios Imobiliários determina que multa mais indenização não podem passar de 20% do preço. Enquanto a renúncia ao sinal é a "válvula de segurança para desistir sem motivo", a multa é o "preço por quebrar a promessa". O mesmo "desistir" tem natureza totalmente diferente antes e depois do prazo.

Em palavras, a tabela dos tipos de "desistir" e do dinheiro que se move. Quer desistir sem motivo (comprador): renúncia ao sinal; perde o sinal; prazo: até o início da execução pela outra parte (a data do contrato). Quer desistir sem motivo (vendedor): devolução em dobro; o comprador recebe o dobro do sinal; mesmo prazo. O financiamento não foi aprovado: rescisão pela cláusula de financiamento; o sinal volta por inteiro; até o prazo da cláusula, com notificação por escrito. Desistir depois do prazo ou a outra parte não cumpre o contrato: rescisão por inadimplemento; multa contratual (num preço de 32 milhões de ienes, 3,2 milhões a 10% ou 6,4 milhões a 20%); sem prazo específico. Vendedor é empresa e o contrato foi assinado fora do escritório: direito de arrependimento (クーリングオフ); o sinal volta por inteiro; 8 dias a partir da comunicação por escrito.

Para o comprador, o mais importante é a "cláusula de financiamento" (ローン特約). É a cláusula que permite desfazer o contrato, com devolução integral do sinal, caso a análise do financiamento habitacional não seja aprovada, e está em quase todos os contratos de compra de moradia. Três pontos a ver: o prazo da cláusula (até o dia tal), se a instituição financeira e o valor do empréstimo estão escritos concretamente e o procedimento da rescisão (se é preciso notificar por escrito dentro do prazo). Dizer "o financiamento não passou" depois do prazo não ativa a cláusula; sobra renúncia ao sinal ou multa. Como escrevi no artigo sobre a explicação de assuntos importantes, vejo todo ano gente que perdeu o sinal por não ler isso.

A redação da cláusula de financiamento tem duas formas. Uma: quando a análise é negada, o contrato perde efeito automaticamente (tipo condição resolutiva). Outra: quando a análise é negada, o comprador pede a rescisão até o prazo e o contrato é desfeito (tipo reserva do direito de rescindir). Na segunda, se não notificar a rescisão por escrito dentro do prazo, a cláusula pode não valer mesmo com a análise negada. Distingue-se pela forma como termina o dispositivo: "perde efeito" ou "pode rescindir". Além disso, se o comprador foi quem fez a análise falhar ― não entregou documentos, aumentou por conta própria o valor do empréstimo ―, a rescisão pela cláusula pode ser negada.

Registro também quando cabe o direito de arrependimento (クーリングオフ). Se o vendedor é empresa imobiliária e o contrato foi assinado fora do escritório da empresa (na casa do comprador, numa cafeteria, no local do imóvel sem ser apartamento modelo etc.), é possível rescindir sem motivo e sem condições em até 8 dias a partir da comunicação por escrito, e o sinal volta por inteiro. Não cabe em transação com vendedor pessoa física nem em contrato assinado no escritório.

Na prática, fiz uma coisa: ainda naquela noite, pedi à imobiliária intermediária que colocasse por escrito, com o vendedor, o acordo de "estender em uma semana o prazo da cláusula de financiamento". O prazo da cláusula é a data escrita no contrato, e as partes podem mudá-la se concordarem. A imobiliária contatou o vendedor, que aceitou "se é para esperar a análise", e na manhã seguinte os três assinaram o memorando de alteração. Três dias depois, a análise foi aprovada e o contrato seguiu como previsto. Sem o memorando, se a análise tivesse sido negada dois dias depois do prazo, restariam duas opções: perder 1,6 milhão de ienes por renúncia ao sinal ou manter o contrato e tomar um financiamento que não conseguiria pagar.

Com os números desse contrato, alinho o custo de cada forma de desistir. Preço 32 milhões de ienes, sinal 1,6 milhão (5% do preço), multa fixada no contrato em 10% do preço, 3,2 milhões, com a regra de que o sinal é abatido da multa. Se a cláusula de financiamento é usada no prazo, o ônus do comprador é 0 ienes e o sinal de 1,6 milhão volta inteiro. Se o comprador desiste por renúncia ao sinal dentro do prazo, perde 1,6 milhão. Se o vendedor desiste por devolução em dobro, paga 3,2 milhões ao comprador, dos quais 1,6 milhão é a devolução do sinal que tinha guardado, então o desembolso próprio do vendedor é 1,6 milhão. Se o comprador desiste por conveniência própria depois do prazo, a multa é 3,2 milhões: abate-se o sinal de 1,6 milhão e paga-se mais 1,6 milhão. O mesmo "desistir" vai de 0 a 3,2 milhões de ienes.

Em palavras, a tabela do dinheiro que sai, por forma de desistir, neste contrato (preço 32 milhões, sinal 1,6 milhão, multa de 10%). Contrato desfeito pela cláusula de financiamento (no prazo): ninguém paga, 0 ienes, o sinal volta inteiro. Renúncia ao sinal pelo comprador (no prazo da rescisão pelo sinal): o comprador paga 1,6 milhão de ienes; perde o sinal e é só isso. Devolução em dobro pelo vendedor (no mesmo prazo): o vendedor paga 3,2 milhões (desembolso próprio de 1,6 milhão); dos 3,2 milhões, 1,6 milhão é a devolução do sinal. Comprador desiste por conveniência depois do prazo: o comprador paga a multa de 3,2 milhões; abate-se 1,6 milhão do sinal e paga-se mais 1,6 milhão.

Também um exemplo inverso, do lado do vendedor. Depois do contrato, apareceu outro comprador com proposta 3 milhões de ienes mais alta. O vendedor ouviu que "devolvendo o sinal em dobro ao comprador atual dá para rescindir" e veio consultar. Pagando o dobro do sinal de 1,5 milhão, 3 milhões, de fato é possível rescindir. Mas só antes de o comprador "iniciar a execução". O comprador já tinha contratado a empresa de mudança, pedido orçamento de reforma e feito o pedido definitivo do financiamento. Se isso configura início da execução é matéria de disputa; se for reconhecido, a rescisão pelo sinal não cabe e a conversa passa a ser de multa (20% do preço, 6 milhões de ienes). Por uma proposta 3 milhões mais alta, o cálculo era assumir até 6 milhões de multa e o risco de litígio; o vendedor desistiu.

Um exemplo de direito de arrependimento. Uma pessoa assinou o contrato de um lançamento novo dentro do carro do vendedor, no local do imóvel, e no dia seguinte veio dizer "quero desistir". O vendedor era empresa; o local do contrato não era escritório nem apartamento modelo. Era caso de direito de arrependimento, dentro dos 8 dias da comunicação por escrito; notificou por escrito, rescindiu sem condições e o sinal voltou inteiro. Se tivesse assinado no escritório, esse caminho não existiria.

Resumo da prática. Antes de assinar, ponha o dedo no contrato sobre estes quatro pontos: o valor do sinal, o prazo da rescisão pelo sinal, o prazo e as condições da cláusula de financiamento e o valor da multa. Assine só quando conseguir responder "se eu quiser desistir, até quando, por quanto e como". É a melhor maneira de evitar perdas com o sinal.

O homem do telefonema disse depois: "Eu não sabia que dava para estender o prazo." É natural não saber; o contrato não diz "pode estender". Só diz o prazo. Por isso escrevi no fim do texto para "pôr o dedo" nos quatro pontos. Valor do sinal, prazo da rescisão pelo sinal, prazo e condições da cláusula de financiamento, valor da multa. Sabendo onde está o dedo, na tarde da véspera do prazo ainda sobra uma jogada.

Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-14

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

Fontes oficiais

As regras e os valores deste artigo podem ser conferidos nas seguintes páginas oficiais (em japonês).

Todos os artigos traduzidos · Ler o original em japonês